重新定义奶西，这次到了北京城建

有些板块天生注定会自带流量，譬如朝阳的奶西。

在过去一两年的楼市里，虽说大朝阳成为供应的热土，但并不是开一盘就能火一盘，所谓的“二八原则”在整个朝阳的版图上，呈现的淋漓尽致。这其中，稀缺的热销氛围，几乎都聚集在奶西。

当然，一个板块的火热，离不开区域板块自身的价值潜力，以及品牌房企的产品加持。可以说，在过往奶西板块相继登场的几个项目中，各有所长，也都瞄准了各自的目标客群，迅速出击，在奶西成就了一段热销的传奇，而这一市场现状的背后，也在释放着两大信号：

第一：望京区域多年来的零供应，催生了大量改善需求的外溢，而同属大望京的奶西，成为了最有力的承载。

第二：房企与板块的互相成就，当区域板块的价值得到肯定，品牌房企也在相继布局于此，而这些优质产品力的兑现，也在进一步抬升一个区域的价值属性，区域的发展与迭代也就会更迅速。

可以说，奶西板块的上半场，以热销画上了句号，而伴随着新一轮土地供应的入市，炙手可热的奶西迎来了新的入局者——北京城建，这一在北京深耕40年的国匠品牌，选择在此时布局奶西，看来已做足了准备，要开启这一区域全新的下半场。

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奶西的火，其实有天时地利人和之势。从先天的格局来说，奶西属于大望京板块，与望京CBD的距离车行不过10分钟左右，可以说，完全能够共享望京的资源与配套，但同时，又有着十分悬殊的价差，这一点，是奶西能够一跃而红的根本。

其次，受制于望京核心板块供应的稀缺，传导在二手房上的价格可以看到，基本上望京相对成熟板块的二手房均价都已经站稳了10万+，而区域内品质相对优秀的改善项目，价格更是高达13万+。这其实已经将更多的年轻置业群体挡在了门外，但城市发展的另一端是，越来越多的科创的力量已经聚集在了望京，这也是过去多年发展积累，使其成为了北京的第二个CBD。

有数据显示，目前整个望京已有近3000家科技类企业入驻，而上市公司共有190家，覆盖了电器机械、生物医药、汽车制造等多个高新科技领域，也是北京世界500强总部和独角兽企业最多的区域。包括中关村朝阳园、阿里巴巴新总部等等，这些都吸引了源源不断的高薪科技人才的入驻。

望京国誉府区位图

人的流动，带来的必然是对居住空间的需求，这是奶西楼市的上半场能够持续火热的原因，也让北京城建看到机遇的所在，对整个大望京板块而言，需求自然还没有释放完毕，依然有很多可预见的消费力在等待着进场的时机，如何抓住这一群人的目光，是北京城建当下关注的焦点。

一直以来，在北京楼市的布局中，北京城建都有着独特的“国匠”气质，它也从来不是“高周转”的代表，相反，在这个一切都崇尚流速的时代，北京城建依然选择了做一个高品质的慢工匠，这恐怕与其企业发展中自带的基因不无关系。

在过去40年的时间里，北京城建几乎完整见证与参与了北京这座城市的发展，可以说，每一座记录着城市闪光时刻的建筑，都有北京城建的影子。而其也是唯一一个同时参与了夏季与冬季奥运会场馆建造的企业，更是获得鲁班奖和詹天佑奖最多的企业。这一个个承载着民族文化与城市符号的建筑，铸就了北京城建对品质的苛求以及对“国匠精神”的兑现。

聚焦住宅领域，从朝阳到海淀，北京城建陆续打造了一个又一个标杆之作，在城市核心板块深耕多年后依然选择了重返望京，而此时要交出的答卷，必然是能够代表一个区域最佳人居作品的封面之作，这一点，恐怕是让北京城建坚定拿下奶西地块的关键。

因为在此时的朝阳，很难再有另一个区域能够媲美当下奶西的热度。

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顺理成章，北京城建接过了开启奶西楼市下半场的第一棒，打造了望京国誉府，这一棒是否能跑得精彩，直接决定了人们对于北京城建产品力的又一次全新认知。

显然，这一次的北京城建卯足了劲儿，要用产品来重新定义奶西。相比于由金茂、中建智地以及金隅开启的奶西上半场，不同的是，此时的区域已经吸引了相当一部分购买力的涌入，他们对于空间以及居住的需求还有哪些痛点，是否还能有迭代与优化的空间，在经历了一轮又一轮的调研后，北京城建也将目标客群锁定在了区域的高端改善力量之上。

可以说，整个望京依然聚集了北京东部市场极为庞大的消费力群体，特别是在楼市新政落地之后，一大批对改善置业有需求的客群活跃了起来，在攸克君身边，都有很多真实的需求在涌动，当首付比例下降，拥有了能够换房的机会，对于很多“刚改”客群来说，好房子依然很难得。

楼市发展至今，特别是对于很多改善客群而言，解决住房的基本需求已经满足，甚至很多人也可以住的很舒适，但产品力的迭代我们说甚至不到五年，三年就会有一个很大的变化，相比于很多年代感十足的二手房小区来说，当下的产品力意味着更人性化的空间设计、更完善的智能化服务以及更多个性化需求的满足，人们对于房子的消费也逐渐从解决单纯的空间物理居住，变成了营造最符合自身生活方式以及审美兴趣的空间，这一点，其实也恰恰在对开发者，提出了更高的要求。

对于房企而言，角色的转换刻不容缓，如果还停留在只是单纯打造一个商品的思维，也许很难被当下的消费者所买单，房子这个大宗交易的背后，其实链接的是更多家庭、更多生活方式以及服务品质，它成为一个综合命题，更需要从更高维度的思考来解决。

所以，此时的奶西更需要怎样的产品？

图片来源于网络

北京城建给出的回答，是一个更纯粹以及产品力更加极致的设计。整个项目规划建面为5.58万m² ，容积率1.4，整个园区没有任何配建可以说相当纯粹，打造了8-9层超大楼间距的低密大平层洋房社区。放眼当下北京的核心区域，可以说这样的高端改善大平层产品，更是少之又少。

户型的规划就更加纯粹，整个社区仅三种户型，分别是180m²，200m²，220m²的全系四居产品，标准层层高达到了3.25米，而四居起步的格局，恐怕在整个市场，也难找到同类。

若是从销售逻辑来讲，北京城建当然也可以选择更保守更安全的做法，去做小户型，或者叠拼+高层的高低配，去获取流量密码，用牺牲未来社区品质的方式，换取今天的销售流速。但我们能看到，北京城建选择的是，将整个园区的品质都锁定在了低密大平层的统一性，保证社区的纯粹性，保证未来整个社区的居住品质。

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当战略足够明晰，产品主义也会更加坚定。从望京国誉府我们能够看到的核心，是其将成为整个板块最具颠覆力的产品。

而颠覆的第一步，是望京国誉府在奶西掀起的“颜值革命”，从外立面的设计上，就以大明宫翔栾阁为蓝本，提取了经典元素，比如建筑屋顶造型，飞檐翘角构成了整体立面效果。经典“三段式”的划分，则突显了盛唐建筑的舒展严整，庄重大方，基座遵循盛唐建筑的七开间形式，形成稳重大气的基座格局，用现代的手法，演绎了新中式的典范。

望京国誉府效果图

步入园区，整个园林打造的理念也借鉴了盛唐大明宫皇家御苑的精髓，展示了唐风国韵的中式园林，通过“三轴五境十景”的景观设计，将盛唐文人墨客对盛唐美学的演绎复刻，重组理解，再现盛唐皇家御苑诗意生活。

望京国誉府效果图

聚焦在室内户型的设计上，则是望京国誉府最具颠覆力的体现，且不说全线四居户型做到了极致，将起步的面积段锁定在180m²更需要极大的勇气，这其中，200m²的四室两厅三卫的格局，做到了四面宽朝南，且整个南向面宽达到了16.8米，这才能称得上是标准的大平层产品应有的面宽尺度。此外，独立电梯厅入户、LDK一体化的经典格局以及中西厨联动的景观餐厅、独立家政间等等，在这里，都成为了望京国誉府的标配。

其实在这之前，行业热议的一个话题便是，一个标准的大平层产品，它起步的面积不应该低于多少？引发这一讨论的行业背景在于，受制于多方因素，在很长一段时间里，北京的平层产品面积不算缩水，甚至很多四居的户型压缩到了120m²，但我们说，要想拥有一个真正意义上的大平层，也许正如望京国誉府一样，180m²只是起步。

望京国誉府效果图

只有如此，才能够尽可能的还原一个大平层产品应有的尺度与调性，而北京城建的这次“冒险”，也不过是将该有的大平层还给了奶西这个板块。