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他14.5万/㎡买入天河公园,现在10万/㎡不愿卖!

广州房产2024-06-30 11:07:08来自北京市

前一阵子，突然有位粉丝找二娃咨询：

“二娃你好，我有一套天河公园天麟府瑧林的南向高层打算卖掉，但是呢，小区从没成交过，所以没啥价格参考，你说，我挂多少钱一平比较合适？”

出于好奇，二娃问了一嘴买入价。

结果没想到，对方告诉我们，他的买入价高达14.5万/平！（但因为个人原因急售，降点价卖出去也能接受）

震耳欲聋的沉默之后，二娃试探性地问他：

要不，你先挂10万/平试试？

果不其然，这句话发出去之后，整个手机就开始扑棱扑棱地往外冒怨气，我都不敢想象粉丝的表情

后面的事，暂时卖个关子。

先问问大家：

你们觉得，天河公园楼龄最新的改善小区，能卖到10万/平吗？

天河公园楼龄最新的二手房

来，报出心理价位之前，我们先看一看房子的大致情况。

天麟府瑧林，是英广集团与合景泰富联手开发的天河公园改善盘，小区共有2栋楼，200多套单位，收楼时间为2021年12月底，今年还没满二，是整个天河公园最年轻的小区。

项目位置距离21号线天河公园地铁站只有约200米，是妥妥的地铁盘，楼盘东侧可远眺公园，景观特别养眼。

呐，这是我们去年拍的照片▼

图丨东向望天河公园视野

如果我没猜错，他买入的应该是124/136/172平之一，无论是谁，户型都远远甩出周边二手一大截。

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可即便如此，在我看来，瑧林二手想保持10万/平，也不是一件容易的事！

三个原因，拖累瑧林

这里有三个原因：

其一、天河公园行情正在下滑，只有硬通货才能维持10万+的成交

我们来看一组数据：

贝壳显示，去年下半年，天河公园一共有7套10万/平以上的成交，但今年上半年，只有2套二手擦着10w/平的底线成交，行情有所下滑。

而这两根独苗，一套出自新世界天逸，建成年代为2019年，是除瑧林外天河公园最新的二手小区（已满二），成交单位为173平4房，南北对流双阳台，东南向望天河公园。

另一套出则自东方新世界二期，建成年代为2011年，拥有令人艳羡的围合式大花园，成交单位为125平三房，户型相对方正，房子位处东南向高层，视野非常开阔。

总结一下，想保持10万+的单价，必须保证楼龄次新+强学位+花园小区+无硬伤3-4房+好楼层+好朝向……（没错，要求就是这么多！）

但凡缺少其中一点，就有可能在贝壳的房源货架上吃灰，除非降价卖房！

而天麟府瑧林，偏偏就在学位上碰了钉子。

其二、学位一般

天河公园引以为傲的强学位，是指天府路小学+113中学东方校区，天麟府瑧林，对口的却是华融小学+113中学金融城校区。

要知道，华融小学对口的老破小较多，整体成绩不算出彩，113中学分东方校区及金融城校区，其中东方校区成绩较好，金融城校区就一言难尽。

如果按学位去对标，瑧林的参考系，大概率要落到同学位次新盘天荟公馆身上（2015-2017年建成）。

而后者成交价，只能维持在9万/平左左右右，瑧林能比天荟公馆贵多少，全看市场接不接招。

其三、比楼龄，比地段，比产品，比环境，比学位……如今的一手都比瑧林吃香

举个例子，要比地段和产品，员村板块的保利华创都荟天珺，地段与珠江新城只有一线之隔，远胜天河公园板块的瑧林，楼龄比对方更新，户型把新规用尽。

项目叫价也不贵，157平的户型8万+就能买到。

要比环境和学位，世界大观的越秀观樾，湖景要比天河公园上头，学校引入天河外国语，鸡娃也不是问题。

一套瑧林二手的价格，在这里能住上漂亮小高层。

要比品质，10万的单价，中海大境随便挑，自然资源、社区、物业、品质每样都吊打这个盘，而天麟府瑧林，自从合景泰富退出之后，物业的口碑就一落千里。

你说这三个盘，哪一个不比瑧林香嘛！

小区最低挂牌价11.6万/平

最后，我看了一眼小区挂牌。

贝壳显示，瑧林因为限售解除而放出来的三套房，挂牌价在11.6-14.5万/平之间，过去一个月内共有9次带看。

目前关注人数最多的，是单价最低的114平三房。

业主配合度也不低，新政第二天，就马上降价130万抢跑。

只不过，这套房满足北向+低层两个条件，属于成交过程中，最容易被人砍价砍到破防的单位。

我猜，最终成交价还得在11.6万/平基础上打个折。

最后，聊回开头那位粉丝。

在二娃建议他挂10万/平之后，对方的心态马上从「急售降价」变成了「没必要卖」。

虽然我们也是这么建议的，但在刚刚截图时，我们突然发现贝壳上架了一套单价14.5万/平的挂牌！

大概他还是想试试，能不能原价直出吧……

那么大家觉得，这位粉丝的房子究竟能卖多少钱一平？现在的挂牌究竟有没有性价比，干不干得动一手房？

评论区，我们不见不散！

最后，如果你想获取置换建议，或者咨询买房问题，都可以添加@二娃微信，我们保证，一定客观作答！

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