哭了!7字头,竟然还不是朱村的底

这年头比卖房更难的，是邻居在“踩踏式”降价。

楼市君梳理发现，朱村一些网红盘，不少房源挂牌价低于小区成交均价，越卖越便宜。

现在板块内二手房最低价，已下探到“7字头”，更可怕的一点是，这可能还不是真正的底。

打破片区二手底价的小区，正是叠溪花园，最新二手成交价下探至7059元/平。

这个价格，比起小区2019年一手网签均价（18940元/平），直接腰斩超60%。

眼看着这个价格能出货，其他业主也开始跟进了。

可以看到，不少业主新挂牌的房源总价都在70万以内。

其中最低仅挂牌6552元/平，是一套99平户型，但楼市君发现，该小区一套最新成交的94平3房，单价能去到7221元/平。

挂牌价比成交价还要低，这样做法不为别的，业主或许趁现在这个成交价尽快出逃。

可问题来了，这又会进一步影响小区真正的成交价。

跟叠溪花园类似的案例，在朱村一带还有不少。

以实地蔷薇国际为例，贝壳数据显示，近一年来二手成交均价由1.2万/平跌至8945元/平。

这个成交价，直接成为很多业主的挂牌价。

从链家上看，近几个月该小区不少房源挂牌单价徘徊在“9字头”。相比2021年高峰时1.9万/平均价，也是大幅回落。

再来看曾经的大热门科慧花园，5月成交均价跌至1.2万/平，有业主挂出一套92平3房，只叫价1万/平左右。

该小区2018年时，网签均价就高达1.9万/平，2023年成交均价为近几年最低，但也有1.76万/平。

附近的中国铁建国际花园情况也差不多，5月成交均价1.09万/平，不少业主贴着这个成交均价挂牌。

可以发现，在买方市场之下，房源比挂牌价低一大截成交，在朱村板块早已是常态。

很多业主照着超低成交价来挂牌，如此一来，小区价格会越卖越低。

这样来看，其实相当于部分业主为了降价促销，开始在“砸盘”了。

因为，这些低价成交房源也会成为银行评估价的样本之一，间接拉低小区的评估价。

除了二手打价格战，朱村还有一个价格“大杀器”——法拍房。

楼市君此前统计过，这里8个项目至少300套以上的房源被查封，进入拍卖程序的就有近100套。

而一旦房子被法拍，价格自然会大打折扣。

以实地蔷薇国际为例，5月底挂出一套95平法拍房，起拍价仅8185元/平。

如果这样的法拍房多了，对小区房价也会有一定影响。

朱村8个项目有近100套法拍房，平均1个小区十几套，但凡一套价格低得离谱，也会成为买家的参考目标。

这其实也意味着，二手房、法拍房之间的价格战持续升级。

一边是成交价下跌，业主继续割肉出货；另一边法拍房无法成交，只能二拍甚至三拍，价格还是继续走低。

这个趋势下，板块降价预期还在延续。

这对业主尤其是炒房客而言，要更加头痛，但对于有自住需求且预算有限的刚需买家而言，可谓捡漏时机。

而且朱村的烟火气越来越浓，宜居指数不断上升。

这里部分小区近两年入住率已高达80%，楼下商业也比较发达。片区内还催生了小夜市和流动商业街，市井味十足。

片区内的配套也在不断完善。

目前科教城中轴广场总体形象进度已经完成约94%，凤岗站下沉式商业广场也将落成，为片区带来大型商业。

去年广州科教城也迎来广州市技师学院等4所高职院校开学，人气和消费也都在升级。

更加成熟的朱村，性价比也越来越高，对刚需买家还是极具吸引力的。

对于现在的朱村楼市，各位怎么看？欢迎在评论区留言~