“内卷”的合肥楼市,产品力持续迭代升级!

编者按：

近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业也逐渐从“高周转”模式进入高质量发展阶段。在新的形式下，房子也逐渐回归居住本质。为了提高消费者对安徽地区房地产行业的信任度和满意度，同时为优秀房地产企业树立行业标杆，第一房研究院决定启动《好房子，舒心居——探寻优质住宅标准与行业现状》系列策划。届时，为了普及“好房子”的概念和发展趋势，第一房研究院接下来将重点针对安徽优秀项目进行网络评选，并发布相关研究报告 。

根据“七普”数据，我国城市、镇、乡村家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米、46.80平方米，比“六普”时分别增加7.4平方米、10.3平方米、15.1平方米。当前，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的需求逐步从“有没有”转向“好不好”。与此同时，合肥的住房市场消费理念、购房人群结构以及产品也在不断发生变化。

一、建筑风格变化

近代住宅建筑风格由早期的探索到改革开放后的中西融合，随着近几年生活水平的进步不断提高促使人们对居住区的要求提高。建筑风格上近几年也有不同层次的变化。合肥从早期以居住属性为主的“地域风格（徽派）”到初期“简欧风”格注重外部立面的搭配；从中期的中西融合“ArtDeco风格”更注重住高楼大厦的理念到现在“现代风格”注重配套、生活、竞品质等。居住区建设不仅仅停留在生存、生理需求的生物层次，而是迈向心理和精神上的愉悦的高尚层次，是对美和情的追求。

二、产品力变化

近年来合肥楼市住宅产品大概经历了几个阶段升级。

第一阶段是竞品质之前的这些次新或者待交付楼盘，容积率较早期明显偏低，外立面、大门、绿化、公区和车库等也均有显著的提升。

第二阶段是竞品质，随着竞品质成为常态，公建化外立面普及，人车分流、层高、景观绿化、小区公共服务、车位配比、工程建设等都做了具体的要求。而且随着市场下行，竞争加剧，奢华大门、功能丰富的会所，都逐渐成为标配。

第三阶段是土拍取消限价以及备案价取消等限制后，市场定价完全交由市场来定。不同于竞品质阶段有限价的存在，房企利润空间有限，没办法堆配置。受市场大环境影响，第三阶段，开发商更倾向于“卷”产品力，堆配置。

除了这三个阶段的更新迭代以外，合肥在住房领域还在不断做创新。比如，开展智慧住宅试点示范项目、四代住宅试点地块等。

三、购房理念变化

早期在合肥购房，听到最多的是“今年不买房，一年又白忙”。那个时候消费者更多是给在合肥买房当作是一种投资理财的手段。近年来，随着住房不断普及叠加收入影响的问题，消费者购房也愈发理性。2022-2024年刚需群体收入改善缓慢，短期购买力仍承压，观望情绪较重。

四、新房户型变化

从近4年新房成交结构上来看，100㎡以下的户型成交占比在逐年减少，2023-2024年5月底，100㎡以下的户型成交占比稳定在10%左右，这说明一方面市场上刚需小户型成交量下降至趋稳。

再来看看100-120㎡的刚改户型，近4年刚改户型成交占比呈现出波动态势，成交占比基本上在26%-31%左右徘徊。

120-140㎡的首改户型，历年成交占比相对稳定，基本上在23%-25%左右。

140-180㎡的改善户型，近4年成交占比在逐年增加。在2023-2024年5月底稳定在24%。

180㎡以上的高端改善户型，近4年成交量趋稳，基本上稳定在13%-16%左右。

从上面一组数据不难看出，合肥近4年小面积刚需户型成交量在不断走低，改善型产品成交占比在逐年递增，且140以上的户型成交量占比接近4成。从这里可以看出一个趋势就是，合肥的户型产品面积段越做越大。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

五、二手房成交房龄变化

从近4年二手房成交房龄结构上来看，成交主力是15年以上房龄的房源和10-15年房龄的房源。这类房源之所以卖得多的原因一方面是市场存量大，另一方面是价格便宜，还有一方面是跟教育挂钩。但是，从趋势上来看，15年房龄以上的房源成交占比在逐年走低，到2024年5月底，成交占比3年下滑约6%。10-15年房龄的房源成交占比同样也在逐年下滑，3年下滑3%。同时，5年以内房龄的房源成交占比在逐年走高，3年以内上涨7%。前面提到了合肥房地产市场的产品发展历程，越是接近于现在产品力越高。这说明购房二手房的消费群体对于产品品质追求意识也在逐步提高。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

1、38%的网友认为“好房子”保值率方面不跌就行。

2、69%的网友认为“好房子”绿色节能很有必要。

3、44%的网友认为“好房子”智慧住宅方面有必要做，但需要针对个人喜好来定制，避免增加住房成本。

4、94%的网友认为“好房子”地段很重要。

5、75%的网友认为“好房子”物业需要是品牌物业。

6、48%的网友认为“好房子”开发商需要是头部房企。

7、关于“好房子”配套方面，网友比较热衷于顶级学区、核心商圈、三甲医院、低密资源、圈层环境、独特自然景观等。

8、关于“好房子”小区建设方面，网友比较热衷于高绿地率、人车分流、高品质小区绿植、健身房等。

9、关于“好房子”建筑风格，网友比较热衷于立面铝板或挂石、现代风等。

10、关于“好房子”户型方面，网友比较热衷于南北通透、层高至少3.15米、主卧套卫、南北双阳台、横厅、至少三开间朝南等。

通过对结果的分析比对，我们认为好房子应当具备以下认定条件：

1、好住：通风好、采光好、动静分区。

2、好品质：好用材、好设计、全龄友好。

3、好看：小区人车人流、入户大厅美观、小区绿化高颜值。

4、好值：至少能“原地保值”。

5、好服务：好物业、好安心

1、第一房智库观点

好房子应位于优越的地段，这不仅关乎便利的交通，还涉及周边的商业、教育和医疗资源。其次，完善的配套设施是评价好房子的重要标准，如成熟的社区设施、便捷的购物场所和丰富的休闲娱乐场所。再者，建筑质量和户型设计至关重要，合理的空间布局和优质的建材使用能确保居住的舒适度和安全性。至于未来住房领域的发展趋势，我们预测将更加注重绿色建筑、智能化技术和人性化设计。这些元素不仅能提升居住体验，还能促进房地产行业的可持续发展。

2、安徽建筑大学 教授、安徽省城市与房地产高等研究院专家 孙伟观点

“好房子”的提出，不仅契合了人们对美好生活的向往，更显著提升了居住的品质与生活的质量，增强了人民群众的获得感、幸福感。一般来说，好房子应该具备以下几个必要条件：首先是宜居性，房子的设计应符合居住的舒适性和实用性，包括合理的户型设计、良好的采光和通风、适宜的居住环境等；其次是低碳环保，好房子应具有节能降耗的特点，符合可持续发展要求；第三是安全性，采用高标准的安全设计，确保房屋结构稳固、防火防水、抗震抗风等；第四是具有美感，房子的外观设计和内部装修应具有美感，能够提供愉悦的居住体验。第五是服务完善，物业管理、社区服务等较为完善，居住满意度较高。好房子概念的提出，对未来住房领域的发展将产生深远影响。未来的房屋建设将会更加关注绿色低碳、智能化升级、品质提升以及业主居住体验，从节能环保、房屋科技含量、居住品质、物业服务等方面不断提升居住满意度。

3、某央企营销负责人观点

首先，好房子必须满足客户的实际需求。这包括地理位置的便捷性，如靠近商业中心、交通枢纽或优质教育资源；同时，社区内部的配套设施也必须完善，如公园、健身中心、超市等，以满足居民的日常生活需求。其次，好房子在设计和建造上需要追求卓越。这不仅体现在户型设计的合理性上，确保空间的充分利用和居住的舒适度；更在于对建筑材料和工艺的严格把控，确保房屋的质量和安全。最后，好房子还需要关注客户的居住体验。这包括智能化的家居系统、绿色环保的建筑材料，以及人性化的社区服务等，都能提升客户的居住满意度和幸福感。