人口下跌了，为什么房子还是没有降价？

许多人都坚持一个看法：未来的房子肯定不值钱了，现在的房价打5折都嫌贵。

原因也不难猜测，生育率接连下降，人口都开始负增长了，房价根本上还是取决于需求，政策、供给这些都只能在短期内影响房价走势，未来没人接盘房子，房价可不就得下跌吗？

从逻辑上来看，这似乎没有错误，但从日本的经验来看，这还真不全对。

日本的情况和中国相似，早早就走上了人口负增长的道路，23年前10个月日本人口减少了67.6万。

但再来看日本的房价，日本土地研究生的一份报告指出，日本房价已经连续30个月上涨，在一些核心区域如东京23区，一年的涨幅更是超过了50％。

都说人口少了，房价就会下跌，为什么日本的情况却不支持这个想法，而这对中国未来房价走势又有多大的参考价值呢？

首先我们来看看日本房价上涨的原因，由于原材料和劳动成本的上涨，日本建筑的成本提高了不少，这也是日本房价上涨的原因之一。

但这并不是关键点，因为原材料和劳动成本对于房子的售价占比并不算高。

重点是日本的房价已经呈现出两极分化的局面，东京以外的小城房价依旧在下跌，而东京在内的少数大城市房价却是接连上涨。

一些人口不断外流的日本小城市，你要是愿意长久住下去，当地政府甚至愿意白送你房子，因为这些地方的房价在泡沫经济破碎以后，真的是不值钱。

反观东京这样的大城市，在泡沫经济过后的短短几年就缓了过来，房价又回到了上涨通道。

整个日本的人口大概是1.2亿，而东京人口就超过了3800万，日本近1／3的人口住在东京，这也是东京房价依旧上涨的最大底气。

确实，日本已经连续12年人口负增长了，但这和东京有什么关系呢？依靠吸收农村和小城市的人口，东京的人口依旧保持每年增长。

不断涌入东京的人口，对应的东京有限的土地供应，小城市的房子白送都没人要，但东京的房子价值依旧不是普通人能轻易负担得起。

东京政府为了缓解土地供应压力，甚至还推出了300万日元的补贴，鼓励东京市民往其他城市搬迁。

但人少的城市提供的服务少，没有咖啡店、健身房、甜品小吃店，甚至好点的餐厅都找不到，除了老人真的没多少日本人愿意往小城市跑。

东京其实不是唯一的例子，许多人口已经开始负增长的发达国家都出现了类似的现象，即总人口下降，但人口依旧涌入往大城市，导致大城市的人口能保持增长。

值得一提的是，东京的海外购房者当前80％都来自中国，许多日本中介甚至还专门聘请了中文翻译和雇员，以招待不断涌入东京的中国购房者。

东京的经验对中国还是有许多借鉴价值的，未来人口负增长哪怕持续，更可能人们依旧会往大城市挤，而不是回到家乡小城。