滨江绿城“杀红眼”,清一色高溢价,杭州不愧“卖地之王”!

地产财富会

杭州土拍逆势独领风骚，

本土房企攻势猛烈，

溢价率直线抬升，

“杭州一哥”成最大赢家。

2024-2-28

     

龙年土拍的焦点，大家把目光投向了“卖地第一城”。

本周，杭州土拍可谓是热得发烫。

7宗地块揽金111.6亿，6宗地块溢价率超过“限地价”上限，整体溢价率大幅飙升至19.1%，十多家房企四十多轮鏖战围猎同一热门地块……

这一次，杭州又赢麻了。

杭州是最懂卖地，也是卖地卖得最好的城市。

尽管最近几年各城市土拍市场一片惨淡，充斥各种流拍和底价成交，但杭州却独领风骚——

如今的杭州已然成为房企土拍的“围猎场”。

众多本土民营房企和实力不俗的国央企同台竞争，相互绞杀，每一块地都是从刺刀里拼出来的。

此次土拍，杭州保持了2023年的供地策略，继续以优质地块刺激房企，提高拿地积极性。

具体来看：

本次出让城东新城、三里亭、东新地块位置都属于老城较核心位置，各种配套齐全，未来土地供应稀缺。

宁围、西站地块则是重点发展片区，发展潜力较好，宁围地块周边无项目在售，去化压力小，西站地块旁边绿城云诵桂月项目，去年8月拿地12月即清盘。

众多高品质地块的上线，吸引了包括绿城、滨江、坤和、大家、兴耀、建发、建杭、伟星、招商、保利、中海等在内的众多房企参拍。

最终，整体溢价率被推至19.1%，分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点，可见竞争之激烈。

最值得关注的一点是——

七宗地块全都被本土房企单独或者联合拿下，且每宗地块的溢价率都飚到了10%以上。

本土房企进攻更加猛烈，这也成为当下土拍市场的一个普遍现象。

其中的根本原因在于——

随着房地产市场的调整，一些传统老牌房企和小而美的本土房企凭借长期深耕、聚焦发展，以及对本地市场更了解等优势，获得了一个比较好的“属地拓展期”。

比如杭州土拍中的滨江、绿城，是在本地起家的老牌规模房企，西湖房地产、兴耀房地产、海威置业则是长期深耕杭州“小而美”房企的典型，他们在这次拿地中均展现了十足的气势。

之前在土地市场相对不活跃的海威，则是继去年12月28日以目前为止单宗地块最高溢价36.3%拿下湘北地块后，时隔两个月再度出手，以20.03%的此次第二高溢价率斩获利群河东单元地块。

包括此次拿地两宗的“黑马”房企西湖房地产也适时出击，地产财富会关注到，西房上一次拿地，还是在2022年6月30日。

今年房地产市场整体压力依旧较大，土地市场局面没有根本扭转，但这些本土房企凭借其对本地市场更深刻的了解、更高的供应商配合度、更好的成本可控性，拿地信心倍增。

同时，这种聚焦单一式的发展，让这类房企规避了很多规模化扩张房企身上的风险，受房地产的周期性波动也更小。

加上企业现金流相对宽裕，在这个窗口期拿一些不错的优质地块还是有一定利润空间保障的。

杭州土拍中，还有一个现象值得关注——

比如“杭州一哥”滨江。

作为此轮土拍中最大的赢家，滨江此次成功摘得两幅核心地块。

第一块地便是此次杭州土拍最热门地块——上城区城东新城地块。

这幅地块可用“四最”概括：

即起拍价最高、溢价率最高、位置最核心、竞买轮次最多。

作为起始价最高的地块，起始价高达19.642亿元。经过44轮激烈竞价，最终被滨江集团24.44亿拿下，成交楼面价为36240元/平方米，溢价率达24.44%。

成为溢价率最高的地块，同时创近五年城东新城板块历史新高。

上城区城东新城地块其实从挂牌开始就有着超高热度。

毕竟杭州市绝对的中心位置，平均楼板价36240元/平方米，但地块的销售限价（含装修）被死死按在46500元/平方米，毛坯销售限价仅42000元/平方米。

整体的利润空间并不大，但在利润空间有一定保障的前提下，房企更多是拼的是流速。

所以，上城区城东新城地块这类流速确定的地块依旧保持了点状高热态势。

对于以成本管控著称的滨江而言，项目后期销售去化显然是毫无压力。

多选择容易去化的中心地块，加上在杭州口碑较好，滨江在类似的地块上都可以走薄利多销的路子。

第二幅地是滨江、华润置地和西站枢纽联合体，以16.19亿元夺得的余杭区西站新城地块，溢价率16.56%。

该地块同样是“中心感”相当强的优质地块。

位置就在云城刚清盘不久的红盘——绿城·云诵桂月的东面，龙湖天街、地铁站都只有一步之遥，边上还有一圈滨江自己开发的楼盘。

今年以来滨江在拿地上表现相当抢眼。

2024开年头两个月，滨江集团已获取土地5宗，且全部位于杭州。

去年业绩会上，滨江董事长戚金兴在总结拿地策略时说了四句话：

可以看到，滨江此次的拿地动作与戚金兴此前反复提及的“避免舍近求远”的思路是一致的。

这一点在滨江的土储上也得到了充分体现：

截至2023年6月末，滨江集团土地储备1448.5万平方米，其中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市占比22%，浙江省外占比18%。

聚焦拿地，能够让滨江的半径和优势得到充分体现。

对于今年，滨江表示——

随着在杭州等浙江省内城市持续摘地，滨江“深耕大本营”将有更多的筹码。

此次土拍中，绿城在大本营杭州也成功冲出重围。

以总价19.29亿元，溢价率17.7%摘得三里亭地块。

值得关注的是此板块已断供5年，而且楼面价34826元/㎡，新房限价47400元/㎡，留足了一定的利润空间。

2023年中期业绩会上绿城中国董事会主席张亚东的一席话，隐约透露出了绿城对未来市场的预判。

面对房地产的深度调整期，绿城没有盲目投资，而是眼观六路，深度聚焦。

仅在杭州，绿城23年拿地总额就高达346亿，独占鳌头。绿城全年近40宗拿地中，省内地块更是超半数。

事实上，在行业收缩的背景下，房企通过深耕聚焦大本营，发挥所长，降低风险正成为一贯做法。

这也意味着，未来企图进一步深耕或重返大本营的房企，也会面临更多竞争，而在这个关口的前夕，将优质地块收入囊中，就意味着未来的更多确定性。

如今，杭州土拍暂告一段落，但今年核心城市的土拍大戏将会持续上演。

尤其是年初关头的供地将直接关系到上半年乃至全年市场的热度，因此往往会出现众多优质地块扎堆，房企集中补仓的情况。

这种背景下，预计今年马甲拿地情况也可能越来越多。

地产财富会打听到——

该来的都会来，尤其北京、上海等核心城市看点频频，依旧会成为房企夺地的主战场，地产财富会也将持续关注。

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