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年报解读 | 瑞安房地产:专注核心城市的高端项目,积极推进“轻资产策略”

中指研究院2024-04-09 11:05:37来自北京市

最新房企年报解读系列研究报告，点击索取

销售情况：收入虽然下降，利率保持较高水平

3月21日，瑞安房地产公布其2023年度经审核全年业绩。2023年，公司实现收入97.52亿元人民币，净利润13.97亿元。毛利50.45亿元，同比下跌24%，毛利率上升至52%；年度溢利13.97亿元，同比下降5%，净利润率上升至14%；股东应占溢利为8.1亿元，同比下降11%。该公司的利润率水平保持在较高水平，2023年的毛利率为52%，同比提高9个百分点。

图：2019年-2023那你瑞安房地产经营情况

2023年，瑞安房地产的毛利因收入减少而下跌24%，降至50.45亿元；毛利率提高了9个百分点，提升至52%，主要由于物业投资的毛利贡献比例上升所致。2019年-2023年，瑞安房地产的整体毛利率维持相对较高的水平，分别为51%、51%、41%、43%、52%，这在当前的上市房企中已不多见。从净利率的表现看，该公司的净利率变动幅度较大，2019年-2023年的净利率分别为24%、-5%、13%、9%、14%。

图：2019年-2023年瑞安房地产利润情况

业绩报告显示，2023年，瑞安房地产主要收入来源于物业销售、投资物业租金及相关收入和物业管理收入，其中，物业销售为58.98亿元，主要包括来自上海蟠龙天地的55.01亿元。具体来看，瑞安房地产于2023年的合约物业销售额为113.96亿元，较2022年的人民币272.19亿元下跌58%，其中，住宅物业销售占63%，余下由商业单位销售及其他资产出售所贡献。对于合约物业销售额下跌，主要是由于推售的时间安排所致，瑞安房地产计划于2024年及以后推出更多发展项目，具体取决于市场复苏情况、发展项目的施工进度，以及政府审批预售的时间。

2023年住宅物业销售的平均售价为人民币56700元/平方米，2022年为94200元/平方米人民币，由于年内上海以外地区平均售价较低的项目占合约物业销售额的比例较高。

经营策略：全新商业物业支撑租金收入增长，轻资产策略持续推进

投资物业租金及相关方面，2023年总额增长至32.43亿元，同比上升16%，其中76%来自上海的物业组合。瑞安房地产表投资物业租金及相关收入增长，主要是由于2023年上海蟠龙天地及鸿寿坊开幕为集团带来的收入。

物业管理方面，2023年收入5.80亿元，同比上升14%，其中4.22亿元来自向商业物业提供服务，按年上升7%。增长主要来自于2023年开幕的上海蟠龙天地及鸿寿坊。

土地储备：持续深耕战略，聚焦核心城市高端市场

瑞安认为，上海高端住宅市场表现比较稳定，基本面稳健。因此，继续看好上海高端住宅市场的发展空间，会不断增加这一细分市场的战略性投资。与此同时，自从2023年下半年以来，中央和地方已出台多项支持政策，城中村改造会提速，一些优质发展机会也将陆续涌现。瑞安表示，会充分发挥集团的品牌和上海市场的发展基础，把握城市更新的机遇期，进一步强化市场地位。

截至2023年12月31日，瑞安房地产土地储备的总建筑面积为850万平方米，包括620万平方米的可供出租及可供销售面积，及230万平方米的会所、停车场和其他设施，合共14个发展项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段。可供出租及可供销售的建筑面积为390万平方米。在620万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约250万平方米的建筑面积已经落成并持有作销售及/或投资用途，约140万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的230万平方米则持有作日后发展用途。

面对充满挑战的市场环境，瑞安房地产执行董事罗宝瑜表示：“我们将继续秉持‘Best-in-Class’的产品策略，专注于核心城市的高端项目，同时积极推进‘轻资产策略’，以进一步扩大资产管理组合。我们深度聚焦文化焕新、历史保育和生活方式，致力于打造卓越可持续城市社区，创造持久价值。”

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