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“开发商为了验收，租借机械停车位，在验收通过之后又马上拆除。”近日，家住武汉市蔡甸区荣盛华庭（又名恒瑞·铭苑）小区的沈良（化名）向新京报记者反映称，开发商武汉铭利瑞置业有限公司（以下简称“武汉铭利瑞置业”）将自己所居住小区的300多个机械车位全部拆除，导致整个小区停车出现困难。
这批已经建好的机械车位为何会被拆除？开发商能否私自拆除？接下来又该如何处理？
业主：300多个机械车位“不翼而飞”
据沈良介绍，荣盛华庭小区于2022年7月通过新房验收，同年8月至9月期间，业主陆续收房入住。小区原本规划有1500多个停车位，整个小区大约有1600户居民，这些停车位基本能满足业主停车需求。然而，就在2022年10月中旬，业主们发现地下停车场的机械车位全部被极速拆除，停车位骤然减少了300多个。“好端端的机械车位说拆就拆了，不懂开发商是怎么想的，这不仅仅是浪费资源，更是给业主停车带来了很大的麻烦。”沈良表示不理解。
根据业主提供的视频及照片显示，该小区地下停车场中的机械车位基本上都被拆除，附近区域依然还遗留有机械车位钢架结构的痕迹。
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荣盛华庭小区地下停车场中的机械车位已被拆除。受访者供图
新京报记者通过武汉市蔡甸区人民政府网站查询到一份蔡甸区政府于2019年6月26日发布的《武汉铭利瑞置业有限公司申报居住项目（恒瑞·铭苑）规划方案批前公示》，该公示中的一份《规划设计|总平面图》显示，恒瑞铭苑小区规划有1582个机动车停车位，地面车位4个，地下车位1578个，其中机械车位785个，自走车位793个。
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《规划设计|总平面图》显示，恒瑞铭苑小区规划有机械车位785个。图/蔡甸区人民政府网站截图
对于机械车位“不翼而飞”一事，该小区居民王昌（化名）告诉记者，经过业主们的一番追查，这300多个机械车位是开发商向南京一家公司租赁的，验收通过之后，开发商又指派相关人员进行拆除。根据当时武汉铭利瑞置业向设备所有者发出的函件显示，因为担心有业主投诉举报，开发商要求设备所有者于2022年10月20日开始拆除，且要以最快的速度拆除并运出现场。
开发商：考虑安全问题而拆除机械车位
为进一步了解情况，1月18日，新京报记者联系到荣盛华庭小区物业管理处。相关工作人员表示，“关于停车位的具体处理进展尚不清楚，如果租车位可以随时过来办理。”
记者通过天眼查系统获悉，武汉铭利瑞置业有两名股东，分别为武汉峰利源建筑、荣盛发展，各持股51%、49%。
1月18日，记者又以居民身份与武汉铭利瑞置业方面取得联系，相关工作人员回应称，“这些机械车位产权属于开发商，因为设备老化，考虑到安全等问题，确实拆除了上述300多个机械车位。后续如果有需求，还能继续再将这些停车位建起来。”记者随即询问为何不做好日常维护，从而减少设备老旧带来的风险？该工作人员回应道：“我们没钱维护。”
1月18日当天，新京报记者还联系到了荣盛华庭小区属地的蔡甸区蔡甸街道综合执法中心，相关负责人向记者表示，据调查了解，荣盛华庭小区当时实际建有的车位数量达不到原规划设计的车位数量，开发商为了达到相关规划要求，通过规划验收，所以建了这些机械车位。后来，在相关部门不知情的情况下，开发商在小区验收之后，擅自拆除了300多个机械车位。
该负责人介绍，首先，可以确定上述机械车位的产权属于开发商武汉铭利瑞置业方面所有。按照目前的相关法律法规，蔡甸区自然资源和规划局（简称“蔡甸自规局”）认定开发商拆除机械车位的行为属于违法行为，蔡甸街道综合执法中心在蔡甸自规局作出违法行为认定的基础上，开展了执法工作，要求开发商重新建设已拆除的300多个机械车位。
“近期，开发商将我们起诉至法院，认为我们执法依据不足。所以，现在我们暂停了上述执行工作，需要等法院判决之后，再研究下一步的工作。”蔡甸街道综合执法中心相关负责人告诉记者，用机械车位作为固定的规划验收项目来验收是不合理的，现在已经有明确规定对此方面作出了要求。
追问：开发商能否私自拆除机械车位？
对于机械车位，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授介绍，其是一种特殊的停车设施，也被称为智能车库或自动停车设备，一般在人口密度较大的城市和区域才会需要。而在人口密度不大的城市和区域，有些机械车位往往被用来帮开发商“解验收之围”。
据了解，相比纯商业化的机械车位，居民小区的机械车位往往有很多缺陷。部分开发商为了满足日益提高的车位配比，安装了一些“凑数”车位，这些车位往往都属于质量堪忧、操作困难的“摆设型”“验收型”机械车位，加上后期管理缺位，饱受业主诟病。更有开发商为了获取更大利润，采取租赁机械车位的方式“凑数验收”，现在有个别企业专业出租机械车位，快装快拆，协助开发企业钻地方政策空子。
“这种现象应予以制止。一方面，拆除机械车位减少了车位数量，不能满足规划设计要求和业主需要；另一方面为应付车位验收先建再拆，也是一种资源的浪费。因缺少维护资金而拆除更是凸显规划方案设计阶段的不足，开发商应提前考虑机械车位的运营维护成本。”赵秀池强调说。
那么，开发商能否私自拆除自建的机械车位？对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍，《物业管理条例》规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款。虽然此条规定是对于公共建筑和共用设施的规定，并不包括对于所有权属于开发商的一些机械车位的后期维护处置等问题，但即使是所有权属于开发商的机械车位，开发商也无权随意更改规划、随意拆除。
王玉臣表示，从关于停车位规划的法律法规可以看出，小区在开发之初，规划部门之所以对小区的车位配比提出要求，主要考虑的是满足业主居住需求，而不是应付验收。所以，小区一旦建成通过验收，按道理来说任何单位和个人不能擅自改变此类较大面积设备的规划用途，如需变更，不仅要经过大多数业主的同意，还要重新向规划部门报备，通过审批后方可变更。
实际上，已有多个城市出台规定，明确鼓励停车供需矛盾突出且土地资源紧张的区域建设机械式立体停车场，但要求机械式立体停车场的建设应当符合相关规定，与周边环境相协调，按照要求采取隔声、减振等措施；新建、改建、扩建项目设置机械式立体停车设备可以按照有关规定充抵停车位配建指标，但不得擅自拆除机械车位。
王玉臣建议，如果地方政府部门遇到类似问题，可以依据规划相关规定依法追究开发商的法律责任。如果业主遇到类似情况，可以依法调取相关规划文件，结合现场实际情况，依法向相关主管部门提起违法查处申请；此外，业主还可以视情况提起恢复原状的民事诉讼。（新京报2024年1月24日）
赵秀池2024-01-26 17:14:08来自北京市
