【物业服务合同】 共用设施归属业主
内容：合同规定，归业主的共用部位、共用设施的经营要征得业主委员会书面同意后，由物业服务企业与经营者依法签订合同。归全体业主，并由物业服务企业定期公布接受监督。在分配方面，可冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造。
解读：市工商局合同处人士指出，很多物业公司往往擅自将业主共用部位、共用设施对外经营后，所得情况业主却不知情，更谈不上支配这项。合同明确了共用设施的归全体业主，使得这笔收入支出更透明。
老物业不得擅自撤离
内容：合同中规定，在原物业服务合同终止后，业主委员会应当监督原物业服务企业与新物业服务企业进行交接验收，并进行三方确认。
合同期满前一方决定不再续约的，应当提前三个月告知对方。合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，原企业应当应业主委员会的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月。
解读：业主委员会选聘了新物业，老物业擅自撤离，是近两年社会关注的问题。市建委有关负责人表示，该条款主要就是针对这个方面的问题，确保在新老物业交接时，业主的生活状况不受到影响。
物业收费采用包干制或酬金制
合同提供两种付费方式，市建委称酬金制是发展方向
合同明确物业服务收费可选择采用“包干制”或“酬金制”，包干制是物业费由业主按建筑面积交纳，盈余或者亏损均由物业享有或者承担，物业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
酬金制是业主按建筑面积预先交纳，物业服务资金为交纳的业主，由物业代管，主要用于维持物业的必要开支。
此外，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共服务项目收费问题，文本中明确，市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。物业服务企业代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。
市建委表示，目前北京大多数小区物业费采取的还是包干制收费方式，而酬金制是将来的发展方向。“刚建的小区和使用很多年以后的小区，需要维护的范围肯定不一样，需要的费用也不一样。所以花多少交多少的收费方式，更公平。”
名词解释
共用部位
包括房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、屋顶、外墙面(包括非承重结构的分户墙外墙面)、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。
共用设施
包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等(由专业机构负责的除外)。
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