购房者贷款买二手房 评估价与合同价关联解析

房地产门户房天下  2009-11-29 14:40

[摘要] 据悉，近日担保机构接到不少客户咨询评估价的问题，一些准购房人看上了中意的房产，却不知道自己手头上的钱足不足以支付首付，而还有一些人对于“评估价”贷款较为模糊。为此，搜房网走访了京城担保机构伟嘉安捷，专业按揭顾问针对业务中客户咨询比较多的问题为我们做了如下解答：

搜房网讯 据悉，近日担保机构接到不少客户咨询评估价的问题，一些准购房人看上了中意的房产，却不知道自己手头上的钱足不足以支付首付，而还有一些人对于“评估价”贷款较为模糊。为此，搜房网走访了京城担保机构伟嘉安捷，专业按揭顾问针对业务中客户咨询比较多的问题为我们做了如下解答：

贷款买房时为什么有会评估价？

“我要购房的房产市值是200万，为什么评估价只有150多万？”在办理房屋贷款的客户时，经常会有一些客户提出这样的疑问。“伟嘉安捷”解释，银行根据评估价来发放贷款主要是为了把控风险：一方面，二手房存在一个明显的折旧问题，如同去典当行典当物品，是不可能按照原来的价值支付的。贷款也是一样，银行需要指定专业的评估机构核定购房人所购买的房产，按照接近与市场价值评估发放贷款，这也是银行把控风险的一种手段。另一方面，二手房售价多由小业主自己定价，一般业主会根据自己心理价位来定价，从而导致房屋价格会偏离实际市场价格，这样银行就需要指定评估机构来修正，这也就是为什么贷款买房会有评估价的原因所在。

房产的哪些因素会影响评估价？

伟嘉安捷介绍，房产的评估价主要受房产所在位置、建成年代、周边配套设施、楼层、户型、朝向等诸多因素影响。最重要的影响因素就是地段及位置，一般城区会高于郊区，其次新建成的小区通常会高于同一区域房龄较老的小区，另外，小区本身配套设施是否完善，周边有无大型购物、医院和中校等都会影响房产的评估价。伟嘉安捷的介绍说，即使是同区，不同楼层、户型和朝向的房产评估价也会略有不同，评估公司一般会对多项影响因素进行系数修正后得出评估价。

评估价与售价有无关联？

目前，多数购房人都知道银行会根据评估价和合同价取低的原则对二手房放贷。其中可能有部分准购房人不知道自己要购买的房产可以评到多少，伟嘉安捷的给这部分人群一个支了个小妙招，一般来说，房产评估价约为售价的八成，银行会根据评估价来进行放贷。例如，王先生要购买一套售价为200万的房产，评估价8成，那么这套房产的评估价为160万，多数银行会按照评估价的80%发放贷款，也就是银行贷款约128万，购房人需要支付首付72万。

提醒借款人，在购房前一定要清楚自己要购买的房产可以评估到多少钱以及贷到多少款，以免出现看好房交了定金贷款却办不下来的情况，造成自身不必要的损失。目前，多数银行和诸如伟嘉安捷这样的担保公司都推出了“贷款预审”的业务，帮购房人解决贷款前的困扰，借款人可以提前到这些机构进行咨询办理，以做到心中有数。