3月28日，住房城乡建设部2024年城市体检工作现场会在天津召开。中指研究院从会上了解到，自2020年城市体检工作开展以来，天津市积极将城市体检与城市更新行动计划、项目策划等工作密切衔接，形成“城市体检发现问题、城市更新解决问题”的闭环工作机制，强化城市体检成果应用，大力实施城市更新行动，不断提升城市治理现代化水平。可以预见作为“城市体检"试点城市，天津以此次会议为契机，势必进一步发力、扎实推进实施城市更新行动。那么天津的城市更新政策体系如何，实践的模式如何，企业参与的机遇如何？本文将从这些方面进行探讨。![]()
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天津城市更新政策体系
近年来，中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动，城市更新在我国新型城镇化进程中具有重要地位。天津发展已经站在一个新的历史起点上，京津冀协同发展、“一带一路”建设和构建新发展格局等重大战略机遇交汇叠加，现阶段是推动天津实现高质量发展、构建新发展格局的关键时期。而实施城市更新行动是适应城市发展新形势、推动城市由大规模开发的增量建设方式转变为存量提质改造和增量结构调整并重的重要手段。天津高度重视城市更新工作，陆续出台相关政策，尤其是2020年至今城市更新政策进入了密集出台阶段。2024年3月，《天津“津城”城市更新规划指引（2023—2027年）》正式发布，为天津城市更新工作重点任务提供了方向性指引，有利于城市更新工作的加速推进。
表：近年来天津市城市更新相关政策
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(一)《天津市城市更新行动计划（2023—2027年）》
2023年9月，天津市发布《天津市城市更新行动计划（2023—2027年）》。《计划》明确中心城区城市功能、宜居城市、生态建设、城市品质、安全韧性等5方面提升计划、16项更新工程、44项重点任务。
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《计划》明确滨海新区城市更新策略。根据滨海新区城市更新规划明确的“一核双港两副城多组团”空间结构，提出滨城核心区提升城市功能、完善公共服务；“双港”片区落实京津冀协同发展战略，打造开放空间；南北副城提升城区服务能级；特色组团推动人口产业导入、公共设施完善和活力社区营造等更新策略。
《计划》明确环城四区和外围五区更新策略。环城四区重点增加绿色空间，承接中心城区设施疏解，完善公共服务配套，构建新型产业结构，形成生活宜居、生产高效、生态优越的优质承载地。外围五区以各区主城区为主，结合生产、生活、生态特色，促进产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面，由表及里带动宜居宜业和美乡村建设。
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(二)《天津“津城”城市更新规划指引（2023—2027年）》
2024年3月，天津发布《天津“津城”城市更新规划指引（2023—2027年）》。《指引》明确重点更新范围为津城核心区。津城核心区为外环线及外环调整线以内地区（含外环线及外环调整线绿化带）。
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《指引》将城市更新分为“1+6”个类型。其中，“1”是海河两岸更新提升；“6”是科创学圈更新提升、传统商圈商务楼宇更新提升、老旧厂房工业园区更新提升、历史文化资源活态利用、公共空间和配套设施更新提升、老旧房屋老旧小区更新提升。
《指引》在“津城”范围内为各区城市更新工作重点任务提供了方向性指引：
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天津城市更新实践
天津市高度重视城市更新工作，将“实施中心城区更新提升行动”列为十项行动之一，将制定《天津市城市更新行动计划》纳入重大行政决策事项。同时，天津持续完善城市体检与城市更新的衔接机制。通过城市体检，进一步理顺了城市更新的目标任务。长期以来，天津市以更新项目为依托，以制度建设为基础，以市场手段为动力，有序推进城市更新各项工作，取得积极进展。
综合统筹，顶层设计不断完善。2021年8月，成立了市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组，分管副市长任组长，19家市级部门和16个区人民政府为成员单位，初步形成市级统筹、条块协作、上下衔接的工作机制。各区人民政府参照市级模式健全工作体系，落实更新规划编制、项目策划、工程推动等主体责任。组建城市更新专家委员会，为决策提供专业支撑。
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依法依规，政策机制逐步健全。出台《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》，相继制定了《关于开展城市居住社区建设补短板行动的通知》《天津市既有住宅加装电梯工作指导意见》《关于鼓励和支持社会资本参与市政基础设施、城市更新等领域投资建设的通知》等文件。
改革创新，试点项目探索路径。天津市积极申报国家城市更新试点城市，坚持全域实施与重点项目一体推进，探索项目微更新、综合片区更新、跨区统筹更新等模式。坚持保护与活化利用，实施了棉三创意街区、金茂汇、山益里等更新项目；挖掘工业遗存价值，启动了一机床、西营门等工业片区更新；推动传统商圈提质增效，实施了和平印象城、南门外大街北部片区等项目；探索了金钟河大街南侧片区等跨区统筹更新实践，让群众在更新实施中得到更多实惠。
2021年6月底，天津印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》，并确定城投、泰达为城市更新实施主体。当月，城投与国开行签署合作协议，在城市更新方面试点4个项目。2021年8月初城投联合多家国央企，发起设立天津城市更新基金，定向用于天津老旧小区改造提升和城市更新项目。2023年天津城市更新计划进入加速实施阶段，全年通过招拍挂出让城市更新地块10宗，规划建面84.64万平米。2023年1-8月实现投资85亿元，是2022年全年城市更新投资额的2.3倍。截至目前，全市已审定、招标城市更新项目26个，总投资额约2100亿元。多年来房企在天津的城市更新业务发展呈现以下特点：1、从企业性质来看，天津市城市更新项目开发主体以泰达、天津城投、轨道交通集团、天津住宅集团等本土国企为主，少部分项目是由区城投公司负责。片区更新不单修建住宅，更要配套酒店、写字楼甚至相关产业落地，央企具有较强的资源整合能力，因此部分区城投公司选择与央企合作，共同开发。此外，滨海新区部分城市更新项目通过招标引入央企参与，有利于项目的资源导入。2、从业务类型来看，房企参与的城市更新项目主要分为以下类型：老旧小区改造类、工业遗存更新类、历史风貌修缮类、历史公建焕新类、片区整体更新类。![]()
该园区的规划建设是天津市推进落实“十项行动”的重要举措，是系统推进城市更新，推动天津高质量发展的成功实践。园区整体结构为“一核两翼多点”，“一核”是环天大南开医科大学片区，“两翼”分别是海河教育园区和西青大学城片区，“多点”面向独栋楼宇和特色专业园区拓展，首批纳入滨海高新区华苑科技园。通过体检评估和社会调查，发现该地区周边存在着产业配套载体品质低、产学研融合不紧密、交通路网循环不畅等问题。按照“以城市体检发现问题短板，以科技创新引领城市更新和产业焕新，持续提升城市品质”的思路，2023年初，天津选定天开广场为天开园核心先导区，统筹推动区域结构优化、功能完善、品质提升、活力焕新。园区通过系统提升改造，打通了产学研链条，营造了高品质创业空间，吸引了大批优质企业入驻。截至2023年12月，天开园已成功引入1220余家科技创新型企业，225家金融和科技服务机构，累计完成更新盘活办公楼宇8.91万㎡，来自高校的成果转化项目加速涌现，优秀科研成果正加快转变为新质生产力。第一机床总厂是新中国机械制造类工厂典型代表，中国机床行业“十八罗汉”中仅存的三个完整保留老厂区工业遗存之一。为盘活厂区闲置的工业遗产，完善周边区域的基础设施功能、营造高品质公共空间、改善老旧小区居住环境，天津市启动第一机床总厂及周边片区城市更新项目，并确定了保护工业遗存、实施产业焕新和补齐民生短板3大更新方向。项目总占地面积73万㎡，总建筑面积77万㎡。项目于2023年5月启动，定位为“都市产业公园”，实施存量盘活和改扩建有机结合，传承天津近代工业文明，推动“工业锈带”向新型“产业秀带”华丽转身，营造自由鲜活、复合多元、有机持续的共融空间。
目前天津正积极推进城市治理创新，不断提升城市的业态、功能和品质，让一座拥有600多年历史的城市，不断焕发新的生机和活力，天津城市更新的实践路径正愈发清晰。天津建立的“城市体检发现问题、城市更新解决问题”闭环工作机制相关经验做法入选“城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）”，在全国推广，取得了较好的示范效应。根据最新发布的《天津“津城”城市更新规划指引（2023—2027年）》，天津将以改革创新为引领，充分利用市场化手段，按照“内外联动、近远结合、统筹平衡”的总体思路推动城市更新项目实施。未来天津将探索市场运作的更新可持续模式，协调各类存量资源，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入。此次城市体检工作现场会中，天津有关领导表示，天津将继续认真践行人民城市理念，建立健全群众参与体检机制，在全市16个区分类开展体检工作，实时归集群众的问题建议，及时解决群众关切，真正把保障居民安居作为头等大事，以体检结果为基础生成城市更新项目库，有序开展城市更新行动。未来天津的城市更新开展将更广泛吸引社会各方参与，得到广大市民的有力认同，实现稳妥有序的城市更新，使天津城焕发出新活力。![]()
2023年城市更新发展总结与展望 ∣ 政策篇
2023年城市更新发展总结与展望 ∣ 行业篇
中指研究院2024-03-30 11:09:01来自北京市
