上周末，楼市君在朋友圈刷到了一张科学城网红盘降价的海报“350万买科学城中心4房，折合单价3.2万/平。”这个价格，相当于是回到了3年前的价格线以下，对于业主来说，这无疑是一次暴击。其实，回望近几年的行情变化，2021年的楼市，就像一座高峰，无论是买房业主，还是开发商，在那之后，很多都没有逃过市场周期。房地产的2021年，就像股市的2015年，当股市狂奔到5000点的时候，总觉得6000点垫垫脚就到了。广州楼市的巅峰，留在了2021年，成交金额4115亿，成交11.2万套，成交面积1203万平。放眼全国，销售数据增长到2021年，就开始大幅下跌，这是时代的分水岭。当年的售楼部人潮汹涌，每次开盘大家奔涌着冲向销售抢房的场面，依旧历历在目。
随着楼市内二手房参考价、限跌令的执行，以及房地产税的提及，还有三道红线正式实施后的房企暴雷、成本价清库存等等。
在高峰期买房，就像千军万马过独木桥，无论你多么会选，被淹没的是大多数。当时，老黄埔吹着广州东进的风，三剑客直接卖爆，有的要靠手速才能抢，还有的要求全款或者70%首付，但依旧一房难求。现在，次新房业主们挂着5-6万的价格，转头一看开发商在去库存，92方北向只需要40X万，单价4.4万/平，回到早期E区的销售价格。21年楼市高位入场的业主们，低一点的成本买入价在5.3万/平左右，面临的市场竞争压力更大。
有中介告诉楼市君，在贝壳上挂牌的业主们，愿意认亏出的是少数。更很多的心态是保本离场，不急卖、不贱卖。最多认小亏，只要能卖出当年的挂牌价，利息和税费就当试错成本了。在楼市下行期间，业主原本有很高的预期，已经跌下来了，进行及时止损。还有业主，趁着市场降价，想找机会从郊区换到更核心的市区，置换更核心的楼盘，升值和保值能力会更好。整体来说，大多数2021年买房的业主们，面对开发商去库存和楼市下行的双重压力，普遍都不愿意亏本离场。对大多数人来说，买房子会亏钱，尤其是当年那么火，要靠抢的房子，竟然还亏钱了，显然是一件不能接受的事情。要知道，当时人们对行情普遍持看多信念，加上2021年时广州市场，那是一路高歌猛进。比如在黄埔、番禺、荔湾等区，都有相当不错的项目出现。这些标杆网红盘的到来，直接把广州的一些板块炒热了。尤其是老黄埔现象极其严重，保利学府里卖到过6.6万/平，万科金色悦府6.2万/平...新房由于限价原因，不能完全随着疯狂的市场定价，导致出现了倒挂，也助推新房市场变得炙手可热。可以说，回顾近几年来的楼市进程，2021年广州新房市场，几乎是站在风口上的。其实，2021年的楼市大热，不仅体现在新房市场上，在土拍市场上，也表现的淋漓尽致。
与今年广州只出让了2宗宅地的冷清行情相比，那一年的土拍，简直可以用红红火火恍恍惚惚来形容。
据统计，在2021年，全市总共卖出了86宗涉宅地，是近6年来，成交量最多的一年。
不仅如此，2021年也是近6年来，溢价成交地块最多的一年。
数据显示，当年86宗成交地块里面，有多家房企争夺，实现溢价出让的，就有30宗，占比达到了35%。
而当时房企的拿地情绪，也是被前所未有的推高，有些开发商为了加仓，甚至疯狂开“小号”。
比如振业天成所在的黄陂地块，当时30多家房企参拍，竟然涌现出320组马甲企业。
这一纪录，时至今日，依然没有哪块地能打破。
而2021年的这种土地狂欢，说到底，与出让方式和供应量，有莫大关系。
一来，作为集中供地的第一年，当时的出让规则，把房企拿地欲望“撩拨”得很高。
2021年的土拍，最大特点就是将土地集中在几个时间窗口出让。
一些房企为了维持可持续性的开发，都在集中扩充土储，于是就有了扎堆拿地的现象。
再加上，高昂的拿地保证金，使得房企普遍将有限的资金，押在了素质较优的热门地块上。
这也导致一些地块，频繁被抢暴，甚至溢价率常常摸到45%的天花板。
二来，当时外围区的供应井喷，吸引了大量“过江龙”房企的到来。
这几年，广州的土地供应有一条很鲜明的变化轨迹：
即以前是外围区作为供应主力，而这两年，已经变成了中心区作主导。
而外围区的供应巅峰，恰恰是在2021年。
数据显示，当年增城、南沙、花都、从化4区的宅地供应量，达到了惊人的42块！
而外围区低总价宅地的放量上架，吸引许多外来房企扎堆进入，这在很大程度上，助推了土拍声量的走高。
再加上，当时中心区宅地奇缺，很多有实力的开发商，也在积极布局黄埔、番禺、增城等非中心区。
也为当时的土拍火热，添了一把大火。
只是在2021年的狂欢之后，一些扎堆“赶场”进入广州，不惜高价拿地的开发商们，后来很多过得并不好。
楼市君也整理下清单，部分当年出让的宅地，目前有3种相对糟糕的结局：
像之前的朱村地王徐福上坤云境风华、石滩的联发悦璞园等，售楼部都建好了，但却一直闭门谢客。背后的原因一是房企暴雷，没资金维持下去，二是站在高位，账算不过来。
二是，售价几乎是贴着地价在卖。
在楼市下行的这几年，这种事在广州并不少见。
比如增城的金地云上，2021年项目出让地价是10746元/平，而其最新的网签价则是1.36万/平。
如果加上建设成本，该项目的售价，几乎和成本价平齐。
前几年，一些高周转的民营房企，因为现金流枯竭，为了自救，很多开发商不得不抛售卖掉资产回流资金。
而广州一些开发商，就是如此。
比如融创相继退出国贸学原、金地云上两个项目，正荣暴雷，将越秀正荣天樾湾股份卖给越秀。
从这里我们能看到，无论新房市场，还是土地市场，在过去几年，走势几乎是相同的。
2021年就像一道分水岭，向左是荣耀巅峰，向右则是至暗时刻。
不过，楼市君认为，过去3年的市场调整，对当下买家而言，可能并非坏事。
首先，网红标杆盘的“笋价”齐出，说明市场价格底正在慢慢到来。
其次，随着近两年土地市场的调整，现在广州正在给开发商全面减负，包括减少配建，拿出更优质的中心区地块等。
这些都说明，后续的买房成本，会逐渐降下来。
同时，它也意味着，近3年最佳的买房窗口，向买家敞开了~
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广州楼市发布2024-06-20 11:08:36来自北京市
