12月12日，湖南衡阳市通过媒体发布文件宣布，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。这被业内多方解读为“取消公摊”。

很多人对“取消公摊”期盼已久，但是截至目前全国鲜少有“取消公摊”的新政发布。对于衡阳的本次新政，业内多方向《华夏时报》记者分析指出，此次衡阳“取消公摊”是房地产发展新模式的一种重要形式，也是回应群众关切的重要实践，“所购即所得”，对于提升居住品质和购房信心等都具有积极作用。同时也指出，物业费、暖气、税费等方面相对应的核算口径应该调整一致。

而对于未来“零公摊”是否会成为趋势，专家各方观点不一。有专家向《华夏时报》记者指出，取消公摊表面上好像对购房人而言住房面积更透明了，会打消一些疑虑，计量标准改变后，开发商可能会想办法减少公摊面积，但减少公摊面积可能会影响居住品质。

不过，值得关注的是，当前房地产市场背景下，各城市的新房得房率正在步步攀升，有不少项目得房率甚至达到120%。《华夏时报》记者从衡阳新房中介处了解到，因为有阳台和房间赠送面积，有新房已经接近“零公摊”，得房率几乎为100%。“现在新小区得房率都挺高。”中介对记者表示。

取消公摊，所购即所得

12月12日，衡阳市住房和城乡建设局通过当地媒体发布了一则《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。

除了上述内容，通知内容还明确，本通知所指的套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成；房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

为了进一步了解衡阳新政，12月13日《华夏时报》记者致电衡阳住房保障服务中心，相关工作人员表示目前尚未收到相关政策文件，对政策内容并不清楚。

对于衡阳的此次新政，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池向《华夏时报》记者分析指出，本次新政目的在于维护购房人的合法权益。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者分析表示，此次政策通俗理解即取消公摊制度，此次衡阳“取消公摊”是房地产发展新模式的一种重要形式，也是回应群众关切的重要实践，对于提升居住品质和购房信心等都具有积极作用。

“过去不断增加的公摊导致购房交易成本明显增大，也使得购房方面的信任度下降。取消公摊后购房者购房面积就是实际入住的面积，不再包括公摊面积，如房屋外面走廊、楼梯、过道以及其他公摊面积。直观上看，花多少钱买多大户型的房子会变得更清晰。”严跃进补充道。

同时，严跃进还指出，从房价角度看，公摊部分的房价会转移到套内面积的计算上，这也使得房价更加真实直观。在目前市场形势下，可能还会倒逼房产降价。后续房企在项目规划尤其是售楼处方面，要加大宣传，尤其是加大“100%得房率”新政的宣传，引导购房者了解购房政策的变化，真正增强对房地产止跌回稳的信心，增强2025年购房入市的积极性。

“零公摊”为大势所趋？

记者注意到，有业内人士在消息发出后第一时间发问：“按套内面积计价，是否也意味着契税也是按照套内面积计算？”上述业内人士认为，如果也按照套内面积计算，那么购房契税成本将会被大大减轻。

对此，严跃进指出，政策创新的时候还是要加强基础政策的配套，保持核算口径的一致，才可以更好地推进整体工作。赵秀池也指出，由于原来是按包含公摊面积在内的建筑面积计量，现在不包含公摊，与计量面积相关的物业费、暖气费、税费等的收费标准也都需要作出调整。

今年广东肇庆发出过一条有些类似政策。今年5月4日，关于“肇庆市取消公摊”的话题冲上热搜。热搜源于广东肇庆在今年4月30日发布了《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，规定自5月1日起，肇庆全市范围内的商品房实行按套内面积计价宣传销售。

不过，肇庆的公摊并没有如此前众人所误解的那样被取消。12月13日，《华夏时报》记者咨询新房中介，相关工作人员表示，上述政策的确有在执行，但是只是之前销售的时候没有注明套内面积，现在宣传和销售的时候明确注明了，“基本上和之前没有区别”。

衡阳俊景万和城的新房中介人员张钧（化名）告诉《华夏时报》记者，“取消公摊”的政策可能适用于明年新开发的楼盘，目前的新房应该还是执行之前的政策。

对于未来“零公摊”是否会是大势所趋，业内专家给出了不同的观点。严跃进认为，取消公摊将会成为大势所趋，按照套内面积去计算，比较符合常理，也能更好保证信息的公开透明，让购房者所购即所得。

而赵秀池则认为，取消公摊可能并不会成为趋势。取消公摊表面上好像对购房人而言住房面积更透明了，会打消一些疑虑，计量标准改变后，开发商可能会想办法减少公摊面积，但减少公摊面积可能会影响居住品质。但每套房子公摊面积也是必需的，比如，没有楼梯是无法上楼的。对于购房人而言，一套房子的总价也不会因为计量方式不同而不同。

“零公摊”并不是提高得房率的仅有途径。在此之前，长沙、深圳、珠海等地提出将阳台、飘窗面积从建筑面积中剔除，以增加住户的实际使用空间?。

目前，在很多没有取消公摊的城市，新房的得房率都在逐步升高，特别是四代、准四代产品进入后，部分新房的得房率甚至达到了120%。《华夏时报》记者从张钧处了解到，俊景万和城有阳台和房间赠送面积，已经接近“零公摊”，得房率几乎为100%，“现在新小区的赠送面积都挺大，得房率都挺高”。（华夏时报2024年12月13日）

各县市区自然资源局、住建局、发改局，各房地产开发企业、房地产经纪机构:

   为进一步规范商品房销售行为，保障房地产权利人的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》以及《衡阳市人民政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》的通知》(衡政办发〔2024]17号)等文件规定，决定在全市实行商品房按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售，现就有关事项通知如下:

   一、自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售。

   二、本通知所指的套内建筑面积(专有建筑面积)由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

   三、房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积(专有建筑面积)计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

   四、房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响。

   五、房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况:

   (一)被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积;

   (二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数;

    (三)不分摊的共用部位。

   六、房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。

   七、各地住建部门应指导督促属地房地产开发企业、房地产经纪机构按商品房套内建筑面积计价宣传销售，适时开展督导检查。

衡阳市自然资源和规划局衡 

阳市住房和城乡建设局

衡阳市发展和改革委员会

2024年10月30日

附录2 

肇庆市住房和城乡建设局关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知

发布日期：2024-04-30  浏览次数：5240

各县（市、区）住建局、肇庆高新区人居环境建设和管理局、肇庆新区发展规划局，市房地产行业协会，各房地产开发企业、各房地产经纪机构：

根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等法规精神，为进一步规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，保障交易双方的合法权益，促进我市房地产业高质量发展，现就有关事项通知如下：

一、从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

二、各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

三、各地住建部门要紧扣市委、市政府关于稳经济、促消费的各项决策部署，督促指导属地房地产开发企业、房地产机构按商品房套内面积计价宣传销售，适时开展督导检查。

                              肇庆市住房和城乡建设局

                                  2024年4月30日

附录3 澎湃新闻：

重庆按套内买房的十个问题：精装费怎么算，房价变高了吗？ 

2019-02-26 07:13

    虽然与住建部此次提及的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”仍有所差异，但作为全国率先实行商品房销售按“套内建筑面积”计价的城市，“重庆样本”仍值得借鉴。

    2002年6月，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中第十三条明确，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

    该条例于当年8月1日开始施行，宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。凡不按套内面积计价销售商品房的，由有关部门责令改正，并依法予以查处。

   重庆市住房城乡建委相关负责人在接受据龙华网采访时指出，该条例施行以来，不仅减少了商品房交易面积纠纷，同时也维护了购房群众的利益，让群众明明白白购房。

   重庆作为全国率先实行商品房销售按“套内面积”计价的城市，究竟是如何实行的呢？澎湃新闻采访多名重庆地产从业人员与地产商负责人进行解答。

   问题一：重庆哪些地方采用套内建筑面积？

   答：重庆虽然从17年前就开始采取套内面积计价，但并非所有城区都实行以套内面积计价的方式，仅有9个主城区采取以套内面积计价。

   重庆市主城区包括渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区，即通常所称的“主城九区”。

    在9个主城区内，商品房销售公示时，应当同时公布套内建筑面积计算和以建筑面积（即：套内建筑面积+公摊面积）计算两种价格。在具体交易的时候则使用套内建筑面积来计价。

    问题二：重庆采用的套内建筑面积与套内使用面积有何差异？

   重庆以套内建筑面积计价的方式，套内建筑面积并非套内使用面积。

    根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

    套内使用面积则包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

    简单理解，即套内建筑面积>套内使用面积。

    值得注意之处在于，重庆9个实行套内面积计价方式的主城区，住宅的产权年限仅为50年。“除了2003年前拿到地的项目房屋产权还是70年，其他的住宅一般都是50年年限。”

    问题三：一个城市不同区域房产交易时采取不同的计价方式，购房者如何选择？

    开发商在商品房销售时，都会清楚的公布套内建筑面积、建筑面积以及各自的价格，因此即便交易时不同区域计价方式不同，也并不会给消费者带来多少不便。

    在9个主城区以外的区域，购房者们在买房前一般也都会考虑得房率（编者注：即套内建筑面积/建筑面积）的问题，在其他各方面条件差不多的情况下，得房率高的住宅势必是更有优势一些。同时，开发商在设计项目时也会考虑到消费者的这一需求。

    从实际执行层面来看，重庆地区楼盘的得房率相对较高，不太会出现某些地区50%的奇葩案例。

   通常而言，高层住宅项目得房率一般可以做到78%-80%；洋房得房率可以达到85%-90%；别墅的得房率往往能达到98%以上。

   随着时代的发展和生活水平的进步，许多购房者在买房时不再把得房率看得那么重，也越来越不排斥公摊。

   “可能十年前更多的是刚性需求，大家考虑最多的是同样价格下买到公摊最少、得房率最高的，但有现在越来越多改善型需求，许多购房者开始关注公共空间，希望有更多  的配套、更好的小区环境。”

    举例来说，十多年前重庆许多住宅项目都做的是两梯八户，公共空间尽量少、得房率尽量高；但如今，两梯八户的住宅已经不再那么受大家欢迎，人们对住宅的品质有了更高的要求，因而现在开发商在重庆推出的新住宅项目一般都是三梯六户或三梯八户。

    问题四：套内计价会导致房价变高吗？

   重庆采用“套内建筑面积”进行计价并不意味着没有公摊。

    公摊作为楼房整体的一部分，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

    公摊建筑面积实际上最后也是为业主所使用。通俗来说，这部分的成本也是加在套内面积里的。 按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言，套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。对开发商而言，这些成本是真实存在的，并不会因为不同的计价方式而使成本消失。

   举个例子：去菜场买一只活鸡，称活鸡的时候包含了羽毛、内脏、血等一系列东西，但最后被处理后，剥干洗净的鸡你可能有一些东西不需要，但在称鸡重量的时候，都是鸡的一部分。

    但是，从另一角度看，这也对于开发商的产品规划能力提出了更高的要求，因为规划和设计问题导致分摊面积增多的话，你的单价就可能变高，那么购房者可能就不会认账。

   问题五：套内建筑面积交易与建筑面积交易的主要差别在哪里？

   目前，重庆在主城9区采用套内建筑面积计价的方式。但出了主城9区，其他地方仍按建筑面积销售。

   通俗理解，套内建筑面积计价相较建筑面积而言，单价会提高。原来所谓公摊面积部分的价格仍会加在套内单价上。

   对消费者的好处在于，原来在购买建筑面积的时候，开发商的设计和规划所能体现出来的得房率并不一样，同样100平方米的房子，不同的开发商由于工艺不够先进或者规划设计不合理，在同等建筑面积之下，不同开发商体现出来的得房率并不一样。 因此，以套内建筑面积来算，不会像“月饼包装”一样买单。

   问题六：采用建筑面积交易有损购房者自身利益？

   购房者可能认为开发商会修大电梯前室面积、楼道面积等来多赚钱，但事实上，一些大型的开发商并不需要靠这些来赚钱，因为多修两个平方的电梯前室也需要成本。一些开发商房子公摊较多，其实是源于经验不足的小开发商的设计及工程能力有所欠缺，并不说开发商想骗钱。

    问题七：其他地方如果转变成“重庆模式”，会对市场带来何种影响？

   目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题。

    对市场而言，转变为重庆“套内建筑面积”或者住建部征求意见稿中提及的“套内使用面积”计算， 会更加规范房地产开发商的自我设计规划、工程这些层面的提升，把不必要的成本省下来，因为这些成本消费者不会再买单。

    对购房者而言，不会不需要电梯前室、过道等，但是通过规范被制约后，开发商会在这方面用更多的心力、用更好的技术，把这些方面修的更合适。同样的过道，多少更合适、更经济，现在就会更加规范。房地产市场产业集中度越来越高之后，对开发商而言，也会想通过节约客户的购房成本而提升自身的竞争力。

    问题八：按套内面积交易会降低配套条件吗，比如会所之类？

    会所确实也占公摊，但是在用地规范中，除了容积率、限高等，物业用房、会所、配电房，这些都是在土地出让文件中就规范下来的，都是必须的。但这些确实是为购房者服务的。

   无论是按“套内建筑面积”、“套内使用面积”还是“建筑面积”来交易，都不会影响这些配套的存在与否，但开发商一定会使其更加优化，功能最大化。

   问题九：房企会为了最大化套内面积在设计上有所改变吗？

    对消费者而言，按“套内建筑面积”比按建筑面积来计价更合理更公平，也更加能保证消费者的利益。 新建商品房预售制之下，会出现购房合同和实际交房面积的误差，在计算购房面积误差时，重庆按套内建筑面积，而非其他城市所用的建筑面积。

    重庆的梯户比例高主要是和重庆地貌等因素有关，土地稀缺，使用更加集约化，也会形成重庆房屋建设的习惯，而非是为了最大化的得到套内面积而形成的。重庆和其他城市一样，品质越高的楼盘，价格越高，重庆也有得房率低的项目，还是要看项目的定位。

   问题十：物业费、取暖费、精装修等重庆按何计算？

    物业费、取暖费——按建筑面积算。

   精装费用——按套内建筑面积算。