自1998年房地产市场化改革的春雷响起，我国房地产业已历经三次举国关注的购房热潮，每一轮浪潮背后，皆是楼市步入调整期、去库存压力增大的关键时刻，国家适时出台一系列激励措施，激发购房热情。
首次热潮发生在1998年，恰逢住房制度改革元年，中国正式挥别福利分房模式，迈入商品房市场的新纪元。第二次浪潮涌动于2009年，全球笼罩在美国次贷危机的阴霾之下，各国经济步履维艰，中国亦不例外。而2015年的第三次购房热浪，则是在全球经济受美国加息预期影响，国内房地产库存居高不下的背景下掀起的。
那些精准捕捉这三次历史机遇的前瞻者，现今大多已成为人生的赢家。而今，第四次购房动员潮正以雷霆万钧之势澎湃而来，相较于2021年以来地方层面的零星救市尝试，自2024年5月17日开始，国家级别的强力政策干预，昭示着局面的显著不同。
5月17日，一场旨在确保顺利交房的全国视频会议在北京召开，住建部、自然资源部、央行、金融监管机构等多部门联袂出手，从增加有效供给、保障房屋交付，到减轻居民购房负担、提供再贷款支持去库存，推出了一系列重量级政策。
其中，“517新政”最显著的变革在于：首先，明确房地产工作的根本属性，强调其关乎民众福祉和社会经济发展的深远意义。其次，政策细化实施上，住建部与自然资源部聚焦去库存和保交付，央行与金融监管总局则致力于降低居民购房成本，放宽房贷条件。
以央行为首，联合金融监管总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，全国范围内商业住房贷款的首付比例显著下调，首套房和二套房的首付底线分别调整至15％和25％，较之前下降5个百分点。
至今，“517新政”推行已逾十日，政策落地率超过80％。从武汉的率先响应，到合肥、长沙的跟进，再到西安、济南等多城的快速行动，首套房首付比例降至15％的城市阵容日益壮大。
5月23日，湖北省全面取消住房限购，首套房首付同步下调至15％。蚌埠、西安等地也相继出台取消房贷利率下限、降低商贷利率的举措。5月24日，广东大部及甘肃等地亦纷纷调整首付比例，与全国政策保持一致。
直至昨日，5月28日，上海、广州、深圳、天津等重要城市亦纷纷加入楼市松绑行列，释放出强烈的市场回暖信号，预示着新一轮购房热潮正以前所未有的力度和广度，深刻影响着中国房地产市场的未来走向。
上海昨日出炉的楼市新政策，简单来说，就是三个大方向的调整，让购房门槛更低，贷款更友好，以及一些额外的便利措施，具体如下：
限购政策大放宽
贷款条件更亲民
首次购房商业贷款的，利率低至LPR减45个基点，大约3.5％，首付只要求至少20％。
二套房商贷利率最低LPR减5个基点，约为3.9％（某些区域是3.7％），首付至少35％。
公积金贷款方面，首套个人最高80万，家庭能贷60万；二套个人65万，家庭则高达130万。如果有多个孩子，贷款额度还能再提升20％，顶格可达192万。
其他贴心调整
上海作为全国房地产市场的风向标，其政策的每一次变动都极具参考价值，反映了市场的真实状态和政府的调控意图。这次的政策大松绑，既说明当前经济和楼市面临的挑战，也展现了政府促进楼市回暖的坚定决心。
近期，上海高端住宅市场异常活跃，多个豪宅项目快速售罄，显示高端买家已经嗅到了市场底部的气息，开始积极入市。不论是出于刚性需求还是改善居住条件，现在对于在上海购房的人来说，确实是个不容错过的好时机，市场回暖的趋势已经相当明朗。
昨日，广州也宣布大幅降低限购门槛，落实降首付、取消房贷利率下限的利好，并宣布取消限售等。
至此，广州限购区域对非户籍人口购房设置的门槛只剩下6个月社保或个税。
具体要点概括如下：
限购区域界限维持：传统限购区域，包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云（特定四镇除外）及南沙区，依旧保持不变。但对外地户籍购房者的社保要求大为放宽，从两年缩减至仅需六个月，且同享本地户籍家庭购房权益。
贷款政策放宽：首套房商业贷款首付比例降至最低15％，取消利率下限；二套房首付则设为25％，同样解除利率约束，为购房者大幅减压。
灵活的贷款条件：非限购区域中，已还清房贷的多套房业主申请新贷款，银行将根据其偿还能力和信用状况灵活决定首付比例和利率；而对于仍有房贷未结清的多套房家庭，则暂停新增商业贷款发放。限购区内，多套房家庭同样不再享有新增贷款资格。
公积金使用便捷：公积金贷款申请门槛降低至连续缴存六个月，同时开放公积金直接用于首套房首付，提升了资金利用效率。
限售全面解除：取消住房转让或分割时的产权证持有年限审核，加速市场流通性。
首套房认定灵活化：在购房所在区无房的居民家庭，无论是否曾有购房记录，新购房均可视作首套房处理；满足“租一买一”或“卖一买一”条件的，也能按减少后的实际住房套数享受首套房贷款政策。
政策实施时间：以上调整自2024年5月29日凌晨起正式生效，原政策与本次通知不符之处，均以本通知为准。
这一系列举措不仅体现了广州紧跟全国“517新政”的步伐，更是大胆降低了购房门槛，简化了购房流程，降低了金融成本，几乎全面放宽了限制，展现出一线城市在房地产市场调整中的积极态度和灵活性。广州此举无疑向市场传递了强烈信号，旨在激发市场活力，促进房地产市场的平稳健康发展。
就在昨日夜间，深圳市也正式公布了其基于“517楼市新政”的具体实施方案，释放出一系列利好措施，具体包括：
首付比例的显著下调：对于购置首套住房的购房者而言，个人住房贷款的最低首付款比例由过去的30％调低至更加亲民的20％，大大减轻了初次购房者的初始资金压力。与此同时，二套房的个人住房贷款首付比例也由原来的40％调低至30％，降低了改善性需求的门槛。
贷款利率的诱人下探：首套住房的商业性个人住房贷款利率下限由LPR减去10个基点进一步下调至LPR减去45个基点，而二套房的贷款利率下限更是从LPR加30个基点调整为LPR减去5个基点，这无疑为购房者提供了更为优惠的借贷条件，减少了长期的利息支出。
值得注意的是，本次政策调整聚焦于贷款条件的优化，暂未涉及限购、限售政策的进一步放宽。当前深圳楼市的政策调整已趋于完备，足以支撑市场触底回稳，但同时也留有政策优化的余地。
例如，未来可以考虑在非核心区域取消限购，或者在核心区域适度降低限购条件，以吸引更多合理需求。此外，首套房的认定标准亦有空间进一步放宽，以适应多样化的市场需求，促进房地产市场的健康平衡发展。深圳的这一系列政策调整，不仅积极响应了国家层面的“517新政”，也为市场注入了实质性的活力与信心。
5月28日，天津紧随其后，迅速采取行动，对房地产市场投放了一枚重磅利好炸弹。调整重点如下：首套住房的商业贷款首付比例大幅度下调至15％，二套住房首付比例也降至25％，显著降低了购房者的初始资金门槛。更令人振奋的是，房贷利率迎来显著下调——首套房利率调整至LPR减去60个基点，锁定在3.35％的诱人水平，相较于前次调整，再次下调了20个基点。二套房利率同样实现大幅跳水，调整为LPR减去5个基点，即3.9％，与之前相比，惊人的下调了25个基点。这一系列重大调整，自2024年5月28日起正式生效。
至今，中国四大一线城市中的三位已相继响应“517新政”，仅剩北京静待其变。据可靠消息透露，北京或将于近日颁布一系列影响深远的楼市新政策，其中，首当其冲的便是首套房首付比例可能降至引人注目的20％。在此基础上，我们不妨展开一番大胆而理性的猜想，看看北京楼市的未来走向何方。
非京籍社保与个税要求放宽：将非京籍购房所需的连续社保或个税缴纳年限从5年缩短至3年的可能性高达90％。此举有望解锁大量潜在购房需求，让那些早已扎根北京的外地人才得以圆梦京城。
首套首付比例下调：北京跟随趋势，将首套房首付降至20％的可能性极大，达90％。这无疑将大幅减轻购房者的初期资金压力，尽管随之而来的可能是月供增加，但对部分人群而言，这无疑是一大福音。
首套贷款利率优惠：将首套房贷款利率调低至LPR减45个基点，即理论最低至3.5％，这一政策出台的概率为80％。如此诱人的利率，无疑将吸引更多买家入场。
存量贷款利率调整：尽管呼声极高，但取消现有房贷的55个基点加点，概率仅为5％。尽管如此，这一变动若成真，将极大地减轻已购房者的财务负担，进而促进消费，是众多房奴翘首以盼的曙光。
多孩家庭购房优惠政策：鉴于鼓励生育的国家政策导向，给予多孩家庭额外购房权限（概率80％）及享受首套房贷款利率的待遇，将有效推动改善性需求，助力家庭成长与城市和谐发展。
城六区外限购松绑：尽管呼声不小，但考虑到北京城六区外全面取消限购可能引发的外来资本涌入（概率5％），此政策的实施需更加谨慎。
综上所述，北京即将推出的宽松政策对购房者而言，是难得的机遇。买家应趁市场尚在调整期，加快选房节奏，以免错失良机。而对业主来说，依据自身情况权衡：不急于变现的可待政策红利，急于置换的则应把握当前市场，以求得最佳交易条件。风起云涌之际，提前布局，方能把握先机。国家第四次购房窗口期已开，你，准备好了吗？
京城选房2024-05-29 17:06:55来自北京市
