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编者按：北京市于2023年12月14日，由北京市住房和城乡建设委员会等部门发布了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（京建发〔2023〕425号)。北京电视台就北京住房新政的意义及对楼市的影响，采访了首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授。采访内容已经于2024年1月1日晚北京电视台新闻频道（29频道）《首都晚间报道》播出。采访实录主要观点如下：
一、 北京住房新政意义
赵秀池：北京住房新政降低了购房人门槛，减轻了购房人负担，提高购房能力，支持了住房刚需与改善性住房需求，适应了楼市供求关系变化的背景，促进了楼市回暖，让挑大梁的城市和产业继续起挑大梁的作用。北京住房新政的调整也对其他城市起到示范和带动作用。![]()
二、北京新政内容及其特点
赵秀池：根据京建发〔2023〕425号北京住房新政，主要有四个内容：（一）调整普通住房标准
之前北京市执行的是2014年的普通住房标准。此次是9年之后的调整，意义重大。普通住房标准有三个条件，住房面积、容积率、住房价格。此次住房普通住房标准中容积率没有改变仍然是1.0（含）以上；面积有所调整，原来是140平方米（含）以下，现在增加了4平米，是144平方米（含）以下；价格标准也大幅提高，不再看总价，而是只看均价。即：5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。基本上每一档住房价格都比2014年的住房价格往上翻了一倍。 之前2014年的住房价格标准为：五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。 据统计原来普通住房能覆盖有30%覆盖购房者，现在能达到70%，对于刚需与改善性需求都是一大利好。![]()
原来执行的政策是2017年317新政，首套房普通商品房需35%首付款比例、非普通商品房需40%首付款比例；二套房普通商品房需60%首付款比例、非普通商品房需80%首付款比例。![]()
这次新政内容为：首套住房房贷，最低首付款比例不低于30%。对于贷款购买二套住房房贷，所购住房位于城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）的，最低首付款比例不低于50%；所购住房位于城六区以外的，最低首付款比例不低于40%。 现在大部分家庭是改善性住房需求，二套房房贷由原来 80%最大降到了40%，极大提高了居民的购房能力。比如，一套住房1000万，原来首付款800万，现在需要400万首付就可以上车了。而400万首付可能就是卖掉一套老破小实现的。首付款比例调整有力的助推了改善性住房需求的实现。![]()
房贷新政为：城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR+10BP、LPR+60BP；非城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR、LPR+55BP。 相较调整前首套房LPR+55BP（4.75%）、二套房LPR+105BP（5.25%）的利率下限水平，有明显下调。 按央行最新公布的11月份LPR报价，5年期以上LPR为4.2%。按此计算，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。 比之前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明显下调。三、新政下是否入市？
赵秀池：每个人要因人而异。但从大势来看，疫情底、政策底已经到来。
虽然说高房价下租房划算，用买房资金的利息租房绰绰有余，但人生一辈子的目标我相信不是租房住，租房还是有租房的不便，所以，不接受租房，该出手时就出手。如果投资需求要谨慎（分析略）。
从全国形势来看，我国仍然处于城市化中期加速阶段，每年有大约1%农村人口进城，每年大约有1400万人口进城，新增人口是需要有新增住房的，因为原来的存量人口的住房也有很多需要改善，需要旧房换新房、小房换大房、新婚要有新房。大量的刚需与改善性住房需求大有人在，日本发生金融危机、房地产泡沫时候，城市化率达到77.6%，我国目前城市化率为65.22%。从全国来看城市化是房地产业的一个重要支撑。房子是给人住的，城镇人口不断增加，当然房子要多盖。
房价的走势要看各城市的供求关系。各城市是人口净流出还是净流入。如果人口吸引力大，供不应求，房价还会上涨。如果供过于求，房价会下跌。(2023年12月23 采访，2024年1月1日北京电视台发布）
赵秀池2024-01-04 11:08:55来自北京市
