朋友圈嗨了！最佳购房窗口再一次打开

9月1日，北京上海“认房不认贷”政策终于落地，两个具有真正风向标意义的特大型城市，如同之前的广州和深圳一样，以“无条件”的方式将“本地无房”作为了认定首套住房的标准，这个力度和尺度，很大程度上超出了市场先前的预期。

接下来，市场、购房者会继续关心北京、上海、深圳、广州如何具体使用央行、金融监管总局8月31日给出的“首套和二套房贷首付下限调整至20%、30%以及调整二套房贷利率下限”的政策工具。

我们能够预见到，下一个阶段，“卖旧买新”会在相当程度上成为市场的主流。存量房市场的挂牌量可能会有所上升，有置换需求的家庭毕竟要先卖掉房子变成“无房”，才能享受首套住房的各种优惠；新房、次新房的市场需求也会稳定上升，这是一种良性的回暖，是监管部门、开发企业、房主、购房者都愿意看到，且更愿接受的局面。

9月1日这一天晚上的预期传导，观察渠道从业人员传递的信息，是一个很好的窗口。

从情绪看上，这恐怕是近两年多以来，房地产市场各方预期最为积极的时刻，没有之一。当天晚上，攸克君自己以及身边的朋友，都接到中介和售楼员短信和微信的轮番轰炸，内容无非是，再不买房，就涨价了！说时迟那时快，有的在售楼盘连夜宣布涨价。

专做豪宅的渠道给潜在客户传递的判断是：预计迎来小幅度的量涨，建议增加看房的频次。部分品牌中介机构显得比较谨慎，他们认为，温和涨一波是可以预见的，但能持续多久，不敢妄加判断；他们还关心北京人口的纾解和减量发展对于北京房地产市场的影响。

我们相信，接下来的市场，会进入一个温和的修复期，最先修复应该是预期，接下来修复的交易，而后修复的是与住房有关的资金流、现金流，这种修复，不仅房地产企业等了太久，购房人也等了太久。

过去一年多时间里，听到身边很多的朋友抱怨，房子挂牌半年，来看房的人寥寥，不能及时出手，影响了他们置换。他们有的是为了孩子上学更近，有的是因为二胎、甚至三胎家庭结构的改变，导致现有住房无法满足他们的基本生活需求。他们也都是普通人，也都切身感受着房地产市场低迷带来的痛苦。

过去一年多的时间里，也有很多想买房的朋友和我们诉说他们的担忧和苦楚，因为有贷款记录，尽管他在北京无房，要买下他看中的房子，得付7成首付，经济压力很大，甚至动摇了他们是否还要在这座城市继续生活下去的信心。

过去一年多时间里，房地产企业降薪、裁员，甚至不能正常发放工资。不少房企一边暂停拿地，一边处置资产，离开的人担心生计，留下的人担心无项目可做。还有朋友担心，不拿新地，同时又卖掉优质的资产，未来企业的现金流无法保障，断臂之后仍难以求生。

过去一年多时间里，也有不少朋友告诉我们，他们买的楼盘停工了，何日复工并不可知，而购房款是他们整个家庭几乎半生的积蓄。他们会斥责开发商的非理性扩张，但他们也会理性地思索，房子和自己的生活怎么样才能回到正轨。

如果说“房地产供求关系重大变化”是一个抽象判断的话，那么这些担忧、抱怨、交流、困惑，就是理解这个判断绝佳而鲜活的注脚。在这个市场里，数字可以是冰冷的，但构成买方和卖方的，都是活生生的人，他们有自己的痛苦，也有自己的生活，他们是一个又一个具体而有血肉，同时又期望命运眷顾的个体存在。

他们的情绪，汇聚成了某种预期。我们在之前的稿件中也提到，预期已经到了非扭转不可的时候。在这个市场里，买方和卖方都需要信心，信心可以改变预期，预期几乎可以改变一切。

9月1日，预期扭转，已经有了答案。这天晚上，朋友圈确实一片欢腾；但我们看不到几年前经历过的那种关于市场单边上行的亢奋。如今，能够感受到的是一种克制与平静，买方不再恐慌，卖方不再傲慢，一切回归到生意逻辑的本来面目，我造好房子，你买好房子。

市场打开了一个窗口，值得买方和卖方共同珍惜。在无条件“认房不认贷”的模式下，每一个买方也可能是一个卖方，不要有不切实际的预期，不要有不符市场的调价。很庆幸，我们也看到一些中介小哥——他们是传递市场预期最重要的环节——在努力让卖方的报价更符合市场，这样更容易成交。

对更大的卖方——开发商而言，抓紧卖房是第一要务，如今的市场，与资产价格单边上扬已经不同，惜售、涨价没有前途。不要忘记自己还躺在ICU的病床上，不要在病床上就想着如何到KTV里狂欢。好好对待自己的客户。连夜涨价，哪怕是1%，也非常不理智。

我们也更愿意观察到前述政策工具在运用过程中能够更科学，比如买卖连环单的识别与认定能否更科学，更有效率；再比如普通住宅的认定标准，能否更加尊重市场实际，进行更优化的调整等等。政策工具的运用会带来很多环节的技术问题，他们看似细枝末节但却可能对效果产生很大的影响。

市场还有期待，尤其是在超出预期的认房不认贷政策在北京、上海“无条件”落地之后。预期是一种玄妙的东西，它会促使人行动，但也会促使人等待。所以，当试图对预期管理时，利好以更集中的方式的释放，会产生更好的效果，正所谓“大力出奇迹”。

但无论如何，未来60天，是一个有利于买方的购房窗口期。市场中的供应量保证了足够的挑选空间，卖方对现金回款的渴求，也会带来买方议价的空间。这种议价，既包括优惠，也包括增配。未来的60天，卖方的交易意愿强烈，买方仍处在优势地位，达成交易，便是双方受益。对这一点，无论买方还是卖方，都应该有清晰的判断。

房地产到了摆脱宏大叙事的时刻，它会回归朴素的生意逻辑，然后在悄然之中，改变着每个中国家庭的生活。