广州老黄埔新楼盘入市，惊喜和挑战并存

广州老黄埔地区即将推出多个大规模楼盘，包括未来方舟和一城江山海等。项目总体量超过百万方，供应约1.6万套商品房。短期内市场会受到供应冲击，未来价格可能会调整。文冲东的未来方舟新盘位置优越，但存在一些缺点，如噪音和交通问题。同时，配套学校资源尚未确定。整体来看，老黄埔的楼市发展仍具潜力。

最近，广州老黄埔要推出好几个大项目了，包括文冲东的未来方舟、双沙的一城江山海、中交四的珠江村和城投的庙头项目。这些项目面积都很大，有的超过百万方。比如，双沙的项目有80万方，供应接近8000套；文冲东的61万方，供应大约6000套；珠江项目有18万方，供应约1800套。总体来看，未来几年会有大约1.6万套商品房供应市场。

从中期来看，这对老黄埔来说是个好消息。因为老黄埔的改造力度很大，配套和城市界面都会得到改善，这些都是价值的加分项。此外，天河东进，中山大道和黄埔大道依然是开发重点，这个区域离核心区更近，开发效率更高，不需要过江开山，拿到结果会更快。虽然这里有一些码头和船厂，开发难度不小，但沿着珠江沿岸开发，价值还是有潜力的。短期来看，市场供应量大增，价格肯定会受到冲击，尤其是旧改项目的拿地成本低，老黄埔的价格还会调整重塑。

现在说说老黄埔的一个新盘，文冲东的未来方舟。这个项目占地面积约4.1万平，容积率4.91，属于超高层建筑。高层部分可以望江，但距离有点远。对比来看，大壮名城一期的容积率是4.5，罗兰四期的容积率是6.3。未来方舟的户型主打刚需和刚改，有79、93、108和142平的三至四房。其中，108平的户型做到了双套房四房两卫，而且全南向。项目位置靠近13号线双岗地铁站，新开的C口大概离项目400-500米，算是地铁盘。但如果13号线二期没开通，去珠江新城还得在鱼珠换线。目前来看，5号线的价值还是要比13号线高一些。项目靠近万科黄埔仓，临近广深沿江高架主干道，可能会有噪音影响。关键的是学校配套，项目配建九年一贯制学校，但具体学校暂未确定。

老黄埔的这些新盘对于购房者来说既有机遇也有挑战。首先，新盘的推出为买房者提供了更多选择，尤其是文冲东的未来方舟，地理位置不错，靠近地铁，户型设计也很贴心，适合刚需和改善型需求。然而，噪音和交通问题也是购房者需要考虑的因素。此外，学校配套的重要性不言而喻，家长们都希望孩子能就近上学，配建学校的最终确定将直接影响购房者的决策。尽管短期内供应量大增可能会对价格产生冲击，但从长远来看，老黄埔区域的改造提升会带来更多的价值。同时，天河东进、黄埔大道等重点区域的开发也显示出这个区域的潜力。总的来看，老黄埔的新盘值得关注，但购房者在决策时也需要全面考虑各方面因素。