[摘要] 据《国际金融报》报道从2009年3月到2010年3月,中国房地产市场可谓跌宕起伏,土地市场也是硝烟四起,层出不穷,圈地布局也逐渐从一线城市蔓延至二三线城市。
转:调控出动
2009年房地产市场的火辣,终于引来了各方关注,一系列调控措施在2009年第三季度后陆续出台。
2009年9月,国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地,应依照闲置土地的处置政策依法处置,促进尽快利用。
11月,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。
12月,国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地税还继续维持。随后,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。
12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委联合出击,公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
2010年1月,《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)发布,二套房贷政策重新收紧,明确二套房首付比例必须不低于40%。3月,国土资源部网站挂出《国土资源部关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》(“国19条”),被认为是国家旨在从土地市场抑制房地产市场热炒。
3月,国资委表示除16家以房地产为主业的央企外,还有78家不以房地产为主业,在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业务。
这些房地产宏观调控政策以打击投机、遏制房价过快上涨为调控主要目标,使房地产市场在2010年初一度陷入观望。
合:重蹈覆辙?
2010年2月,上海临港新城4幅土地以总价28.5亿元的价格成交,楼板价7100元/平方米,7500元/平方米。上海地价一年来首次出现明显回落。除一幅土地出现现场竞价之外,另外3幅均以挂牌价格成交。而就在两个月之前,临港新城的土地还被众多开发商争抢。
数据显示,春节期间,北京、上海、天津等28个城市的成交量跌幅环比前一周下跌近五成以上。2月,上海楼市供求量创5年来新低,但上海房价并未有明显松动。
到了3月,一切又有了翻天覆地的变化。2010年3月,上海市商品住宅成交面积为80万平方米,比2月大涨150%,成交量也在连续3个月下跌后止跌反弹,商品住宅成交均价为19767元/平方米,与2009年3月相比大幅上涨了48%。
同时,3月的上海又出现了“日光盘”。3月20日,嘉定保利家园开盘,270套房源均价1.55万元/平方米,一天之内全部消化。3月27日,浦东保利林语溪开盘,均价1.5万元/平方米的100套住宅开盘当日全部售出。3月15日,在北京土地市场接连诞生3块“”,其中单价“”两度被刷新。
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