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福田的住宅供应越来越少了，在2023年一年当中，福田一共仅5个项目入市，总共约1930多套，其中环湾名苑占了805套占了41%。相当于其它4个楼盘加起来一共供应了1100多套，而且里面还包含了挤牙膏专业户海德园的第三批的237套，看得出来福田真的没什么供应了，楼市好的情况下这点都不够挤牙缝！
福田建成度高，新盘供应只能依靠旧改，和南山一样大多以大户型为主，单价在9-12万之间，总价在900万起。
目前可售的有中洲迎海一期、天宸、新天石厦府和金地环湾城、承翰湾尚等几个为数不多的项目，单价在9-10万，总价在900多万起。
2024年预计入市的也很少，目前统计比较确定的只有4个项目，而且有三个是热度比较高的，加起将近2000套，和去年的数量基本持平。下面来一一分析。
海德园真是个老油条，一共才780多套房源分三次开盘，目前传闻还有125套建面约89-249平的可能年后入市，此前备案均价12.6万/㎡。
海德园打新群
管理员微信：yang
我一同事连续参了三次，前面一次没入围，后面两次入围了但是排名靠后没选到房。用他的话说：海德园就是挤牙膏专业户，深圳最擅长挤牙膏的开发商！一点点放出来，让你充满希望，但最后让你买不到。
福田片区最受关注的新盘也莫过于海德园，凭借着巨大的价差、顶级的学区、豪宅区的地段，外加现楼，地铁近等优势，成为福田最值得期待的项目。
海德园东侧为片区标杆豪宅——万科臻山府，南侧为红岭实验学校，项目距离地铁2/7号线的安托山站约300米左右。对口的红岭实验小学和深高南都是深圳的名校。A区容积率3.44，45层；B区容积率4.28，39层，项目A区由5栋超高层建筑和1栋幼儿园组成，其中1-4栋为纯住宅。
如果没买到海德园也不用失落，大家可以关注一下南天电力旧改。这个盘同样位于安托山片区，相比海德园离地铁站和红岭实验小学更近，还没有北环大道的噪音影响。项目为卓越和京基联合旧改，据卓越的朋友说这个项目入市时间会很快，估计是福田2024年最先入市的新项目。
南天电力旧改打新群
管理员微信：yang
学位是红岭实验小学+深高南，加上是安托山体量最大都市综合体，说是“海德园Pro版”也不为过。由卓越和京基合作，卓越的品质在深圳算比较不错的。目前已在施工中，预计年中左右入市。
附近的安峦公馆和万科臻山府成交价都突破了15万/㎡，其中安峦公馆17万左右，万科瑧山府已经到了20万+/㎡。
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安托山目前新房限价12.6万，按这样算项目保守倒挂在5万多/㎡，按每套100㎡来算，预估有500多万的套利空间。
不过住宅建面仅4.2万㎡，其中还包含了7600㎡的保障房，按每套100平算，预计只能供应三百多套，这个数量实在是少！双地铁+双名校+豪宅区地段，可以说是和都二、前三并肩的存在，闭眼买就是了！
福田中心一带的香蜜四季家园预计也会在年中入市，预推923套建面约107-238㎡房源。虽然名字带着香蜜二字，但实际在景田片区，距离香蜜湖直线大约700米，目前在打基坑中。
片区内有前年开盘的天健天骄，当时推出49套约79-151㎡房源，备案均价11.67万/㎡，开盘销售9成左右。参考下来，项目预计会在11万-12万之间，大概率是11.5万左右。
11.5万这个价位在福田的新房市场中属于中位，像沙头、福保的新房基本还是10万左右，莲花、福田两街道基本是11-12万之间，香蜜湖基本保持在13万左右。如2021年的深业中城，222套房源备案均价13.1万/㎡，入围649批客户，最低积分61.9分。
这个盘优劣势都比较明显。体量较大，900多套供应量在福田绝对算比较多的，可能会占据福田24年中供应的一半。其中建面小于90㎡的约736套，占比79.74%，对刚需人群比较友好。车位充足，业态也比较丰富。
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西北处是香蜜湖，东边是福田CBD，南边是车公庙，地段相对不错，居住、配套、商办各方面都是现有的。南北两侧分别有9号线香梅站（步行约400米）、1号线香蜜湖站（步行约550米），算是双地铁口物业。居住圈层也比较好，夹在香蜜湖、车公庙、福田CBD之间，历来都是公务员和商务白领的居住聚集地。不足在于建筑密度比较高且楼龄都有20年左右；生活配套虽然丰富，但很多质量不算高。小区有超过50%回迁户，确实是一大硬伤，另外7.62的容积率偏高了，这也是旧改的通病。
深房臻选团队制作
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不过毕竟位于福田中心一带，历来的新房都非常稀缺。但凡有个项目，不管体量大小定位高低都有不错的关注度。项目体量大，业态全，再加上大多数为小面积低总价的产品，对福田一些刚需家庭来说有着很强的吸引力，还是值得关注一下。
中洲迎海这次推出约560套面积96-109-125㎡的三至四房，预计本月开放样板间，年后入市！
中洲一直走的是价格惊喜的营销策略，如去年中洲迎海首批最低6.6万，简直龙华价格买福田，旁边的万科金域蓝湾成交价10万左右。
今年的中洲迎玺也是突破北站价格下限，把北站7.24万的均价拉到6.2万。这次的中洲湾迎海估计也会有很大惊喜！
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效果图/图源网络
项目紧临福田CBD和会展中心，这次推售的大部分东南朝向，小部分东北朝向，视野景观都比较不错。其中96㎡3房约372套，109㎡3房约95套，125㎡4房约93套，4梯6户。
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所在的上沙目前在售新盘只有金地环湾城和绿景尚悦府，二手房挂牌量较少，房龄一般都在20年左右。
中洲的位置和配套都比较不错，加上稀缺的海景资源，具有一定的购买价值。听说价格有大惊喜，还是非常值得期待！
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深房臻选2024-01-09 20:07:39来自北京市
