实况:中国住交会之中国房地产公司上市融资论坛

房天下  作者：孙卿鑫  2007-12-12 09:50

就像中国“风之子”优美的姿态那样，起跑于深圳，加速于上海的中国住交会，在跨越了中国经济最有活力的三大城市，吸收了中国住宅经济、人居样本、建筑科技最前沿的养料后，今天在中国房地产业的也是它的主场——北京隆重举办。

今年是中国住交会第九届，又恰逢经济工作会议刚刚结束。因此在本届住交会上，将围绕三大风向标问题展开热议。一是日益高涨的民生诉求对住宅产业的影响；二是货币从紧政策下地产企业如何选择投融资；三是节能减排政策对建筑科技推广的拉动作用。预计，本届住交会无论是政策含金量还是行业影响力都要高过以往任何一届。

▲论坛时间：

2007年12月12日 上午9:00

▲论坛地点：

中国国际展览综合服务楼2层201

▲主办单位：

中国住交会组委会

中国房地产报

▲承办单位：

上海优博国际展览有限公司

正在对此次活动进行现场直播，敬请关注。

▲以下为本次活动的图文精华：

【主持人】女士们，先生们，大家早上好，我是中弘集团的公司副总，金洁，我很荣幸受中国房地产报邀请，主持中国房地产公司上司融资论坛，今天定的主题也许大家心里很清楚，2007年是中国房地产公司的上市年，也是中国房地产公司的资本年，那么我们把07年定为房地产上市的资本年，08年从我们的感觉，有可能是房地产公司的基金年。今天在这里回顾2007年，是这样一个主题，从中国资本市场来看，现在已经有170家左右的上市公司，市场的集中度已经达到了30%。

【主持人】是不是房地产企业不上市就没有出路，今天特意请许多业内人士，就房地产公司的上市这块，做一个专业的论坛，下面我介绍一下今天到来几个嘉宾。

【主持人】首先是长城金融研究所所长徐教授，亿城股份常务副总经理孙勇，深交所的上市推广部副总监周雄可能会迟一点到，远洋地产公司总裁，副总裁，北京天润房地产开发副总裁王哲，高峰，普凯基金董事寥治兵。下面请长城金融研究所所长为我们发表冲刺房地产资本金，防范风险的演讲。

【徐滇庆】今天高兴能够到这里来与大家一起探讨一些关于房地产金融的问题，主持人给我的时间是25，如果按照PPT讲，大概要讲一个多，就不按照他讲了。关于中国房地产金融的一个大趋势，在这里，我想还是请大家注意一些基本的理论，不要去简单去猜测中国房价到顶了没有，或者说中国房价与其他的有什么联系？这样的猜测是缺乏理论根据的。

【徐滇庆】有人讲，价格说到底是货币问题，中国房地产房价的大幅度的，以及当前出现的观望，都和我们的金融机构有关，并不是那个房地产商把房价抬高，房价就上去了，或者是那个学者力挺房价，不是这样的。我们一定要尊重经济规律，要看到表现现象后面的实质性的问题，我们中国人才能够真正的成长起来，才能够面对复杂的形势，而作出正确的判断，中国房地产出现的一系列金融问题，是我们的金融结构所造成的。

【徐滇庆】我在好几篇文章反复强调这个事情。我们要对经济规律，要认识规律，驾驭潮流，保护自己，发展自己，而不是简单地去否则潮流，扭曲潮流，按照自己的意愿，胡说八道。这样是危险的。我们中国的金融结构，和各国相比，存在着严重的扭曲。

【徐滇庆】金融市场有五大部分组成，证券市场，第二债券市场，第三，房地产市场，第四期货市场，第五，外汇市场。

【徐滇庆】美国，欧洲日本比我们中国有钱，但是呢？他的资金比较均匀地分配在五大金融市场之中，美国债券市场和GDP规模相等，他的证券市场是GDP的150%，房地产市场占有的金融资产量相当大地超过GDP几倍，同时有期货市场和外汇市场，所以呢，虽然有各式各样的问题，次级债危机，对他的冲击很大，他的基本金融结构还是稳定的，全基本如此，唯独中国特殊，我们处在一个计划经济向市场经济转型的过渡中，我们没有完成调整，所以我们现在中国的城乡居民存款余额在2007年的6月底，是17.4万亿，我们商品房销售总额2006年全年是2万亿。我们证券市场融资2006年不到6千亿，的债券市场总规模1200亿，全部是国企，由国家担保企业债券基本没有开放，我们没有期货市场，外汇市场没有开放。所以中国的结构是一个严重扭曲，大量的钱放在银行里面，17.4万亿，大家一定要一个量的概念，所以，没有量的概念，往往就耽误事，而40%城乡居民存款是短期和活期。

【徐滇庆】我和诺贝尔奖得主讨论的时候，马克诺说，全只有中国，银行有这么多现金，美国银行的现金量小，中国的结构与计划经济的特色相关联，在计划经济不需要那么多金融市场，由国家计委调拨就可以，虽然中国人也比较穷，那个结构也相对稳定的。现在的情况变了，中国人开始有钱了，银行存款每年以2万亿的速度在上升，所以才17.4万亿。具体说中国人除了吃穿的消费外，花了2万亿购买商品房，还往银行存2万亿，新增居民存款。到今年7月份以后，通货膨胀上升，银行出现负利率，9月份CPI6.5%，十月份到6.2%，我们放松的，以为有缓解，没有想到到11月份，CPI上升到6.5%，有话直说在短期之内，通货膨胀率的上升，以成为定居。他不是偶然的现象，短期之内很难下去，我说短期是几个月。恐怕下不去。

【徐滇庆】银行存款利率，我们已经六次调整上升，如果这个问题发生在美国，很容易调整。既然CPI调整到6.5%我银行存款利率提到6.5%，拉平了，老百姓没有回报就算了，不至于负回报，现在负2个百分点，如果把钱放在银行里面，购买力会下降2%以上，在金融学的道理很清楚，银行的钱要出来了，偏偏中国的利率没有办法提，现在是3.87%，能不能继续提，不能。因为有两个障碍，我们的银行总贷款23万亿，70% 以上给国企，许多的国企只要一提就亏损，另外美元在贬值，也在减息，如果我们加息会导致更多的资金流入中国加剧我们的货币压力，在两大压力之下，我们短期的利率很难调整。

【徐滇庆】负利率又成为一个即成的事实，通货膨胀压不下去，利率调不上来，负利率存在着，资金就会流动，从今天的3月份开始，我们在很长的历史之内，十几年，银行居民存款余额是逐月的上升，到今年2月，3月下降1200亿，到4月，下降了2900亿，采取一切措施之后，略微有好转，但是仍然是负的。到今年的10月份，问题变的严峻，下降5600亿，也就是说老百姓不把钱再往银行存，反而从银行提钱走了，请问钱到那里了？这个问题不考虑清楚，在讨论我们房地产问题的时候，就是瞎子。这是钱的问题，钱在是客观存在的，不在这里，就在那里，大量的钱涌入了股市这是事实，所以估计，今年的股市的规模，能够吸收1万到1.3万亿，去年老百姓存入银行的新增存款是2万亿，今年肯定不只这个数，这两万亿，一万亿进入股市，还有1万亿到那里，期货市场没有开放，外汇市场尽管换了，美元在贬值，那么就进房市大量的资金进入房市，导致房价，能不能扭转这个趋势，看我们的通货膨胀率能不能下，利率能不能上，如果可以动，未必那么多钱非要进房市也可以。

【徐滇庆】我们房价的压力来自于此处，不来自任何人的宣传炒作鼓动，他有内在的金融规律，银行的17.4万亿是死的，不动的。

【徐滇庆】老百姓在选择的方案，所以又相当部分的钱从银行出来了，现在银行存款余额城乡居民存款余额下降到16.2万亿。这个钱到那里了，无非一个是股市，一个是房市，股市大家都知道，之后出现了530，以及后续的一系列调整，好在股市我们基本可控，其原因是1500家上市公司中70%是国有企业，老板说话，国有企业还是会听的。房市呢？我们没有可以调整的工具，因为，居民存款的产权是老百姓的，他要提款，谁也没有办法，这些钱流到房市去，我们也没有办法。所以说，我们在房价的时候，单纯去打压房价是愚蠢的，这是金融问题，资金流动问题，怎么打压，何况找不到打压的敌人，也没有合适的政策工具，只能说空话，废话，弄的人心皇皇，房地产市场越来越乱，正确的做法是认识潮流，驾驭潮流，保护自己，发展自己，就是说要大力兴建廉租房，经济适用房，小户型房，照顾民生，房价既使是再涨，我们把老百姓照顾好，这个社会就可以达到和谐，至于房价涨是资金流问题，解决不了资金流的走向，不要去奢谈房价变化趋势，说的那些话是没有根据的，除非告诉我资金往那儿走，找出途径来。

【徐滇庆】在这种情况下，我们谈房地产的融资这是一个大好时机，因为我们现在已经深切感觉到金融市场的缺失给我们带来的麻烦，因此，国务院在7、8月连续出台几个大的文件，对企业债券作了重新的定义和规范，并讲要继续推动企业债券。以前，由于我们国内信用文化的缺失，使得坑蒙拐骗的现象严重，非法集资问题相当严重，阻碍了企业债券的发展。如果我们的债券市场有5万亿的规模，房价的压力就小多了，这个水就可以往那儿走了。

【徐滇庆】所以，各位要注重于研究企业债券的发行，过去旧有的制度我们正在逐步的把它革新，要制度创新。

【徐滇庆】第二，我们的证券市场现在是寡头垄断市场，目前只有1500家上市公司，这和我们GDP的规模是严重不匹配的。按照中国的经济规模，比较合理的证券市场规模应该是有一万家左右上市公司，这样就比较公平的竞争，我们很多的债券市场的指数，就有经济学的意义，目前呢，是寡头垄断，在这种情况下，什么弊病都出现的。但是，现在由于制度的约束，每个月上市只能批10到12家，按照这个速度我们是乌龟爬行，永远不可能建设成一个有效的公平竞争的债券市场。

【徐滇庆】所以在这种情况下，我们必须改变旧有的证监会的规章法则，如果每个月上市100家公司，我们要奋斗七八年才能把证券市场的市场秩序整顿好，从现在的10多家，变成100家必须制度创新，把着眼点改变从严，严准入，变成宽准入，严，并且理好退出法规，这样才能大幅度让中小企业，民营企业，是房地产方面的企业能有机会上市。另外，房地产业现在的问题是：房地产企业普遍自有资金严重不足。

【徐滇庆】大家都清楚，自有资金和自筹资金不是一回事，自有资金是指注册资本金，资本公积金，原来规定是30，现在提到35，自有资金是指企业不通过对外负担的房市筹集的资金，是企业自身资本实力和经营积累成果对拟开发项目的出资能力，开发商用自己的资本包括注册资金，留存承担一部分的风险，不能把风险全部给债权人，银行和其他，这是形成银行已开发商风险共担，防治道德风险的基础，开发商向其他企业，包括股东，经济组织，个人的借款，建筑商的垫支和其他商业负债，均不能视为自有资金，自筹资金包括企业的自有资金，和权益资金，还有建筑施工，企业的工程垫款，商品房销售额。

【徐滇庆】现在，我们中国流动性过剩，社会上有的是钱，但是，我们开发商的自有资金严重不足，刚才我的表，就是讲2007年8月份，我们中国房地产开发企业，自有资金比例和项目开发额比较。还只有不到30%，29%多。银监会，国务院屡次三番规定，房地产开发企业自有资金不得低于开发项目的35%。在一次会议上，我问银监会，我说，你们定35的标准是什么，理论根据是什么？回答说：对不起，徐教授，我们知道，没有理论根据，这是中国国情，我们应该逐步提高，既然认识就可以了，逐步提高就好，理论是什么，为什么要制订这个规律呢？

【徐滇庆】我最近出的两本书，一本是《房价与泡沫经济》，一个是《徐滇庆再论房价》封面同样的话，房价飞涨，银行的风险才是心头大患，对于我们国家来说，房价再涨又能怎么样，能把我们颠覆掉吗？如果金融危机一旦爆发，不堪设想。银行设定35%的标准其目的只有一个，保护银行，而不是保护房地产企业，因为银行的钱是老百姓的钱。房地产企业占老百姓中的比例是及小的。我们要为大部分人服务，为国家的安全服务，这就很清楚了。金融学从几十年，几十万个数据中总结出一个规律：作为一个企业去，1百万，亏算到只收回60万的概率是什么，0.5%，也就是说99.5%的情况下不可能出现这个情况。

【徐滇庆】所以，金融学就规定，企业到银行去贷款，银行只能贷给他项目额的60%。40%必须自己来，为什么？一旦亏损，拿自己的钱赔，不能拿银行的钱财赔。因为银行钱产权是储户不是银行的。能不能提高到要自有资金达到70%，银行只贷30呢？可以，银行更安全，但是风险概率从0.5%降低到0.3%在统计上没有意义，所以是这样的道理。房地产开发企业和一般企业比较来说，他的风险更大，所以呢应该比他高，而不应该低，起码应该是40%，这是理论。

【徐滇庆】但是中国的房地产企业，历史很短，也就是最近的10多年才开始出现真正意义上的房地产企业。房地产企业产生的初期和地方政府银行具有千丝万缕的关系，所以许多的房地产企业空手套白狼，就这么起来了，普遍房地产企业自有资金严重不足。很多企业低于20%。怎么办？如果听任这种现象发展下去，房地产企业他的资本利率润可以高。而把风险转移给银行，转移给的老百姓，这是严重的。不合理的现象。所以我们必须要整改，整改的方式？

【徐滇庆】国务院三令五申从国六条房市，宣布房地产开发商，银行贷款，不能高于35%。自有资金必须65%。要搞好风险承担，同时，在理论上，还必须逐步的提高到40，但是一年多过去了，没有反应，基本没有理这个茬，什么问题不能怪房地产商。所以报纸说，徐滇庆为房地产开发商辩护，我不赞成他的行为，行为是错误，责任在银行行长，金融纪律得不到执行是问题，如果各级行长视国务院的死规定不动，我们中国遭遇金融危机就了。

【徐滇庆】有这么严重的问题，应该从银行行长开刀，我在上次的博鳌论坛讲，治理这个问题不难，北京抓一个行长，上海抓一个行长，为什么明知房地产企业自有资金不足，还贷款，肯定有猫腻，要查，只要一查，的行长会动起来，责任清楚，谁放贷，谁受惩罚。

【徐滇庆】房地产企业马上资金链出现问题，出问题怎么办，很简单融资，社会有的是钱，为什么不融资，我这里推荐大量的融资方式，融资方式很多，可以直接债务性融资，债券性融资，出让一部分的利润为条件，向出资者融资，债务性融资马上可以想办法发企业债券，只要这些事情都做到，不要把的风险都转嫁银行，我们的中国房地产业，金融结构就可以得到调整，这个问题可以做，刚才说的房价问题没有什么办法可以做，所以我们要以民为本，照顾老百姓，但是对某些高档，豪华型房子的上涨似乎没有办法，总之，我们正在一个大调整的期间，许多事情在摸索，要认真做好研究，切忌学风浮躁，不要没有找到原因在猜测，什么时候是拐点，为什么是三个月有拐点，不是五个月，为什么会拐点，这些不是科学的态度，科学的态度是认认真真的把我们当前的房地产业的金融结构调整好，这是一个挑战，也是一个机遇。谁做，通过我们金融政策不断创新改善，相信我们房地产业一定会有一个蓬勃的发展。谢谢大家。

【主持人】感谢徐教授，给我们很大的启发，我感觉许教授应该到政府部门都作报道，房价才能下来，另外给我们的公司一个很大的启发，我们作为房地产公司，确定过分依赖银行，我们2007年感觉银行的资金要贷款，确实难，徐教授给我们出一个点子，把重点放在企业债，我们考虑08年发，看国家的政策在08年比较早的出来。下面是有请亿城股份的常务副总经理孙勇为我们做变动环境下的亿城选择的演讲。大家欢迎。

【孙勇】大家早上好，今天我们的题目是中国房地产公司上市融资论坛，实际上是的房地产公司现在都有的资金需求的迫切要求，在这种情况下这个主题是大家共同关心的。亿城作为一个发展比较快的房地产上市公司，我们应该有自己的思考和心得，给我的题目讲亿城今年的再融资有关的事，但是由于我们今年再融资的结果好，但是像万科，保利这样企业来比，我们是差不多，没有的要讲，所以我把题目变化了，改作变动下亿城的选择，个我们对行业环境的理解，第二个将我们在这个环境下准备怎么样选择。

【孙勇】实际上，的企业在制订自己的战略，选择自己的发展方向，首先要做的事情对的行业环境做深刻的理解，做房地产行业来讲，我们最关心是三个方面的问题。个是我们主要生产要素的构成，核心生产要素的变化，第二个我们面对的客户和客户的需求有什么变化。第三个我们所处的行业的行业组织结构有什么变化的可能。首先我们都知道房地产开发企业最重要的生产要素是土地，所以我们简单看土地要素的演化，从03年开始实施招拍挂以来，企业供应的结构性的变化越来越明显，首先是政府主导的模式在不断完善，从03年开始，各地的招拍挂制度越来越完善，在市场化进程方面，总体上是快。

【孙勇】实际上像过去协议出让的机会越来越少，原来土地出让的已经开发的差不多的，现有没有入市的土地，要么是产权的关系复杂，要么是土地的手续不完善，总的来讲是供地模式是不断完善，这也是出现的原因，总说是政府主导。

【孙勇】第二个我们国家处于国家安全的考虑，定18亿亩耕地的红线不突破，现在按照的统计，我们现在的耕地是18亿亩多一点，理论上直接用于城市化进程开发用地不多的，在这种情况下，我们的人多地少的矛盾会越来越突出，是在东部沿海地区，这个问题会越来越突出。

【孙勇】第三个，土地要素在中国是二元化结构，我们知道从经济学角度将，生产要素是劳动力资本和土地，劳动力由于农村大量剩余劳动力进城，劳动力市场化是进展比较快，徐教授说，中国现在的金融结构是在逐渐向市场化过渡的过程，这个过程远远没有完成，金融要素的配置有大量的结构性问题。土地要素相比劳动力和金融要素来比，市场化进程是更慢。

【孙勇】城市是国有用地，农村是集体，集体向那个方向演化是不清晰的，我们看到在重庆和成都城市出现城乡一体化改革的试验区，在这方面进行有益的探索，我们对下一步的变化很关注，短期来看，中国土地要素二元化的结构不会有实质性的改变的。

【孙勇】第四个特点，从今年开始，政府主导的供地结构性变化转变的快，政府向市场供应商品房土地建设用地的时候，首先考虑满足民生需求的土地供给，在北京的明显。以北京为例，北京04年招拍挂的土地供应总面积是546万平米，06年是884万平米，07年相比一个变化是限价房是300多平米，已经成交是460万平米，还有19万的限价房。政府带有房地产限制的土地是三分之一多，从07年开始，我们预期在08年本届政府换届完毕以后，这样的方向会在各个地方都会强力的推开，最近政府的政策导向是明显的要改善民生需求的用地供给，今后几年在商品房住宅开发的供给矛盾会更加突出。

【孙勇】再看我们另一个核心要素的演变是资本要素的变化，现在对房地产企业来讲，实际上资本是大家共同关心的问题，从最近我们参加的一些会议和专业人士的交流情况来看，中国从现在开始，通货膨胀的预期已经的明显，预期明年宏观的金融形势，严格控制总量的政策基本上是已经确定的，另外我们还发现一个新的现象。我们过去商业银行的贷款往往在年初的时候季度已经把一年的计划相当大的比例，最近几年，商业银行的改革对商业银行盈利要求高，下面的支行，分行房贷的冲动是足，过去在强调总量控制，往往是年初，上半年到9月份的时候，一年的计划用的差不多，今年，不管人民银行，还是银监会要求银行房贷的时候按照季度下放指标，明年整体来讲不会出现一季度把贷款放的差不多的情况，这是对房地产企业可能会影响的。

【孙勇】从另外一个角度来讲，金融机构，是主要的商业银行在市场化改革完成以后，上市以后，盈利的压力也重，对房地产整个行业的判断来讲，银行普遍还是认为，从他的目前的收入结构过程中，开发贷和按揭贷款相对来说是银行业务，银行房贷的冲动，我们认为只能靠手段工作，从商业和市场化手段来讲，短期的压抑有一定的困难。

【孙勇】但是，既使是短期我们靠道义的劝告，靠手段，对金融资源的供给发生一定的影响，有价值创造能力，满足各类者回报要求的企业，明显，必须在房地产行业中为股东为者，为客户创造价值的企业，才能在金融资源自获取中有一定的，否则在过冬天的时候，得不到取暖的东西，可能过冬天就会比较难。

【孙勇】第二个方面的问题，我们看客户需求的演化，客户需求的演化，我们总的判断是这样的特点。目前客户需求从简单追求有房住，追求有尊严有质量的生活变化，我们知道过去普通讲的比较多是房地产的需求的数量在稳步上升，这是的国家在工业化和城市化进程中共同的规律，中国也不例外，在未来的五到10年，需求的稳步上升仍然是我们房地产行业长期良好的支撑和依据，这个特点没有发生根本性的变化。

【孙勇】第二个方面的特点是需求的质量在不断的改变和提高，现在房地产面对的客户要求不仅具备基本的居住功能，还要求购买房子的时候，满足情感的体验，个性的偏好，所以开发商在这方面做的工作是越来越多。

【孙勇】第三方面的特点是，产品服务品质的重要性日益提高，一个物业的价值，不仅取决于你建设的房子怎么样，生产的房子怎么样对物业的长期价值，除了建筑本身的产品品质，配以长期的服务对物业的价值影响大。

【孙勇】以往我们认为商业的价值，一个商业的物业可以很好的管理，一个写字楼可以很好的管理的价值物业作用是大。一个住宅也是一样，入住以后，不能给很好的服务，长期来说，企业的口碑会不好，对企业来讲，长期的价值也是有损失的，我们觉得房地产面对是加制造加服务，服务的比重越来越高。同时客户的需求在日益的差异化，我们在一个区域成功的经验到另外一个区域不能简单的复制复制会就犯一些错误。

【孙勇】第三方面我们看房地产内在的产业组织结构在发生什么变化。由于现在房地产企业和资本市场形成一个良好的互动，由于中国05年到06年完成A股市场股改，房地产企业利用资本市场的机遇是好，是07年的房地产企业在资本市场的融资是的显著和醒目的。我们统计，07年A股房地产上市公司总共融资和IPO融资超过1400亿，他们完成融资的行业是高于平均的水平。完成A股市场的IPO和再融资的企业是：平均的净资产的率水平是高。

【孙勇】除了资本规模通过资本市场和企业的良性互动获得增加，这些资本的增长，必然带来资本的增加，以万科和保利为例，万科融资100亿，保利融资70亿，万科的土地储备到07年是1.8千平米，万科的市值增加到07年3000多亿，保利07年市值增加到920亿，从A股的统计来看，包括在香港上市的企业，SOHO，等等这些企业获得的资本支持和土地增加更加明显。

【孙勇】产业结构变化的特点，企业与资本市场的良性互动在加速，通过与资本市场的互动，企业获得更多的资本，强者恒强，行业集中度的提高的速度在加快，中国过去讲房地产企业应该行业集中度小，万科只有1%多，从07到08年这个速度会提高了。

【孙勇】另外对中性的公司来讲，要重新定义自己的行业模式，我们前面说现在的土地资源和金融资源在一个高度的竞争性获取的阶段，你在这个行业做什么，今后怎么做，为可能者奉献什么，要知道，对中型公司有发展的可能。

【孙勇】我们房地产企业谈项目谈的比较多，谈企业的长期发展是不够的，所以我认为对项目公司来讲，这点是的关键。

【孙勇】第二部分简单介绍我们的情况，我们是02年开始做房地产，我们从业的时间不长，作为一个年轻的房地产上市企业，我们从02年进入这个行业，03年就马上面宏观调控在宏观调控中不断成长起来的，而且我们从去年开始，业绩大幅的上升。在刚刚过去的11月份刚刚完成资本市场一次的征发，比较幸运在严冬来临之前，穿上一个厚的衣服，我们也对市场有信心。

【孙勇】我们自己定了三个原则，一个是规范透明是我们要坚守的准则，既然选择做长期可持续的发展企业，做一个上市公司，规范透明是必须要坚守的，说起来容易，做起来是艰难对的企业来讲，这样做，一个是最理智的选择，从我们的发展经验来说，规范透明是企业发展的根本，同时信任是企业对外交易成本化的途径，和别人没有信任关系，和银行没有，和客户没有，和供货商没有信任关系，这样面对的交易成本是会增加的。

【孙勇】第二个选择，我们给自己的定位是做和谐社会的价值创造者，前面我们对行业环境做一个初步的分析，我们提到作为一个中型房地产开发商必须在价值创造力方面有自己独特的特色，才能够在资源获取方面能够具备竞争，我们在这方面不断在打造自己，我们是02年进入房地产行业在宏观调控背景下不断壮大，我们在自己的发展中，尊重的利益相关者，分享时代进步的需求，为的相关者创造价值，这是我们给自己在发展的概念的定位。

【孙勇】我们从产品的实现来讲，通过两个产品实现的，民生的产品，我们强调承担社会责任，帮助中低收入阶层，实现安家置业的梦想。

【孙勇】第二类产品是消费升级类的产品，这个产品是满足中产品消费升级的需求，尊重我们稀缺的土地资源，深入挖掘土地的价值，深入理解我们目标客户的形态，融入气质，以客户的价值化，实现我们的价值化。

【孙勇】我们在苏州做一个亿城新天地，在十部地产大片中有这个产品的介绍。消费升级的产品，我们做的更成熟一些，我们做万城华府，就是我们的代表。

【孙勇】第三点，我们要讲是开放心态，对房地产企业来说是类金融企业，认清他的本质我们就是替的利益相关者进行资产管理，有这样的心态，面对资本市场，面对你的客户群体，面对员工，面对的利益相关者是这样的心态，和大家共同打造开放平台你就发现许多困难的问题，很多难协调的利益变得的容易，我们从一个简单的价值创造者，过渡为一个资产管理者，资产管理者不仅为自己创造价值和财富，为的相关者创造价值和财富，只有这样我们的企业才能做大做强，这是我们对开放心态和开放平台的简单理解，由于时间的关系，我代表我们公司向大家做汇报，谢谢。

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