[摘要] 从5月1日起,北京市只能通过交易或赠与方式变更房主“经转商”,夫妻、父子等关系可以互转,不受年龄限制。不过,两种“经转商”方式的程序和收费都截然不同。
近日,王女士致电本报咨询,她有一套三环新城已满五年的经济适用房,想把这套房给父母住,自己再买一套房。但是,根据住建部新近发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,她手里有一套经济适用房,必须要“经转商”(即经济适用房转成商品房)后才能再新购房。目前经转商有两种方法,一种是赠与,一种是交易。她想了解的是,哪种方式更合算?将经适房赠与父母后,自己再新购一套房,能否算首套?
焦点一 交易方式更简便省钱
针对王女士的情况,记者从链家地产了解到,从5月1日起,北京市只能通过交易或赠与方式变更房主“经转商”,夫妻、父子等关系可以互转,不受年龄限制。不过,两种“经转商”方式的程序和收费都截然不同。
通过交易的方式“经转商”,仅需要补交综合地价款和契税,其中综合地价款根据当地的二手房指导价来确定,契税为综合地价款的1.5%。此外,若交易对象是夫妻关系外的直系亲属,契税还能先征后返,交易经转商仅只有综合地价款这一项费用。
如果是通过赠与的方式“经转商”,则需要先对房产价值进行评估,赠与房屋还需要双方到公证处公证赠与的法律关系后,再按照房屋评估价交综合地价款和3%契税。
链家地产分析师张月表示,目前选择赠与方式的经转商者几乎没有,是通过交易的方式将经适房转给直系亲属,这样不光能节省费用,还方便快捷,没有赠与那么多步骤和麻烦。
焦点二 再购房能否算首套?
尽管交易方式“经转商”更为便利省钱,但是王女士还有困惑未解,“买卖交易方式‘经转商’后再买房肯定是算二套了,但如果我通过赠与方式‘经转商’,是否再购房时可以按首套房来享受房贷优惠呢?”
记者多方采访了解到,从目前多家银行的实际操作来看,王女士再新购住房时算首套还是二套,与通过交易方式还是赠与方式“经转商”没有关系,这主要由上一套经适房有没有贷款来决定。王女士是以贷款来购买经济适用房,但现在已经还清。不过按照多家银行现行的“认贷”政策,赠与与交易的方式来转商都是一样,当再买一套住房时,仍然能够查询到她曾经从银行贷款买房的记录,仍然会被当作是二套房来要求首付和利率。
4月30日,北京发布“京十二条”政策,在二套房认定上,提出“金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房”的要求,即“认贷又认房”。
但记者在采访过程中发现,具体执行过程中,由于多家银行仍未得到能够查询家庭房屋拥有情况的“钥匙盘”,因此审批贷款认贷又认房操作起来十分困难。不少银行仍然只认贷不认房。
工商银行朝阳区一支行向记者表示,不管是赠与还是买卖,只要在银行贷过款,再贷款买房就算是二套。而如果名下有房但没有贷过款,则有可能按首套来执行。
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