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【金诉采访】深度|一场下调房贷利率引发的风波

北京金诉律师事务所2023-12-28 21:13:40来自北京市

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“

北京金诉律师事务所主任王玉臣向蓝鲸财经表示，房贷发放时间点是有明文规定的，对于住宅而言，需要在主体封顶后才能放贷。

”

文章来源丨蓝鲸财经

采访律师丨北京金诉律师事务所主任律师王玉臣

律师介绍

王玉臣(金牌律师)

·北京金诉律师事务所创始人

·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员

·北京法学会不动产法研究会理事

·央视《社会与法》特邀嘉宾

第一次打新就中签上海徐汇区“千人摇”新盘汇樾庭的张月（化名，下同），喜悦并没有持续多久。

11月7日，张月家签订了购房合同及贷款合同；12月4日，这笔住房贷款放款，这距离上海楼市新政仅早了10天。

根据上海12月14日发布的楼市新政，首套房房贷利率由4.55%下降为4.1%，相差了45bp，市区购房的二套房贷利率则降为4.5%。目前，张月家的首套房贷利率与二套房的相当，“我们只贷了两百万，利息差大概就十来万。有的人贷了六百多万，利息相差大概有70万。”

仅差10天就能赶上降利率新政的张月并非个例，该区域多个楼盘也存在类似情况。其中，汇樾庭的四百多位业主多数在10月份签订购房合同，这些业主中的大部分人也未能赶上新政，错过了降低月供压力和利息成本的机会。

据张月介绍，在出现上述情况后，目前小区有超120户业主向12345、银监会等多方进行了沟通，最终都绕回了银行，但目前尚未获得来自贷款银行的有效回应，“某银行一个星期前打电话说，让我们耐心等待一个星期，他们内部在商量这个事情，但具体怎么商量的我们是一概都不知道，目前也没有回应。”

蓝鲸财经在采访中也了解到，目前上海多家银行已经知悉业主的诉求，称目前已向有关部门反馈，其也正在等相应的回复，等待相关政策细则的落地。

12月27日晚间，一位业主收到某银行方面回应，该工作人员称，银行非常重视，将在本周内给出答复。

难以确定的“封顶日期”

在与汇樾庭业主沟通过程中，多位业主告诉记者，此次贷款争议点在于“银行是否涉嫌在楼栋封顶前提前放款”。

该楼盘业主向蓝鲸财经提供的楼盘第17期监理月报（10月26日—11月25日）显示，工程进度方面，截至11月25日，2号楼一结构封顶（11月月底），东单元十层二结构施工，西单元四层二结构施工；4号楼一结构封顶（11月月底），十层二结构施工。形象进度部分则显示，2号楼一结构封顶（100%）（11月月底），4号楼一结构封顶（100%）（11月月底）。

图片来源：截图自业主提供的汇樾庭“第17期监理月报”

张月及其他多位业主认为，上述监理月报的表述无法证明，截至11月25日2幢、4幢已经封顶，“没有任何信息提到2幢已经封顶。”

据蓝鲸财经获取的信息，最早在11月27日，4幢18号楼有一位业主的房贷放款。

据另一位2幢业主提供的聊天记录截图，11月23日，该业主对接的个贷经理提醒称，下周一二（11月27、28日）放款。在业主问及“2幢好像还没封顶”时，该个贷经理回复称，“估计周末（11月25、26日）可以封了，我们等封顶了就放。”

多位2幢及4幢业主希望确认，自己所购房屋具体的封顶时间，以及该时间是否在银行放款之后。据张月所述，业主要求银行提供封顶报告，但银行以“商业机密”为由拒绝提供，仅提供了楼盘第16期、第17期监理月报。

此外，据业主向蓝鲸财经提供的照片，12月10日，该小区2幢仍在施工。目前尚无法确定当日楼栋是否已封顶。

图片来源：业主提供，图为2幢楼施工现场

另一名业主提供的与银行协商的录音则显示，银行工作人员称，去现场核实过封顶情况，确认已经封顶了，2幢确实有吊机在施工，按照开发商的说法是在装饰。

上海银保监局2021年1月29日发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》明确，严格个人住房贷款发放管理，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向蓝鲸财经表示：

房贷发放时间点是有明文规定的，对于住宅而言，需要在主体封顶后才能放贷。

上海某家银行工作人员则向记者表示，“我们银行不可能存在提前放款的情况，都是很严格的。”

虽有相关明文规定，据媒体梳理，中国建设银行镇江分行、中信银行太原分行、招商银行太原分行、中国建设银行太原分行等多家银行以往都曾因违反上述规定被处罚。

一位资深中介也向蓝鲸财经表示，“封顶前放款不合规，但目前比较普遍。房地产本身资金回流比较慢，开发商着急回款，要等到封顶再放款哪有钱搞。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：

如果银行提前放款行为属实，且影响了贷款人的房贷利率执行标准，一方面贷款人可以针对违规放贷行为向相关金融监管部门进行举报投诉，必要的时候还可以提起相关的违法查处申请，以及相关的诉讼。另一方面，也可以直接和银行沟通，据理力争，或者在前述工作的基础上和银行进行沟通谈判。

已有银行与购房人重新签约

据蓝鲸财经了解，证实银行是否“提前放款”并非汇樾庭业主目的，其最终诉求是与贷款银行重签协议，根据新政所要求的最新房贷利率标准计算利息。

据张月介绍，同期开盘的徐汇漕河泾楼盘玖珑庭，以及雍汇庭、天汇玺等楼盘开发商牵头组织业主与贷款银行重新谈房贷利率，目前已有成功下调的案例。社交平台也有多位青浦区国贸虹桥璟上业主称，部分银行与购房人重新签约，下调了房贷利率。

“目前我们小区开发商还没有组织和银行谈改利率。”张月称。

据了解，汇樾庭项目的开发商是上海城凌置业有限公司，该公司由上海城投置地100%控股，后者在2021年10月以33.302亿元获得了该项目地块。

上海市房地产交易中心显示，今年10月20日，汇樾庭项目开盘，推出的共计440套房目前已成交434套。其中410套房在10月签约。

目前，该楼盘售楼处及开发商并未就此事作出回应，蓝鲸财经拨打该售楼处公布的两个联系电话，均未拨通。多位业主也向记者表示，无法拨通售楼处电话。

据蓝鲸财经获取的信息，汇樾庭有部分业主的贷款放款时间在12月14日之后，这些业主的房贷利率根据新政执行，但目前尚无法获知这些业主贷款合同的签订时间。

“同盘不同策”也是汇樾庭业主存在疑问的点，“这个楼盘只开了一期，所有业主集中在一段时间签的购房合同，并且在同时间和银行签字，就因为放款时间不一样，导致一个楼盘出现了不同的利率。”

此外，多位业主向记者提到了一个细节，其签订的贷款合同是“空白合同”，且直到12月20日左右业主投诉后才收到贷款合同。

另外，社交平台不乏今年上半年甚至更早购房的业主呼吁根据新政所规定的利率标准计息。针对此类存量贷款购房人的诉求，王玉臣建议，可以尝试和银行进行沟通协商，同时也可以审查之前放贷的时候是否存在违规放贷的情形。如果存在，也可以视情况针对违规放贷提起相关的查处申请，进一步推动协商解决。

另一上海业内人士则建议，银行在对贷款政策调整时，理应有一个过渡期政策，避免类似的情况的发生，给银行及购房者造成不必要的困扰。

排版编辑丨黄忠帅

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