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租赁深度报告(三):长租行业洞见与乐乎逻辑

中指研究院2024-02-02 11:09:29来自北京市

中指研究院持续开展住房租赁市场相关调研与研究，并定期发布系列报告。 戳这里联系索取

2021年以来，随着保租房提出和相关政策推动，住房租赁行业快速发展。中指研究院持续关注住房租赁市场动态，对相关政策、企业、项目进行跟进与研究，以形成租赁系列深度报告。近期，中指研究院访谈了乐乎集团创始人罗意先生，罗总2007年投身住房租赁行业，2014年创立乐乎品牌。交流中罗总分享了对长租行业趋势的思考以及乐乎集团的发展逻辑，中指研究院对访谈资料进行了整理，供业内同行参考与借鉴。

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行业：长租行业从单一变得多元

长租公寓坪效贡献相对平稳，具备穿越周期的能力，2021年后长租公寓行业发展进入新阶段。2021年以前，房地产市场行情较好，市场更关注资产价值，而忽视运营价值，很少有人能静下心来运营资产。2021年后，随着整个房地产市场拐点的出现，情况发生了显著变化，住宅、办公、商业、酒店、物流等资产门类都受到了很大挑战，而长租公寓表现出了较强的穿越周期的能力，以乐乎为例，长租公寓平均出租率保持在93%左右，运营表现平稳。2021年后行业对长租公寓关注度明显提升，长租行业发展进入新阶段，从原先的单一发展变得更加多元。

（一）主体/模式多元

长租公寓行业主体更加多元、模式更加多元，从以中资产/轻资产为主，到重资产大规模入局。之前，长租公寓行业主要是“二房东”的中资产模式，盈利主要来源于“租差”；乐乎作为轻资产服务商，主要服务对象也是二房东。2021年后，长租公寓行业主体变得更加多元，重资产玩家开始大规模进入赛道。推动这种变化的原因主要有两个：第一，资产价格持续回调，原来算不过来账的痛点有所缓解，部分资管机构开始关注租赁赛道。第二，各城市开始落实保障性租赁住房发展政策，地方平台公司集中进场。

拓展资料：地方国企系长租公寓企业规模迅速扩大，成为市场重要玩家

根据中指研究院住房租赁企业规模榜数据，截至2023年底，管理规模TOP30企业累计管理房源量达162.8万间，其中地方国企系企业有9家，管理房源规模达32.7万间。随着保租房政策的持续推进，地方平台型公司租赁住房规模迅速扩大，比如，郑州城发安居“美寓”作为地方国企系品牌，自2021年公司成立以来，大量收购市场存量房屋转做租赁住房，管理规模快速提升。

图：住房租赁企业管理规模TOP30企业分类统计

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（二）产品多元

长租公寓产品物理形态更加多元。以前长租公寓产品大多是开间的单身公寓，因为只有单身公寓产品能够“算得过来账”，投资模型能够成立。现在随着资产价格下跌、租赁需求逐渐多样等市场环境变化，租赁产品也愈发多元化，很多长租公寓企业都在加强自身产品迭代，打造覆盖刚需型、改善型、商务型、家庭型等多种租赁需求的公寓产品体系。

拓展资料：部分长租公寓品牌产品系

很多长租公寓品牌都在持续完善产品系，比如华润有巢最初成立时，只推出了有巢公寓和有巢公馆两条产品线。经过多年的发展，目前形成了4个产品线，包括：大型社区“有巢国际公寓社区”、高端服务型公寓“有巢公邸”、白领公寓“有巢公馆”和青年公寓“有巢公寓”。

表：部分长租公寓品牌产品系

资料来源：中指研究院综合整理

（三）需求多元

长租行业更深层次的变化是租客端的变化，租客端需求的多元化推动供给端升级。以往租赁需求大多是被动型需求，居民因为买不起房而被迫租房。目前，随着房价快速上涨趋势发生改变，恐慌性购房需求逐渐消失，居民购房需求释放节奏明显放缓，部分需求主动停留在了租赁市场。随着主动型需求逐渐提升，租赁需求愈发多样化，比如：虽然不着急买房但也不愿意凑合，就想租个品质较好的房子；带孩子的家庭租客对户型、学校有更多的需求；原先刚需型产品租客随着收入提升也对租房品质有了更高的要求。

拓展资料：长租公寓租客更关注生活品质

根据中指研究院2023年租客调查数据，计划租住不同类型房屋的租客所关注的因素有明显差异。相对而言，租赁集中式公寓或大型租赁社区的租客更关注居住环境，在计划租住此类房源的租客中，32%的租客会关注小区环境，排各项因素第三位；租赁个人房源的租客更关注租金水平，在计划租住个人房源的租客中，53%的租客会关注租金水平，排各项因素第二位。

表：租客租房时的关注因素

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

乐乎：找寻自己的“生态位”

乐乎经过多年的发展与沉淀，学会以积极平和的心态去面对快速发展的住房租赁市场。租赁市场是一个大生态，各个企业都应该在其中寻找自己的生态位，乐乎也在积极探索。

（一）规模逻辑：有质量的规模才有意义

乐乎的理想状态是做一个中等规模的公司。追求规模是以资本市场为核心的一套逻辑，在前几年积极融资的阶段，乐乎也曾以追求规模作为目标，但复盘时发现，片面地追求规模并不利于企业的长远发展。2021年后，乐乎主动求变，放慢速度，提出“质在量先”，认为有质量的规模才有意义。乐乎认为，现在是“百万大军做租赁”，租赁行业很快也会出现供给过剩的问题，乐乎对未来并不抱过于乐观的预期，不盲目追求规模，而是着力于提升产品品质、资产质量，实现企业的可持续发展。

城市选择方面，乐乎原先已进入12个城市，目前正在根据业务特点进行城市聚焦。资管业务，主要是为重资产投资者提供资产管理服务；考虑到资产流动性等因素，乐乎主要聚焦北京和上海的资管业务机会，北京是乐乎的大本营，乐乎肯定会持续深耕北京。加盟业务，主要是为重资产、中资产投资者提供品牌加盟服务；乐乎认为目前真正可以做重、中资产长租公寓投资的城市不超过10个，其中部分城市还只是机会型城市，所以，乐乎加盟业务真正聚焦的城市在5个左右。运营业务，主要是为长租公寓投资者提供运营管理服务；乐乎目前主要在20个左右的城市提供相关服务，多数是来自地方平台型公司的委托管理业务。

融资方面，乐乎放慢股权融资节奏。乐乎从2020年正式盈利，2021-2023年实现持续盈利，现金流压力相对较小，融资需求并不迫切。乐乎在思考“作为一个慢机构、产业型机构，我们应该跟谁同行？”乐乎并不希望引进单纯的财务投资人，而是在寻找和自身发展战略相契合的战略型投资者。

拓展资料：乐乎规模位居行业前列

根据中指研究院住房租赁企业规模榜数据，截至2023年底，乐乎集团累计开业房源规模7.6万间，位列行业第4位，其中北京开业房源量超4万间。

表：截至2023年底中国住房租赁企业开业规模榜TOP10

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

（二）模式逻辑：从运营到资管

资管的价值伴随着长租行业多元化的出现而逐渐显现。资管的逻辑本身在于不同策略组合的遴选，如果全行业都是一类资产、一种产品、一个投资模型的话，那资管也就失去了意义。资管所做的，就是根据资产的规模、禀赋、市场环境等特征，进行不同的策略组合来提升坪效，进而促进资产价值提升。随着长租行业逐渐从单一向多元转变，市场中资产类别、产品类型、租赁客群都更加丰富，投资策略组合愈发多样，资管的价值逐渐显现。

基于对市场变化趋势的判断，乐乎2021年开始探索资管模式。乐乎构建起“F+EPC+O”的服务能力，覆盖项目获取、项目融资、产品设计、项目建设、运营管理、项目退出的全周期，提供相应的收购服务、租赁服务、空间设计服务、运营管理服务、建设管理服务和咨询服务等。之前，乐乎一直在做轻资产运营管理，主要涉及的是后端执行、成本管控、营销获客等环节。和单纯的运营管理相比，资管更多地涉及到前端项目获取、产品设计等环节，资管的内涵更加丰富，会覆盖长租公寓项目全周期，更类似所谓的“大运营”概念。对于长租公寓项目而言，前端决策往往更加重要，如果前期投资决策、产品定位出现较大失误，项目大概率难以翻盘。“如果不能定义产品，运营是没有意义的”。从乐乎2023年运营情况来看，项目两极分化特别明显，而原因很大程度上是因为项目区位、产品定位等前端因素的差异。现在，乐乎产品体系中只有青年社区、乐乎起程、保租房仍提供委托管理服务，而相对高端的芷岸、怀庭、乐乎公寓不提供单纯的委托管理服务，在这些品牌的合作中，乐乎必须从源头开始参与产品打造。

在资管的逻辑下，乐乎会更加注重客户研究，为每一个项目去找自己的逻辑点，做“去平均化”，基于目标客户去设定产品组合策略，然后进行产品生产和运营。比如，获客方面，现在每个项目都根据自身的特征有不同的获客方式。乐乎和CCB建融家园合作的真武社区项目，位于北京金融街，80%租客是金融街的企业客户，这就完全打破了以往的获客渠道和方式。乐乎会进一步强化自身的研究能力，真正落到板块、落到项目上。

（三）产品逻辑：从单身公寓到多元化产品系

乐乎的产品之前一直是刚需型单身公寓产品，到目前仍然有约80%的产品是单身公寓。从2021年起，乐乎开始实施事业部制，进行多品牌布局，这种转变出于多方面考量：一方面，单身公寓细分市场越来越卷，供需关系有所失衡，坪效将逐渐降低；虽然从目前来看，单身公寓可能仍是坪效更高的一种产品，但从全周期的资产表现上可能未必。另一方面，乐乎在平衡城市聚焦和规模增长之间做出了产品多元化的决策，在城市聚焦战略下，乐乎只在重点关注的少部分城市拓展业务，而同时规模增长又是企业无法回避的命题，在单一城市内要想尽量扩大规模，就必然需要布局更多产品线；同时城市内板块分化、需求分化，也要求企业在不同区位提供不同的租赁产品。

拓展资料：乐乎的产品线

乐乎集团目前有五个产品系，包括：怀庭、芷岸、乐乎公寓、乐乎青年社区和乐乎起程，全面覆盖高端客户、追求轻奢品质生活的白领客户、新市民、青年人、企业蓝领客户等多样化的租客群体。

表：乐乎集团的产品体系

资料来源：中指研究院综合整理

在对各产品线的投入和侧重上，乐乎采取赛马机制，不必然扶持某个事业部，而是根据各事业部的发展情况进行倾斜。乐乎的产品线发展在一定程度上源于战略和机遇的双重叠加，有时候具有一定的偶然性。比如，乐乎和CCB建融家园合作了金融街真武社区之后，对市场有了新的认识，顺势成立了服务式公寓事业部；乐乎也在考虑未来要做养老型公寓，但在等待市场机遇，等待一个“偶然性”。

（四）保租房：积极拥抱保租房发展机遇，探索提供保租房服务

不同城市保租房发展特征有所差异。一线城市保租房有较强的市场属性，很多市场化租赁住房项目通过纳保转变成保租房，市场化房源纳保主要考虑几点因素：第一，通过非居改保，将非租赁资产改为租赁资产，满足合规要求；第二，获得保租房相关政策支持，比如商水商电转为民水民电，提升租客获得感；第三，通过纳保获得未来公募REITs的退出通道。总体而言，一线城市部分保租房项目仍具备较强的市场化属性。相比而言，相对低能级城市的保租房保障特色更为明显，在这些城市，保租房通常是由一个或多个地方平台型公司来主导筹集和运营。

保租房筹集规模大，业务机会多，乐乎也在积极探索提供相关服务。乐乎成立了保租房事业部，主要是针对城投、城发、安居集团等地方平台型公司，提供保租房运营管理服务。乐乎作为第三方产业服务商，与地方平台型公司的逻辑和需求十分契合。2023年11月，乐乎成功中标郑州城发安居房屋租赁合作运营服务项目，规模达15000间。

拓展资料：2024-2025年保租房筹集仍剩余约300万套的计划规模

“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间）。从目前完成情况来看，2021-2022年全国保租房筹集约360万套（间），在2023年大概率能够完成保租房筹集目标204万套（间）的情况下，2024-2025年保租房筹集仍剩余约300万套的计划规模，体量仍较为庞大。保租房的持续筹集建设，仍将为各地住房租赁市场的发展带来机会。

图：重点城市“十四五”保租房筹集目标

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

结语

随着“租购并举”住房制度的持续推进，住房租赁市场快速发展，很多企业开始涉足长租行业。乐乎作为最早一批进入租赁市场的老玩家，对于行业有着更加深刻的洞见，乐乎的逻辑也值得同行去了解与学习。正如罗意先生所言，每家企业都应该去找寻自己的“生态位”，中指研究院将密切关注行业的最新动态，持续跟进与研究，为行业发展贡献一份力量。

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