北京二手房市场价格回调下的成交量之谜与老破小现象解析!!

2024年3月，北京二手房网签量录得14280套，创下近一年来的新高，这一看似矛盾的现象在当前市场环境下引发了广泛关注。与此同时，国家统计局数据显示，北京2月二手房价格环比下滑0.9％，同比下跌5.3％，部分房源价格仍在调整。

那么，为何在房价下跌的背景下，二手房成交量却保持稳健？本文将深入剖析这一现象，并揭示老破小在其中扮演的关键角色。

成交量与房价的“反常”同步

尽管市场普遍感知到房产销售困难，房屋降价仍难觅买家，但数据显示，北京乃至一线城市3月的二手房成交量表现良好。以北京为例，过去一年二手房均价降幅约20％，从6.6万元／平方米降至5.3万元／平方米，然而3月网签量接近1.5万套，尽管低于去年同期，但仍属可观。同样，上海、深圳、广州等一线城市3月亦呈现出类似的小阳春行情，成交主力均为大幅降价的老破小。

老破小：成交量背后的主力军

1.价格优势凸显

老破小成交比例显著提升，500万元以内的房源占比相较去年增长近10个百分点，占据半壁江山。相比之下，1000万元以上高总价房源成交比例明显下降。这主要归因于老破小价格跌幅较大，部分房源价格近乎腰斩，性价比骤然提升，特别是在学区房交易旺季，学区需求与降价老破小形成合力，进一步刺激成交。

2.刚性需求支撑

作为基本居住需求，老破小凭借相对低廉的价格与优越的地理位置，依然吸引大量刚需群体，尤其是婚育阶段的家庭。尽管购买者对老破小的选择更为挑剔，如避开顶层等硬伤楼层，但在预算有限的情况下，老破小成为实现安居目标的务实选择。

3.消费降级与预算调整

经济下行周期促使部分购房者调整购房策略，从原先计划高贷购置新房或次新房转向购买价格更低的老破小，以应对工作稳定性下降与收入预期不明朗的现实。消费降级趋势下，老破小成为经济压力下的合理妥协。

4.租购成本对比与投资考量

部分年轻购房者发现，随着老破小价格回归理性，其购房成本与长期租房支出相比已具备优势。例如，一套原价400多万元、现仅售200多万元的东王庄老破小，不仅毗邻清华科技园和高校区，租金收益可观，首付七八十万元即可入手。购房后，不仅能节省租金支出，还能利用公积金，实际负担与租房相近，且拥有自有产权，兼具居住与投资价值。然而，这类交易因其低调、缺乏新闻效应，往往在公众视野之外，导致市场感知与实际成交情况出现偏差。

老破小成交对楼市稳定的意义

老破小在当前成交量中的突出贡献，对于楼市政策的稳定具有重要意义。回顾2023年9月1日北京实施“认房不认贷”政策前夕，7、8月二手房网签量一度徘徊在1万套左右的荣枯线附近。如今老破小市场的活跃，有效支撑了整体成交量，有助于缓解市场对楼市深度调整的担忧，为政策制定者提供了更宽裕的调控空间。

综上所述，北京及一线城市二手房市场在房价回调期仍能保持较高成交量，关键在于老破小凭借价格优势、刚性需求、消费降级趋势以及租购成本对比下的投资价值，吸引了大量购房者。这些交易虽未产生广泛的社会传播效应，却实实在在地支撑着楼市的基本面。未来，随着市场参与者对老破小价值认知的深化以及宏观经济环境的变化，这一现象有望继续影响并塑造房地产市场的走势。