二手房刚需涌现，楼市是否见底？

自从5.17新政实施以来，许多重点城市的房地产市场开始显现出复苏的迹象。走到7月，虽然政策效果有所减弱，且市场进入了传统的淡季，但二手房市场仍保持了一定的活跃度。根据中指研究院的数据，重点城市的二手房市场在“以价换量”的策略下，成交量依然维持在较高水平。特别是在北京和成都，7月的二手房成交量创下了一年来的新高。而在二季度，北京和上海300万以下的二手房成交量同比显著增长，这反映出低总价、小户型房源在刚需市场中具有较强的吸引力。

然而，尽管二手房市场表现活跃，新房市场依然承受着较大压力。这种现象背后，反映出新房与二手房市场间的置换传导效应减弱，而替代效应则增强。根据中指数据，2024年1-7月，重点城市二手房的成交量同比小幅下降，但依然好于新房市场的表现。具体来看，北京、成都等城市的二手房成交量在7月创下了近一年新高，但新房市场依然处于筑底阶段，短期内难以有明显回升。

从居民购房需求来看，当前不少购房者更倾向于选择二手房，特别是在价格趋势下行的背景下，二手房的性价比更具吸引力。在核心城市中，二手房市场的活跃度主要由老破小等性价比较高的房源支撑，短期内市场将继续“以价换量”的态势。但同时，二手房市场的活跃也在一定程度上分流了新房市场的需求，导致新房市场短期内仍面临较大下行压力。

从当前的市场表现来看，二手房市场的复苏确实为部分购房者带来了新的选择。特别是对于刚需客户而言，二手房的即时入住、价格相对较低等优势，使其在市场中占据了重要位置。北京、上海等城市在二季度300万以下的二手房成交量大幅增长，反映了低总价房源的吸引力。然而，这也揭示出新房市场的尴尬处境，由于新房供给偏向于郊区，且居民对新房交付仍有担忧，导致新房市场难以快速回暖。

在这种情况下，房地产市场整体的回暖仍需时间。尽管二手房市场表现活跃，但新房市场的复苏仍面临诸多挑战。未来，如何平衡二手房与新房市场之间的供需关系，将成为房地产市场能否持续稳定发展的关键。同时，政策层面也需继续关注和调整，以确保市场的健康发展。总之，楼市是否见底，还需要我们继续观察和等待。