7年之后再封王!番禺,2024年更猛

番禺，便是如此。

你们知道2023年广州销冠区域是哪个吗？黄埔？天河？NONONO，都不是。

正主是番禺！是不是有点出乎意料？

中指院数据显示，番禺2023年新房成交金额达到537.3亿，超过黄埔，排全市NO.1。

穗房预（网）字20230077号

这一规模，更是直接超过从化区一年的GDP（从化区2022年GDP为410.92亿元，来源：市统计局）。

其实，数字只是一方面，更关键的，是数字背后的里程碑意义。

在过去8年，广州楼市是黄埔的天下，其拿下4座年度销冠，更实现2020-2022年三连冠。番禺的辉煌期在2010至2015年，主力盘是亚运城。（来源：中指院）

在如今买家愈发理性的市场环境下，这些力量的聚合，也放大了番禺的吸引力。

过去一年，番禺还有着很多高光时刻，可用“3”、“5”、“1”三个数字来概括。

犹记得4月时，万博扩容在全城炸开了锅。

这个与珠江新城南北鼎立的CBD，占地面积从1.5平方公里扩至7.2平方公里，足足大了4.8倍。（来源：广州日报）??

由此，万博、汉溪长隆、里仁洞3个板块之间，终于“拆墙”成功，连片发展，番禺核心区也有了快速生长的可能。

扩容两个多月后，番禺又上头条。

在广州正式印发的重点商业功能区发展规划中，长隆-万博位列5个世界级地标商圈之一，并且其排位，紧随天河路-珠江新城。（来源：广州市商务局官网）

到9月，南大干线全线通车，全城热议。

这条全长约30公里的通道，将广州南站、长隆万博、国际创新城等串珠成链。番禺终于实现东西大横贯，南大干线经济带也终于名正言顺。

当中，还有两个细节。

一是，这些摇号地溢价率都去到15%，虽说全市宅地流拍率创近5年新高（来源：广州中原战略研究中心），但番禺拍地依旧要靠抢。

二是，诞生了2023年度全市总价地王，长隆巨无霸地块总价197亿，仅次于亚运城地块，排全市总价地块第二。（来源：广州中原战略研究中心）

土拍是楼市的风向标。透过番禺土拍的火热，足可见番禺市场，是备受房企认可和看好的。

那就是920新政，松绑两区限购。

当中，番禺新政后一周，有三千多人涌进售楼部，来访量涨了28%。（来源：世联东一研究院）

成交同样给力，网签250套，环比涨40%，冲到全市榜首。（来源：世联东一研究院）

这样的热度，反映到年终成绩上，番禺全年新房成交量突破1万套，广州每卖出7套房，就有1套来自番禺。（2023年全市新房成交75328套，来源：中指院）

区域销冠华发越秀·和樾府，不仅以1055套的成绩，高居全市成交项目TOP2，还逆势涨价，高光收官。（来源：中指院）

在迷茫的2023年，还能有如此多的名场面，论区域利好之多，论楼市热度之高，番禺在全市都是独一份的。

番禺的2023，注定是载入史册的一年。

番禺的2024，更凶猛

从种种情形来看，番禺2023年的高光，还将在2024年延续。

甚至可以畅想，番禺今年还会更猛。

因为，今年的番禺，无论是区域实力，还是产业发展，抑或是关系到幸福指数的生活设施，期待值都是前所未有的。

繁华番禺（@广州房产 摄）

01.

番禺2022年的GDP，为2705.47亿元。（来源：市统计局）

根据番禺区“十四五”规划纲要，到2025年，全区GDP将突破3000亿元，年均增长6%左右。（来源：番禺区政府官网）

而今年，是番禺实现“十四五”规划目标任务的关键一年。

截图自番禺政府网官方公众号

目前天河GDP6000亿+，黄埔和越秀在3000-5000亿级，如果番禺迈入3000亿大关，经济实力也将迈入新的梯队。

产业发展的收获大年

我梳理发现，2024年的番禺，产业将迎来新一轮“爆破”。

一是，可能至少再增两家上市企业。

广州唯二的两只千亿独角兽，希音、广汽埃安，都传出有望在今年上市。

希音方面，继早前有消息称其已在美国秘密提交上市申请后，又有最新资本市场消息称，希音已与伦敦证券交易所就上市可能性进行了谈判，或最早于2024年开始在公开市场上交易。（来源：财联社）

广汽则计划分拆旗下电动车品牌埃安在香港上市，集资10亿美元，中金公司和华泰证券为安排行。（来源：新浪财经）

如果两家企业今年成功上市，2024年，番禺的上市企业至少有30家，稳固全市第3位置。（截止2023年11月，番禺区上市企业数量共28家，来源：番禺区发展改革局）

二是，番禺全产业链发力，通用设备、电气机械器材、电子设备、珠宝首饰等，多个总部项目2024年将竣工或投用。

留意看这些项目的分布，不偏重某个板块，而是万博、南站、莲花湾等重要产业节点，全面铺开，为番禺赢得发展的强韧性与新优势。

而人和资金是跟着产业走的，番禺的热度还会上新台阶。

03.

学铁商等生活设施落成

除了产业上的大开大合，我们也将真切感知到，番禺通过全面开挂，提升人们生活的便利度、幸福感。

交通方面，番禺至少有4条轨道+两条隧道，在今年建成通车。

这些线路，一方面将助力番禺外联，进一步夯实番禺湾区门户枢纽地位。

比如，广佛环线南环预计春节前开通（在建中），广佛环线东环今年建成（在建中），两条轨道相交于广州南站。（来源：广州日报）

届时，住南站附近的居民，比如越秀·星寰TOD业主，从南站去白云机场只需约一集新闻联播，去佛山、中山等地也更便捷。

如果是平常上班通勤，去中心区的路径将多一种选择。

连接番禺与海珠的海珠湾隧道（在建中），预计今年底建成通车。（来源：广州日报）南站板块的星瀚TOD业主，将不用绕道新光快速、洛溪大桥，经海珠湾隧道到中心区，时间可大幅缩短。

另一方面是内通，番禺内部板块连接将更加顺滑。

比如，金光东隧道预计今年通车（在建中），从大学城二期（即“国际创新城”）去大学城一期不用绕路。

越秀·星汇文玺、越秀·大学·星汇城等业主，去江对面的一期，以及到琶洲、金融城等，都将一马平川。

商业方面，万象天地商业已经公布，如果你去过深圳的万象天地，街区式的布置和大牌潮店，你一定会很期待。

另外，K11 Select已经封顶了，新鸿基ICC已正式动工，南站·花城汇即将开业。

加上此前已有的天河城、万达广场等，番禺商业的咖位将不输天河。

教育方面，广大附、广外附小等一波新校今年将有新进展。

比如，越秀·大学城·和樾府的配建学校（已纳入番广实验教育集团管理），预计2024年中交付。（相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、机构公开的最新信息为准。）?

买房热门区域，今年依旧看番禺

当然，2024年刚开始，我们目前能搜集到的利好消息，还只是全年的部分代表。

相信随着时间推移，今年还会有很多利好持续释放，区域热度也会持续下去，番禺依旧会是广州今年最热门的买房区域。

从现有资料来看，今年的番禺楼市，三大热点已经是明牌：

一是，王炸地块要出让。

一如2023年初197亿的长隆巨无霸地块，带火番禺、带火万博，今年同样剧情或将再度上演。

那就是，长隆三期AB地块，将会在今年初出让。

这绝对是一宗王炸地块。根据去年7月番禺区土地开发中心土地推介会上的信息，该地块不是纯宅地，而是要打造为超级文商旅综合体项目，集全新超级乐园、潮流体育公园、全新交通枢纽、城市欢乐大道于一体。

从地块位置来看，其确实具备这样的条件，毗邻长隆欢乐世界园区，又靠近汉溪长隆地铁站与万象系商业，地块建设将会是长隆实现开放式乐园的关键一环。

图源：广州市规划和自然资源局官网

另外，地块隔壁是九年一贯制番中，加上在户型新规之后，可打磨产品力。届时地块开拍，或将会燃起万博2024第一把火。

旁边的在售项目越秀·万博·瑞麓府，热度或将再上一层。

毕竟，越秀·万博·瑞麓府本身就是番禺热盘，其去年成交总金额近40亿，在番禺仅次于华发越秀·和樾府（约94.9亿元）。（来源：中指院）随着长隆三期AB地块补齐长隆万博作为世界级商圈的最后一块，越秀·万博·瑞麓府预期会成为今年新的头部项目。

二是，会有新标杆项目出来。

除了越秀·万博·瑞麓府，今年的番禺市场，头部项目还有一个种子选手。

嗯，就是里仁洞。

里仁洞处在万博核心区，其既是番禺旧改的样板工程，也将是番禺住宅市场的新标杆。?

一方面，是改造进度之快。?

自2022年11月实施方案批复后，里仁洞旧改一路高歌猛进。

2023年2月，村集体物业全面开拆；3月冼马彭片区启动私宅签约工作；4月首期复建房白地坑R3地块动工...到上月底，首栋复建房封顶。（来源：美好里仁洞）

图源：美好里仁洞

在如今的旧改市场，还能创下如此神速，是非常难得的，这对村民、对市场、改造房企自身，都是定心丸。

而随着改造风风火火，我们收到消息，其融资区项目年内会入市。

另一方面，是建设规模之大。

里仁洞改造后，规模建设总量接近400万㎡（根据里仁洞更新改造实施方案，来源：番禺区政府官网），如此大的体量，可以嵌入丰盛的生活元素、生活场景。

其集居住、教育、商业、总部办公等于一体，带来11所新增学校，96万㎡体量商业，还有三甲医院、生态公园（根据里仁洞更新改造实施方案，来源：番禺区政府官网）...相当于在万博，造一个“万博新城”。?

无论从哪个维度，都将提升万博对应项的能级，也将成为万博的一大超级增量。

里仁洞村全景（@广州房产 摄）

根据我们掌握到的信息，里仁洞项目，不仅是番禺，也将是广州的核弹级项目。

因为，它的定位太独特了，既不是超级大盘，也没有止步于城市综合体，而是站在城市高度，以国际化、绿色低碳、智慧城市为关键要素，打造未来城市与住宅单元完美融合的理想之地。?

在这里，有更高的城市浓度和场景浓度，你将能看到人与人、人与社区、人与城市、社区与城市的新链接模式。

里仁洞改造效果鸟瞰图

三是，番禺改善市场依旧会很热闹。

除了长隆三期AB地块和里仁洞项目，番禺今年还会有一些溢价新项目出来。

比如新光快速西侧地块项目、好又多地块项目，都是摇号地块，估计入市时热度不会低。

综合种种，2024年的番禺楼市，依旧会很热闹，依然值得期待！如果你想买房，想搭利好快车，依旧要紧盯番禺！

番禺夜景实拍（@广州房产 摄）

不过，番禺这么多楼盘，怎么选？

我觉得还是要结合自己需求，比如，预算偏紧的刚需小年轻，可以去莲花湾看看。

如果是在琶洲上班的刚需和改善，可以优选国际创新城，地铁4站就可到琶洲。

如果是平常经常出差的买家，可以到湾区枢纽南站看看。

如果你对繁华生活有要求，讲究生活丰富度，可以选万博，也可以等等正处万博核心的里仁洞。

这里提醒一下，最好优选实力房企的项目，大房企一般兑现力强，不用担心交付问题。比如深耕番禺的国企越秀，其旗下项目，大都近地铁、配套齐，有确定性、有安全感，并且刚需、刚改、改善都可满足。