[摘要] 中指研究院昨日发布的报告显示,2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大,其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。预计随着新一轮调控政策效应的显现,未来楼市将明显降温。
房价仍旧会上涨
成本推动、需求拉动是主因
2月10日,上文提及哈尔滨某卫星城的开发商在接受《证券日报》记者采访时表示,目前很多农村人口开始进城,除去收入增加的因素外,还有很多农村家庭是为了孩子能够在城市读书而买房,“农村和城市居民购房(的人),算是一半一半吧。”
不过,性需求也不在少数。据该名开发商介绍,有很多家庭有两三套房子,但是仍旧继续购置,“(房价)涨得太快,买房子等着”。据他说,目前本城购房者仍旧以按揭方式居多,尤其是性需求者,“虽然本城贷款政策一直不能称之为宽松,但(购房者)几乎都会选择按揭的方式供房,省下现金可以用作其他用途”。
除去需求拉动外,该名开发商认为,成本上涨是影响房价“起飞”的最重要的因素。据他介绍,三线城市的房屋开发成本主要分为三大部分:土地出让金、动迁安置费以及建筑和人工成本:
“建筑和人工成本在持续增加,地价也在涨”,但最令开发商觉得头疼的还是动迁安置费用。目前,动迁安置费用并没有一个标准,政府在拆迁过程中起到协调作用,一旦出现“钉子户”,很可能土地在几年之内都无法动工。据他估算,诸多费用加起来,今年商品房的施工成本已经高达2600-2700元/㎡,“要是(房子)卖的低于这个价格,连本钱都收不回来”。
上述开发商向记者无奈的表示:“向我们这类小城市,它根本没多大利润”。他的理论是,小城市的房价上涨主要是源于成本上涨的推动,否则的话,没有利润,开发商也就没有动力去从事楼盘开发——“房价要是不涨的话,城市根本就动不了。”
“以我在本城这么多年开发的经验来看,我自己认为到了今年秋天,房价涨到三千七、八都有可能”,该名开发商说,“否则开发商连利息钱都赚不会来”。原来,很多中小开发商的资金并不是来自银行贷款,其部分资金来源是民间借贷,有些借款的利达20%。
而河北邯郸的性需求也在房价上涨中“给力”。据《证券日报》记者了解,相对于邯郸市的需求来说,2010年推盘的数量并不算多。由于三线城市受调控影响远逊于一线城市,性需求依旧为数众多——有业内人士向记者表示,“我认为(性需求方)占不少比例,高档小区的空置率还是挺高的。”并且,“如果是好的位置开盘的话,还是会抢购。”
恒大、万科已进入三线城市
手持巨幅地块待时而动
上述河南郑州资深地产业人士在接受《证券日报》记者采访时表示,去年恒大、万科以及万达都进军郑州房地产业。“我们这里还是存在地方保护的,一直是建业等老牌开发商为主进行运作”,该名人士介绍道,万科、万达和恒大只能算是刚刚入驻郑州。以万达为例,虽然手中持有数幅地块,但也仅有一块地开始动工;而上述提及的三家房企巨头布局并不以市内为主,“郊县拿地较多”。
2005年,郑州市提出“郑汴一体化”的官方战略发展计划正式提出,规划之一就是将开封作为郑州都市圈的功能城市,将郑州的部分职能逐步向开封转移。“像恒大、包括万科在那里都有地,数量还挺多的,但是都还没有完全开发”。
虽然,上述大型房企尚未有所动作,但是据上述业内人士介绍,郑州市外来人口日益增多,城市持续外扩,“目前郑州市三环以内,7000元/㎡的房子都找不到了”。郊县的发展可谓是无限,“万科、恒大拿的地块项目都在那里”,该人士声称,“郊县的房子这两年已经从每平米1千多涨到快4000元/㎡……从我们这边的需求来看,房价是稳涨的”。
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