哎，还是得面对事实啊。

昨天，相关部门一口气发布了4条楼市政策，包括降公积金利率、降首付比例、取消贷款利率下限......

具体就不展开了，估计都被刷屏过，我们也写过解读。

4条救市政策，大家都兴奋，我却很冷静…

老实说，这次的救市决心不低，甚至可以说重磅。

但发酵了一天，不吹不黑，市场的反应有点过于“冷淡”了，最直观的表现是什么呢？

朋友圈，基本清一色都是地产从业者在狂欢，“史诗级利好”、“核弹级救市”......一个比一个激动。

但你基本很难看到有晒成交数据的，往日最常见的“买家连夜刷卡、一串N套”，这次基本都消失了。

所以，这次新政为什么效果不如预期？

其次，到底还有什么招数，能够把楼市“救活”，激活买家的购买欲望？

新政很猛，但还不到肉！

当然，这里不是要否定这次的楼市新政。

毕竟，很多措施都是史无前例的，就连沿用了很多年的首付3成，也有机会降低一半。

但仔细看这几条政策，都并不能直接解决现在买家的观望情绪，用大白话来说，就是“还不到肉”。

就连买家关系最密切的几条政策，威力都差点意思，我们一条一条来看。

比如，降公积金利率，目前广州已经开始执行，下调了25个BP。

利率降了当然是好事，但公积金有额度限制，夫妻俩生仨小孩才能贷满156万，算下来每个月节省的钱不够吃一顿牛扒。

比如，两夫妻公积金贷100万，新政后每个月省了130多块。

30年省不到5万，跟大几百万的房款相比，确实难起到刺激入场的冲动。

比如，首套首付最低15％、二套首付最低25％。

先不说广州目前还没执行，即便执行了，效果也可想而知，具体评论区已“道出了真相”。

这些楼盘，为何能杀出来

顺着这个思路，大家不妨回忆一下，在楼市下行期，今年哪些楼盘能走出独立行情？

先给答案，这些楼盘同样给到了买家“捡便宜”的感觉，即我们常说的性价比。

我看了一眼榜单，今年卖得比较好的，绝多数都是价格足够低，总价大概300来万，但配套很齐全的项目。

举个例子，今年黄埔成交TOP1——黄埔新城。

套均成交价300多万，部分特价房甚至能做到270万起，就能买到一套小三房。

项目体量接近500万平，给你备起了商业、九年铁铮学校、还近老黄埔核心区，简直刚需恩物。

同样的配方，还有荔湾的保利和颂、新世界·天馥等网红盘，人气也非常高。

前者，不到300万，买花地湾三房，近地铁，还是新一代户型；

后者，也是不到300万买三房，还送了最少价值40万的豪华装修，近地铁，附近有西关培英（具体入读以当年教育部门公布为准）。

刚需的价格，买到比豪宅还卷的配置，这才是让买家心甘情愿刷卡的真正原因。

新世界·天馥开盘现场

不止刚需盘，甚至是豪宅盘，现在想要畅销，也要让买家有“获得感”。

比如今年卖得最好的千万豪宅——保利天瑞，背靠汇景新城豪宅区，用新中式的产品快速出圈。

最近，项目更是官宣引入九年一贯制省实，人气持续攀升。

再看最近人气很高的保利燕语堂悦、保利招商华发·中央公馆等，无一例外，都是以同一种方式吸引买家。

性价比足够高、配套足够好，或许才是现在救市最有效的办法。

保利招商华发·中央公馆现场人气

广州，还有什么牌可以打？

最后看回政策端，广州想要救市，工具箱里还有什么招？

有！

第一，降契税。

抛开楼龄、产品迭代不谈，现在二手房难卖，有一个重要的原因，就是税费高。

其中契税，按现行政策，首套需给1-1.5％，二套则需3％。

以成交价总价500为例，首套契税就要5-7.5万，二套更是高达15万。

这笔费用能减免，能真正降低买家的负担，房东也喜闻乐见，卖房更容易了。

第二，降房贷利率。

目前，央行已经放话取消了房贷利率下限了，就看具体落地情况了。

我们预测，接下来LPR或许会迎来一波下降，买家每月还贷成本减少，也利于促进入场成交。

第三，买房送落户。

按照去年的数据，广州常住人口约1882.7万人，户籍人口约1056.6万人，这意味着超800万人虽然住在广州，但未实际落户。

尤其对于白云、番禺来说，户籍人口占比全市最低，若能放开限购，相信能释放出一波购买力。

而如今，隔壁的佛山已落实买房送户口了，广州要抄作业，也不是没可能。

有买房需求的，可以扫码跟＠二娃聊一聊，任何疑难杂症，都能为你解答。