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今天说个冷知识:
最近一年,如果你家小区二手房没有降价10%以上,已经跑赢了全市90%的小区。
现在卖房,既要被买方砍价,又要被新房卷价格,不少业主面临双重夹击。
不过,还是有极少数板块,比如白云新城、天河五山等等,相对坚挺。
如果不急着换房,倒也不必含泪“割肉”。
从整体情况来看,过去一年广州二手挂牌价已从3.7万/平降至3.24万/平,同比下降13%。
考虑到如今二手房普遍都是降价成交,真实降幅明显超过了这个数字。
最典型的就是网红盘,随着部分炒家出逃,当初涨价有多快,现在“挤水分”就有多狠。
以天河牛奶厂为例,一套130平大户型去年卖出“8字头”高价,今年6字头成交,狂跌26%。
再比如,番禺万博当红炸子鸡万科欧泊,一年内均价跌幅超18%。
黄埔则是全军覆没,老黄埔、科学城,到知识城等热点板块,不少二手价大跌15%以上。
当其他地方在疯狂挤泡沫,原先投机需求不大的板块和项目反而逃过一劫,甚至逆袭。
为此,楼市君搜罗了全市30个板块,近一年二手有成交的180+小区发现:
仅19个小区,一年内二手成交价降幅低于10%。
这份榜单上,涨幅最高的不是珠金琶项目,而是白云新城保利云禧西区,成交价微涨4%。
就在近期,板块二手价天花板也突破了10万+/平,确实很坚挺。
同时,白云也可以说是广州“最抗跌”区域,有7个项目跌幅小于10%。
各个项目分布的板块,基本都集中在白云新城、金沙洲和京溪。
天河同样有7个项目入围,但小区主要在五山、员村等“非主流地段”。
比起大热门金融城、奶厂和珠江新城,这些地方二手基本没被炒家盯上,表现更稳定。
至于其他区域,荔湾有3盘入选,越秀和番禺都只有单盘抗住了这轮价格大战。
这些看上去名气都不大的抗跌盘,为什么能守住底线,甚至还有一些能微涨呢?
在楼市君看来,有三个因素其实很重要:
首先,小区纯粹性很重要,对应圈层和购买群体相对固定,价格也有支撑。
以保利云禧为例,全盘都是160平以上大平层,只面对豪宅买家。
不止这个小区,白云新城大多数10年以内的次新房,都完全没有中小户型。
小区乃至整个板块没有“高低配”,产品够纯粹,房价基本不太会大起大落。
这一点,其实也适用于珠江新城。现在跌落“10万+”神坛的,大都是小户型为主的项目。
像汇悦台、凯旋新世界这种纯顶豪盘,价格再贵也很坚挺。
坦白讲,现在大家买二手房,除了看配套、地段等外在因素,建议深入了解一下项目定位。
不分二手单价过高,产品、内部配套等等偏刚需的小区,还是要谨慎入手。
前面提到的不少网红盘,价格明显超过房子的居住价值。只要行情降温,容易被打回原形。
其次,小区业主惜售,既是保价格,也能防止被炒家盯上。
这方面最直接的指标,就是看挂牌率。
比如白云新城,挂牌率最高仅3%。四个小区总共25套二手可售,价格自然不会被打下来。
最后,小区周边新盘不多,市场不够内卷,对二手房也是一种保护。
原本广州的建筑新规设计,已经明显拉开了让新房与二手之间的产品差距。
再加上,如今开发商去库存压力较大,一部分新盘价格直接把板块房价拉回到两三年前。
这种情况下,对二手成交价的冲击会越来越明显。
对于接下来广州的二手行情,你有何看法?
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