碧桂园老板没跑路，但在“割肉”自救

10月19日早间，碧桂园发布声明称，“（公司）创始人和集团董事会主席目前在国内正常工作”。

这是回应此前碧桂园创始人父女均已离境的传闻。这种小道消息满天飞，反映了地产江湖的风雨飘摇。而它们之所以有市场，是因为确实有不少出险的企业老板或其直系亲属（特定关系人）丢下公司跑路了。

在当下，碧桂园老板在哪里，并非一个无关紧要的话题。而创始人父女还在国内的官方声明，至少暂时安慰了投资人脆弱的信心。

据知情人士透露，碧桂园创始人父女几个月来一直是在奋力自救中。

也是10月19日，多个市场消息源显示，碧桂园正在筹划出售其位于澳大利亚悉尼附近的Wilton Greens地产项目。这个项目置于一家名为Risland的公司名下，目前还没有全部开发完毕。

碧桂园澳大利亚首席执行官Guotao Hu 在当地发布声明称，出售这些部分剩余土地是 Risland 投资组合优化的一部分。他还强调，碧桂园在澳大利亚的资产“表现良好”，符合正常市场行为和计划。

Wilton Greens地产项目位于澳大利亚首都悉尼西南方向。按照计划，这里将建起至少3600套住房。碧桂园大约是在2019年拿下了这一项目。虽然碧桂园当时并未披露支付的对价，但当地市场都确信，这笔交易的对价不会低于20亿澳元，按照汇率，折合约12.7亿美元。

Wilton Greens项目的开发建设仍处于进行时状态。这个项目总占地约433公顷，房屋每套售价约为90万澳元。当地政府拟投入资金，全面提升这个区域的基础设施建设水平，其中包括投资1.785亿美元新建交通基础设施，提供15000个就业岗位，花费6.32亿美元重建当地一所医院，以及建设两所学校，商业中心等。这些投资和建设尚未完成。

没有公开信息表明，碧桂园方面愿意以怎样的价格出售这个房地产项目的剩余部分。

与大部分中国地产商一样，在上一个经济周期中，碧桂园也将海外发展作为一个可供选择的战略。在国内，比Wilton Greens项目更有知名度的，是位于马来西亚的碧桂园森林城市项目，很多中国客户都购买了森林城市项目的房产。森林城市项目的体量，要比Wilton Greens庞大得多。

碧桂园的债务危机刚刚露出水面。10月10日，碧桂园公告称，有一笔本金为4.7亿港元的非公开债务到期未能支付。官宣正式违约，并揭示其境外债务重组的开始。

恒大债务重组面临困境后，市场对碧桂园债务兑付情势非常关注。与对待恒大的态度不同，市场和资金方对碧桂园的兑付压力予以了一定程度的理解，对部分债务付息予以了宽限期。

不过，10月18日，有持有碧桂园债券的投资者称，并未如期收到应付的利息，此后，又有消息称，这笔债务的应付利息总额在1500万美元上下。

值得注意的是，出售澳大利亚Wilton Greens项目的信息，几乎与上述未能如期支付利息的消息先后传出。人们都认为，出售Wilton Greens项目，是碧桂园回笼资金用于偿债的一种努力。

根据彭博社的统计，截至2023年6月30日，碧桂园有息负债余额累计为2579.1亿元，其中，1087亿元的债务会在12个月内到期。同时，碧桂园目前尚未偿付的美元债余额为99亿美元。按照当前汇率测算，约合720多亿人民币。当然，这并非其债务总额的全部。

上述数据与碧桂园10月10日公告中披露的财务数据对比，可以了解到，碧桂园偿债面临巨大压力。10月10日公告中披露的数据显示，2023年9月权益销售金额约为61.7亿元，为连续6个月下降，同比跌幅80.7%；前9个月累计实现权益销售金额1549.8亿元，同比下降43.9%。如果与2021年相比较，同比下降幅度更是高达65.4%。

2021年时，房地产市场虽已显现调整势头，但中国不少开发企业对此后调整的深度与幅度未有预料。在2021年初仍有部分房企加杠杆融资拿地买项目，试图抄底。但是，此后市场销售一落千丈，叠加恒大出险造成资金市场对房地产行业信心衰退，导致房企融资性现金流和经营性现金流双双枯竭，最终引爆了全行业性的债务偿付危机。

2021年时，碧桂园旗下的投资平台还参与了中国芯片企业巨头紫光集团破产重整的竞标，雅居乐还在那一年投资了威马汽车。这些行为，可以从一个侧面表明，当时中国房地产企业未对此后的市场情势有更为清晰的判断。

与最早出险躺平的花样年，以及此后出险的恒大不同，债务兑付危机显现之后，碧桂园态度积极，明确表示履行保交楼责任，尽力偿付已有负债。碧桂园创始人杨国强也开始处置个人资产，用于偿付到期债务。这些行动，在一定程度上获得了债权人的积极回应，部分到期债务得以展期。

碧桂园披露的信息显示，到10月10日时，共计有9笔本金的境内债展期方案获得债券持有人通过，总计147亿元。

现在，碧桂园内部有6个工作组，杨惠妍和莫斌总协调、指挥，分别对应政府、银行、舆情等方面工作。

在有意出手澳洲Wilton Greens项目之前，碧桂园已经开始处置在手资产。2023年8月，碧桂园退出广州亚运城项目，将股权以约12.9亿元的价格转让予中海，这笔交易筹集的资金主要被用于保交楼项目建设开支。

如果Wilton Greens能以理想价格出售，对于现金流承受较大的压力的碧桂园，是一笔“解渴的钱“。割肉虽然痛苦，但求生更重要。

无论如何，相比于那些甩下巨额债务跑路的企业，以及那些千方百计向国外转移资产的企业，碧桂园的割肉海外资产的选择更为“理性”。因为资金市场乃至全社会对于房地产行业的信心已经到了“最危险的时刻”，只有积极面对，才是挽回信心之举。否则，信心的无差别杀戮过后，寸草不生，片甲不留。

还是那句话，我们希望碧桂园能够树立起一个范本，它能赢回的信心，不止属于碧桂园自己。