文｜邓浩志

4月广州二手住宅网签大涨？这是假象

统计数据显示，广州4月份二手网签突破9000套大关，居然是新房成交的一倍之多。媒体的分析认为，广州二手房市场已经复苏，原因是市场“以价换量”。但这些都不是事实。大概最近这一年，广州二手网签数和实际成交数有较大差距，主要是越来越多的“金融客”需求所致。即，这些二手网签并不是真正的成交，只是客户获得抵押贷款或者按揭的一个必要手续。其实就是假交易，真融资。

以往这种情况很少见，主要是做这种业务的金融机构也比较少，现在任何一家都问你需不需要借钱。于是乎以住房为抵押物的各种融资全面在市场上铺开。另一方面，市场方面也有大量拆东墙补西墙的融资需求。就导致了近期真网签，假交易的数量大增。也使得二手市场貌似出现了明显的“复苏”的假象。但只要你问问放盘的业主，都会告诉你，房子依然很难卖，最近没见市场活跃了。

这种“真网签，假交易”在总量上占比多少？并没有准确的统计，也很难统计。据二手业内人士估计，大概占二手交易额的1／3左右。如果按这个比例，则广州二手一个月实际网签量大概在5、6千套左右，和新房的月度成交量比较接近。这也更符合我们多年的经验和观察。

四月份后，广州楼市降温非常明显

统计数据显示，4月广州全市新房网签总数为4834套，与3月基本持平，为近10年4月的最低点。广州楼市并没有延续小阳春的回暖，而是有再次掉头向下的感觉，为什么会有这种情况？

我觉得原因有几点：

1、120以上户型取消限购的利好，符合条件的客户已经基本消化完了，市场缺乏接续的购买力进入；

2、4月份房企的推货节奏明显放慢，市场的热度没有被调动起来。另外，3月份经历一波以价换量之后，市场的一波需求也释放了。各大楼盘也不敢再继续进一步降价，因为部分2022年拿地的项目，甚至2023年上半年拿地的部分项目。按当前售价，已经浮亏了。再降价销售，财务压力会更大。

3、还是消费力不足，还说啥消费信心不足。这两个都是老问题了，消费力问题和就业、收入相关。消费信心与经济实际体感有关，包括公司业务，股市表现等等。这不是广州独有，全国楼市情况基本都一样。

所以，广州应该尽快研究有力度的，新的刺激楼市政策。比如彻底松绑限购，比如推动住房以旧换新，但千万别学上海和深圳版本，那种延迟网签的做法是一定不会有用的。