备注：若无特别说明，本文的数据为商品住宅，备案口径根据统计局的数据，2021年全国商品房销售面积为17.9亿平米，2022年为13.6亿平米，2023年下降为11.2亿平米。2021年房地产销售金额达到18.2万亿，2022年为13.3万亿，2023年下降到11.7万亿。虽然各项数据下降趋势明显，但11.7万亿仍然占了全国GDP的十分之一，房地产是支柱产业并没有改变。2024年以来，利好政策不断加码，鼓励购房，促进楼市回暖。1月12日：住建部与金融监管总局发文建立城市房地产融资协调机制，加快推进金融支持房地产政策落地见效；1月13日：上海青浦与奉贤两区限购门槛放松至三年社保，部分区域单身也可以购房了；1月22日：纳入城中村改造、保障房建设的城市范围扩大；1月24日：人民银行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元；1月25日：金融监管总局放话：金融业责无旁贷，必须大力支持房地产；1月26日：住建部宣布充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策；在众多城市中，成都房地产市场表现尤为突出，2023年新房和二手房成交套数均位列全国第一，走出了独立行情。当下，成都也迎来了近七年最宽松的政策环境。落户、购房政策全梳理" data-recommend-article-content-url="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NjI5ODAyMA==&mid=2649671551&idx=1&sn=9b7fdff5fae5a58c169c306b8ad9645c&chksm=bef10b3489868222240145ccf9cea4ae85d96498446250bc10a193953b425c3f3a9b6987b274#rd">2024年成都落户、购房政策全梳理
2024-01-17
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2024年成都住宅市场会怎么走？有什么特征？我们可以从2023年的数据表现中找到一些答案。2023年成都商品住宅供应1514万㎡，同比下降9.5%；成交1715万㎡，同比上涨11%，供销比0.9，表现供不应求。分月来看，2023年多个月度成都市场表现供小于求，3-4月疫情后需求集中释放、小阳春市场显著、供销量处年度高位，9.26新政短暂刺激10月销量上涨，但年底11-12月整体市场疲软、客户观望情绪仍重。![]()
在需求萎缩的环境下，非核心区域的房地产开发强度降低，特别是一些平台公司拿的地可能不会马上开发。从这个角度来说，商品住宅的供销双降也是必然，预计后期市场量将持稳或微缩。2023年成都商品住宅成交均价达到19693元/㎡，同比上升12%，相较于近五年均涨幅15%，价格涨幅收窄。分区域来看，5+2城区价格上涨趋势明显，锦江区均价突破3万+元/㎡；天府新区表现亮眼，均价达到2.5万+元/㎡；近郊量价具有一定支撑度，龙泉、双流表现较为突出，成交均价达1.8万+元/㎡；远郊市场表现不佳，价格同比均下滑。![]()
（各区房价数据包含商品住宅+人才公寓）
2023年大成都备案成交单价3w+住宅14512余套，涨幅高达约143%。总价500万以上新房备案量达到12592套，创下历史新高。![]()
在“双限”时代，成都的清水住宅最高限价已经来到了36000元/㎡，仅“5+2”区域清水住宅限价超2万的地块就有182宗，限价3万以上的地块也多达50宗。统计显示，截至目前，成都5+2区域内尚未开发（无案名）的约45宗双限地中，清水住宅限价高于20000元/㎡的地块多达40宗。取消清水限价和精装限价后，2024年核心优质地块或将挑战成都价格天花板，成都高端住宅价格可能会再上一个台阶。成都圈层分化越来越明显，5+2区域成交占比呈扩大趋势，近郊区域受部分热点板块支撑，大多板块表现一般；远郊市场份额缩小，销售难度较大。供销表现最突出的是天府新区，2023年它以284万㎡、309万㎡的供销量位列第一。其成交TOP5的项目依次是麓湖生态城、天府公园未来城、招商时代公园、天府公园观澜9号、建发观唐映月，均是市场的红盘。其中，麓湖生态城全年共成交1500套，成交总金额高达139亿元。预计未来圈层分化持续，回归中心核心城区趋势更为突出。![]()
锐理君统计了2023年成都销售金额前十的板块，主要集中在5+2区域。特别是城南的麓湖、新川、秦皇寺等板块高价项目扎堆，表现为高供高销；近郊区域仅东安新城在榜，收缩效应显著。根据2023年土地成交热门板块来看，2024年会延续这一趋势。![]()
锐理数据显示，2023年大成都商品住宅套均总价约263万，2022年这一数据约为231万。5+2区域改善主导，套均总价达到277—540万，非常考验购买力；二圈层套均总价达到146—257万，更适合刚需刚改；三圈层主力总价120万以内，购买力严重不足。![]()
2023年成都住宅套均面积已经达到约133㎡，作为参考，2022年这一数据为130㎡，2021年为125㎡，这意味着成都大户型占比逐渐提升。5+2区域改善大户型主导，主力面积110-160㎡，且高总价大面积产品上涨趋势显著、产品高端化发展，锦江区套均成交面积高达174㎡；二圈层刚改持续，龙泉驿区和双流区户型套均面积达到130+㎡；三圈层刚需特征突出，户型套均面积106-120㎡。![]()
预计后续高改产品占比提升，改善加深；近郊刚改市场有一定扩量。
一方面，2023年新房成交增幅最大的是建面200-220㎡以及250㎡以上的户型，预计后续核心区优质版块会诞生更多200㎡以上的高改产品，满足终极改善的需求。另一方面，近郊区域部分项目可以选择将面积降低，开发一些100㎡左右的小户型，降低入手门槛。2023年政策及市场环境影响下，降价抛售的二手房源持续增加，达历史新高。供应及新房改善结构市场促使二手房成交量大幅上涨，达22万套+，一二手链条循环，可置换更多的改善需求流向新房市场。![]()
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锐理数据2024-02-13 20:05:02来自北京市
