深圳官宣这类房租涨66.7%!意味着什么?

租金上涨潮，实际是有利于提高租售比，倒逼大家买房投资，推动存量房市场的去库存。而且这种上涨潮，已经有官方出来定调。

近日央行发布的《2024年第二季度货币政策执行报告》，就罕见地表示租金会稳步上涨。

其中有几个核心要点，我给大家摘出来：

1、目前一线城市（包括深圳在内）租售比接近2%；

2、长期看租金仍有望稳步上涨；

3、租赁住房总的收益率在静态租售比有望提升至3%以上，而且将高于多数资产回报率。

图源《2024年第二季度货币政策执行报告》

它们有一个共同指向，就是鼓励买房出租，赚取收益回报。当然，这个前提是选择像深圳这样的人口流入大城市，特别是核心区。

深圳目前租售比大概在2%，如果租售比升至3%，收益还是比较香的。

毕竟对比其它投资渠道，现在大银行的5年定期利率也只有1.8%左右，基金、股票基本都是买入就亏，银行理财收益率大约在2.8%，而接下来买核心区的房子赚取租金更安全更可观（房价不跌的情况下）。

这是因为世界各国都在迎来降息潮，我国即将迎来低利率时代。2024年以来5年期以上LPR已经下调了35个基点了，未来两年大概率还要降息近100个基点，到时候银行定期、理财的收益将会更低。

与此同时，房贷利率也会跟着下调，买房成本也会缩减。而深圳的首套房贷利率也从年初的3.9%降至如今的3.4%，未来可能还有下降空间。

它能产生的预期收益，会更高。当然，它一般只适用于核心地段的刚需小户型产品。我们可以拿市场上比较明显的例子来理解。

比如宝中的花样年花郡，一套28平住宅，去年8月成交价还至少在200万，目前成交价在170万左右，年租金是4.2万元左右（0.35万*12个月），那么它的租售比就是4.2/170=2.4%。

点击查询花样年花郡二手成交

这个收益回报，还是不错的，但前提条件是建立在全款买入或者高首付比例的基础上。

如果你是低首付贷款买入，想通过租金获得收益，那就并不划算，甚至是不明智，只会给银行打工，支付高昂的利息。

以这套170万的房子为例，假设是20%首付款，按照当前深圳首套房贷利率3.4%计算，光要支付的利息就要81万元，月供则要去到6031.34元。也就是说，每月的租金收益是填不上这个月供的。

除非你支付的首付比例较高，比如达到60%，同样是按照深圳首套房贷利率3.4%计算，支付利息只有40.6万元，月供仅3015.67元，只要能租出去，相当于租客帮你还月供。

而如果未来深圳首套房贷利率降至2.4%（房价不变的情况下），同样是60%首付比例，那么支付利息只有27.5万元，月供仅2651.6元，比月租金3500元还低，这时你贷款买房的收益率就会转正。

搞清了这一条链路，你就会明白，央行是想从租赁市场入手，提高房屋租金这个与大部分人息息相关的基础物价，进而拉高租售比，使得买房有利可图。

个人觉得，这也只是短期几年内会发生的事情，未来租售比的提高，只能依靠通货膨胀来解决，否则通缩预期持续、房价不断下跌，也不能保证买房真正有利可图。

如果你手头上也有一笔现金闲钱，在面对投资渠道充斥着各种不确定因素的情况下，确实是可以买入核心地段那些流通性比较好的房子，赚取租金收益，静待下一轮楼市周期到来。

当然了，买入的前提必须是像深圳这样拥有大量人口的核心城市，而且是有大量租房需求的核心区。