【金诉专栏】315房产维权十问

我所购买的房屋，开发商已经申请破产，现在法院正在组织重整，但始终没有实际性进展，请问此时我还能主张退房吗？

北京金诉律师事务所王佳红律师：一般情况来说，开发商向法院申请破产，说明开发商已经严重资不抵债，更没有资金实际建设房屋、更谈不上交付房屋了，从购房人的合同目的来说，是有权利解除合同的。但是，在司法实践中，很多法院认为开发商虽然已经申请破产，但是正在进行重整阶段，也许会通过各项资源的整合，最终实现企业重组，由企业继续建设房屋，房屋交付是很有可能实现的。所以很多时候开发商一旦到了重整阶段，购房人再起诉退房的，法院可能会驳回的。

新房入住时第一次缴纳物业费，需要注意哪些细节？开发商及物业要求预缴一年物业费才能入住，此行为是否合法？

北京金诉律师事务所王佳红律师：

第一，新房入住的时候，要先对房屋进行验收，验收房屋不合格的，不要先行缴纳物业费，若验收合格再办理入住的相关手续。

第二，办理入住手续的时候，需要查看合同条款，是否约定入住时需要先行缴纳物业费，若是没有约定，有权拒绝缴纳。

第三，在合同有约定缴纳物业费的情况下，开发商收取的物业费不能超过12个月，且所收取的物业费只是预缴，这对于北京的网友来说是合法的。但对其他地方的网友来说，开发商的行为是否合法要看各个地方政府部门的政策要求。

收房当天的流程是什么？开发商需要出具哪些书面证明？

北京金诉律师事务所王佳红律师：实践中，收房的时候，开发商往往要求购房人先行签署各类合同，比如供暖合同、物业服务合同、面积差价的补充协议等，然后再要求购房人缴纳各种费用，比如物业费、供暖费、契税、专项维修资金等等，上述手续办理完后才让业主领取钥匙收房验房。但，开发商的流程实际上是侵害了业主合法权益的。正确的流程是购房人应该先行验房，查看房屋是否符合法律规定和合同约定的入住条件，房屋验收合格后，才能签署相关文件和缴纳相关费用，办理入住手续。

一般情况下，在收房的时候开发商所出示的证明文件，主要看合同约定。就北京来说，收房时开发商一般出示：

第一，竣工验收备案表；

第二，规划验收批准文件；

第三，房屋面积实测技术报告书；

第四，住宅使用说明书和住宅质量保证书；

第五，住宅工程质量分户验收表；

第六，市政基础设施满足使用的相关文件，比如用水、用电、绿化、道路、停车场等可以正常使用的文件。

除此之外，根据消防法的规定，消防验收通过后才能交房入住，所以建议业主收房时要求开发商出示消防验收合格的证明或者备案证明。

房屋哪些地方容易出现质量问题，需要收房时多留心检查？

北京金诉律师事务所王佳红律师：收房时，要注意区分毛坯房和精装修房屋。

对于毛坯房而言，在收房时主要的质量问题是墙体裂缝或楼板裂缝、房屋漏水、墙面空鼓或者墙皮脱落、裂缝、门窗密封不严、隔音差、上下水跑冒滴漏等等。

对于精装修房屋来说，除了墙体裂缝、房屋漏水、门窗不密封之外，还主要是体现在空气质量是否合格以及装修材料是否合格两个方面。空气质量主要是指甲醛是否超标，实践中精装修的房子在收房时基本上都是甲醛超标的，所以建议购房人必须要找专业的检测机构进行检测，否则对身体伤害太大。装修材料方面主要是精装材料的品牌标准是否符合合同约定，精装修的造价标准是否符合合同约定，很多时候开发商所采用的装修材料都是有毒有害物质，或者被淘汰的不环保用材。所以，建议咱们购房人在收房时，无论是毛坯房还是精装修，一定要找专业的检测机构进行检测，对于验房中所发现的问题，要以书面的形式提交给开发商，作为相关的证据要求开发商维修或者赔偿。

收房时实在不满意，能退房吗？

北京金诉律师事务所王佳红律师：收房时不满意，能否退房，主要是看为什么不满意。

第一，若是收房时，房屋根本不具备交付条件，比如消防验收未通过，或者未通过竣工验收备案，在这种情况下，开发商构成了逾期交房，如果合同中约定这种情况下业主有权解除合同，业主是可以退房的。

第二，若是房屋有质量问题，而且非常严重，已经导致房屋根本无法居住使用的，业主是可以退房的，若是质量问题并未影响到业主的居住，那么业主是很难退房的。

第三，若是业主对小区的配套、对小区的环境、对房屋规划设计、对房屋的采光等不满意，都很难退房，因为这些问题并没有影响业主对房屋的居住。

收房实际测绘面积和合同面积有出入时，误差比例多大以上算违约？

北京金诉律师事务所王佳红律师：在实践中，开发商交付的房屋面积和合同中约定的面积经常会有出入。而且，只要是和合同约定的面积不符，都属于开发商违约。但，最为关键的是，开发商如何承担违约责任。如果合同中约定，据实结算、多退少补，那么开发商就没有什么责任，所以要看开发商在合同中是如何约定的，一切都应该以合同约定为准。

物业公司为了缓解小区的停车压力，在小区内划停车位合法吗？

北京金诉律师事务所王佳红律师：如果物业公司在小区内利用公共道路、公共部位擅自划停车位，这是一种违法行为，侵害了小区全体业主的利益。因为公共道路、公共部位属于小区全体业主共同所有，在未经过全体业主同意的情况下，即便物业公司是为了缓解小区的停车压力，也是违法的。除非经过全体业主表决同意，物业公司的这种行为才是合法的。

房屋验收后在保修期内出现严重质量问题，除要求维修外是否能够索求赔偿？

北京金诉律师事务所王佳红律师：房屋在保修期内出现严重的质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，若是购房人有实际损失的，有权要求赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

收房时，开发商之前承诺的一些小区配建并未建设，与合同描述不符，如何维权？

北京金诉律师事务所王佳红律师：如果合同中约定了小区的配套，但事实上没有建设，业主有权要求开发商承担违约责任或赔偿责任。同时，因为开发商因为没有建设配套，从而改变了小区的规划，业主有权向规划主管部门提出查处，要求政府部门对开发商擅自更改规划的行为进行行政处罚。

10