南国花城不愧是开风气之先的所在。就在住建部召开房地产融资部际协调会并在会上提出“充分赋予城市房地产调控自主权”后次日，1月27日，广州就对限购政策再次进行了调整，而且力度不小，并从当日起就开始施行。
此前的2023年9月20日，广州在一线城市率先调整限购政策。
今年1月27日广州楼市政策调整，主要包括五方面：
在限购区域内，建筑面积120平方米以上的住宅不再纳入限购范围；
在限购区域内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋登记租赁备案手续的，购房时核减家庭住房套数；
在限购区域内，已经在广州市存量房交易系统中挂牌并取得房源信息编码的，购房时核减家庭购房套数；
具备合并不动产权证书条件的，购房人可以申请转移登记业务、合并登记一并办理；
商服类物业不再限定转让对象。
这5项调整，虽然语气普通，但实际力度很大，每一项都直接指向近10年来全国房地产调控的核心手段——限购。
自这一轮房地产调控政策优化以来，京沪深穗四个城市，一直是对限购政策调整力度最为敏感的城市。广州此次松绑限购，其意义和影响绝不仅于一城一地。
广州将建筑面积120平方米以上的住宅调整出限购范围，体现的基本思路是“非刚需和基本住房需求，不再限购”。住房市场长期以来基本居住功能、改善居住功能和资产配置功能混同，在力行房住不炒多年后，投机投资需求基本已被驱离市场，但基本居住和高舒适度的改善居住功能仍然混同，在政策措施层面的体现就是一律限购。
此次政策调整后，改善型购房需求将被释放出来，同时，更重要的是，非广州户籍的居民家庭，也可以直接到广州购买建筑面积120平方米以上的住房。毫无疑问这将带来不小的增量购买力，毕竟粤港澳大湾区的发展近两年成果卓著，广州和深圳又是两个核心级别的城市，周边城市居民前往广州购房的需求不在少数，这将在很大程度上活跃120平方米以上改善型住房的市场交易。
这项调整能够取得的效果，值得深圳、上海、北京关注。
虽然“120平方米以上不限购”这个调整的力度足够大，但我们不要把注意力只盯在这一条上。第二、三条的调整，中长期看，意义可能不亚于第一条。
这两条的行文有点拗口，直白一点说，就是有房的居民家庭只要按照规定的手续办理，把房子租了，房子虽然还是你的，但当你再购房进行资格认定的时候，这套房子就从你已有的房子限购套数里直接减除了。第三条步子迈得更大，只要你的房子挂牌去卖了，不管卖没卖出去，当你再买房进行资格认定的时候，这套房子也从限购的套数中解除。
这两条措施很有创新精神，就是试图释放已经在广州购房、有房的人再次购买住房的增量需求，鼓励他们改善居住条件，新购房屋。在这样的政策框架下，限购区域内既有的限购套数实际上就能突破。这个口子开得妙，监管部门有高人。
同等重要的是，措施的调整，还会作用于租赁市场，丰富租赁市场的房源供应，在一定程度上稳定租金，从而通过市场化调节的手段，建立并维护更丰富的梯级住房体系，让刚需性、改善性住房需求都有的放矢，各取所需，通过市场调节得以平衡。
至于第四条，措施也是奔着已有套数去的，符合合并不动产权证书条件下，原有的办理程序，是合并和转移分开办理，这之中存在一个时间差。现在改为同步办理之后，可以一次性完成。同步解决了合并和转移之后，一样能够达到减少居民家庭现有住房套数的效果，从而释放出资格空间，可以购买新的住房。
一连串手段下来，在仍然保留了部分限购措施的情况下，增量购房需求得到了合理释放，又确保基本住房需求市场不受潜在的价格波动冲击，并且丰富活跃住房租赁市场。广州这一次的政策调整与完善一箭三雕，在一定程度上做到了“既要，又要，还要”。
北京、上海、深圳、广州之所以对限购政策调整与优化较为敏感，很大程度上是因为担心措施调整会导致市场波动，影响基本住房需求的保障。去年四季度以来，虽然在信贷政策等方面有所调整，但在限购政策这一基本制度层面，动作谨慎。尤其是上海和北京，上海直到最近才调整了两个远郊区的限购政策，而北京至今尚未对限购政策下手调整。
关注广州限购政策调整未来一段时间的效果，将在一定程度上给其他几个城市的政策调整，尤其是限购政策的调整提供参照。如果真的能够实现“既要，又要，还要”，那么，其他城市的跟进又何乐而不为呢？
除了广州本地市场的表现外，还需要关注这一政策调整后，在周边区域和城市房地产市场带来的连带影响。广州限购的进一步放开，是否会吸引更多周边城市的购买力前往广州购房。给当地及幅射区域房地产市场带来的影响，应该是后续政策需要注意的着眼点。
相比于广州和深圳，上海与北京两座中心城市的公共资源禀赋更强，限购政策调整，外来需求对本地房地产市场的影响更大，直白一点说，就是上海北京如果借鉴广州进行优化调整，那么，其释放的外来购房需求，肯定会大于广州。因此，如何评估自身城市经济与社会结构的特点，对既有限购政策进行精准有效的优化调整，是摆在地方政府面前的一个复杂问题。
无论其他城市跟进与否，如何跟进，广州“想办法”的态度是应该受到欢迎的，也是值得借鉴的。中央政府部分已经从不同层面多次释放出“充分赋予城市房地产调控自主权”的信号，接下来就要看地方政府如何科学作为、合理作为了。
攸克地产2024-01-29 08:00:57来自北京市
