北京房市真相：你真的了解吗?

北京大学一教授反驳“中国房屋过剩论”，指出北京等一线城市住房紧张，农村则高空置。平均数掩盖分配不均，核心城市住房短缺真实存在。

最近，北京大学博雅学院一位特聘教授的采访引发了广泛关注。这位教授反驳了“中国房屋过剩论”，指出实际上北京等一线城市的住房供应非常紧张，而农村地区的高空置率掩盖了这一事实。简单来说，用平均数来衡量房屋数量是不准确的，因为这掩盖了房屋分配不均的真相。

根据住建部的数据，全国城乡建设房屋总量是6.6亿栋，但其中超过90%都在农村。而在城镇地区的房屋数量大约是4700万栋，剔除公共设施、写字楼和厂房后，商品房数量仅为1000万栋左右。再考虑到14亿人口的基数，房屋供应是否过剩其实是一个两可之间的问题。

城镇居民的人均住房面积为35.9㎡，但这其实是按照建筑面积计算的，实际人均居住面积大约只有26.9㎡，这与欧美国家相比有很大的差距。尤其在北京这样的人口净流入城市，人均住房面积甚至更低。以深圳为例，人均住房面积只有21.8㎡，扣除公摊部分后仅为16.35㎡。

经过一番分析，教授的论点有一定的道理。首先，总体套户比确实达到了饱和水平，但这并不代表各城市的房屋分配均匀，尤其是北京、上海等一线城市，住房紧张依然是一个现实问题。其次，房源的地域分布极不均衡，农村地区的空置率高，而大中城市空置率相对较低。最后，优质商品房的比例较低，老房子的比例较高，这导致了许多城市的住房改善需求依然存在。

当前，中国的城镇化率为66.2%，未来还有约10个百分点的增长空间，这意味着还有1.5亿人口将成为城镇居民。这部分新增人口主要会流入核心城市群，进一步加剧这些城市的住房紧张问题。因此，房子过剩是个伪命题，现阶段中国的房子并非过剩，而是存在错配现象。

总的来说，用“全国范围内的库存”来判断房屋供应是否过剩是不科学的。中国各地的经济发展水平和公共服务质量差异巨大，人口流动也非常明显。在这种背景下，核心城市的住房紧张问题依然存在，而农村和三四线城市的高空置率也同样是真实的。未来，如何在平衡供需的基础上，进一步优化房屋分配结构，将是一个长期的挑战。