[摘要] 据《国际金融报》报道从2009年3月到2010年3月,中国房地产市场可谓跌宕起伏,土地市场也是硝烟四起,层出不穷,圈地布局也逐渐从一线城市蔓延至二三线城市。
据《国际金融报》报道从2009年3月到2010年3月,中国房地产市场可谓跌宕起伏,土地市场也是硝烟四起,层出不穷,圈地布局也逐渐从一线城市蔓延至二三线城市。
而每年3月,都是当年房地产市场的“定调月”。2009年3月,房地产市场从全球金融危机中快速“解冻”,创下连续10个月的。今年的3月似乎也没有逃离这一宿命,从3月下旬开始,各地房地产市场又蠢蠢欲动。
起:得益救市
得益于从2008年9月开始的房地产救市政策,2009年3月,房地产市场触底反弹。
根据国家统计局2009年5月发布的“1-4月房地产市场运行情况”显示,当期商品房销售面积17625万平方米,同比增长17.5%,其中,商品住宅销售面积增长18.6%。
持续放大的交易量也使房价出现止跌迹象。2009年4月,70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%,但降幅已经比上月缩小0.2个百分点。国家统计局发布的数据显示,2009年1月到4月,完成房地产开发7290亿元,同比增长4.9%,增幅比1-3月提高0.8%。
随着复苏迹象的逐步显现,也开始了2009年的首场演出。2009年4月29日,杭州上城区控股集团有限公司以7亿元人民币夺得杭州上城区南山路勾山里B地块,楼面地价高达4.6万元/平方米,成为2009年楼市回暖过程中的重点城市“”。
2009年5月27日,国务院出台《关于调整固定资产项目资本金比例的通知》,明确保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%,其他房地产开发项目的资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”,这一调整有利于对房地产项目,是普通商品住房项目的企业开发贷款的信贷支持。
承:登场
这一角色,在2009年的房地产舞台上尤为引人注目,那一手“面粉贵过面包”的绝活,也令人长久难忘。2009年,大型房地产开发商争相拿地,竞价成交,频现。
2009年6月25日,北京市土地储备一日成交7块土地,其中4块是通过现场拍卖高溢价成交,而通州区九棵树地块溢价达到123%。紧接着,6月30日,11家房地产企业集结于北京国土资源局拍卖大厅,经过97轮竞价,价格由26.06亿元到40.6亿元,最终由具有国资背景的中化方兴竞得。这一价格也刷新了北京公开出让土地的总价记录。11月20日,北京大龙房地产有限公司以50.5亿元竞得顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地,北京单价、总价新诞生。
在上海,2009年9月10日,中海地产以70.06亿元夺下普陀长风地块,平均楼板价为22409.3元/平方米,溢价率达129%。9月30日,上海记录再次被刷新。拿下多块“”的绿地集团,以72.45亿元的价格拿下徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块,楼板价格27231元/平方米,溢价率111%。
同时,上海商品住房均价于去年8月份达到波峰18508元/平方米,同比上涨37.04%。2009年8月8日,上海浦东星河湾开盘创出“奇迹”,首日即销售264个单位,成交金额超过40亿元,开盘共开售322个单位,销售均价更达到4.68万元。
尽管上海市商品住房价格在第三季度出现了小幅调整,但随后商品住宅价格再一次呈现上扬趋势。数据显示,上海房地产均价从9月的16290元/平方米重新上涨至11月的18274元/平方米。而2009年11月28日,中粮海景一号又刷新了浦东星河湾的销售记录,开盘2之内售出了23亿元。
转:调控出动
2009年房地产市场的火辣,终于引来了各方关注,一系列调控措施在2009年第三季度后陆续出台。
2009年9月,国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地,应依照闲置土地的处置政策依法处置,促进尽快利用。
11月,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。
12月,国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地税还继续维持。随后,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。
12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委联合出击,公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
2010年1月,《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)发布,二套房贷政策重新收紧,明确二套房首付比例必须不低于40%。3月,国土资源部网站挂出《国土资源部关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》(“国19条”),被认为是国家旨在从土地市场抑制房地产市场热炒。
3月,国资委表示除16家以房地产为主业的央企外,还有78家不以房地产为主业,在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业务。
这些房地产宏观调控政策以打击投机、遏制房价过快上涨为调控主要目标,使房地产市场在2010年初一度陷入观望。
合:重蹈覆辙?
2010年2月,上海临港新城4幅土地以总价28.5亿元的价格成交,楼板价7100元/平方米,7500元/平方米。上海地价一年来首次出现明显回落。除一幅土地出现现场竞价之外,另外3幅均以挂牌价格成交。而就在两个月之前,临港新城的土地还被众多开发商争抢。
数据显示,春节期间,北京、上海、天津等28个城市的成交量跌幅环比前一周下跌近五成以上。2月,上海楼市供求量创5年来新低,但上海房价并未有明显松动。
到了3月,一切又有了翻天覆地的变化。2010年3月,上海市商品住宅成交面积为80万平方米,比2月大涨150%,成交量也在连续3个月下跌后止跌反弹,商品住宅成交均价为19767元/平方米,与2009年3月相比大幅上涨了48%。
同时,3月的上海又出现了“日光盘”。3月20日,嘉定保利家园开盘,270套房源均价1.55万元/平方米,一天之内全部消化。3月27日,浦东保利林语溪开盘,均价1.5万元/平方米的100套住宅开盘当日全部售出。3月15日,在北京土地市场接连诞生3块“”,其中单价“”两度被刷新。
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