刚刚，北京超预期落地，一线城市全部执行，楼市要复苏了？

自从上次国家提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策后，住建部于7月28日，明确提出要落实“认房不认贷”政策。

紧接着，北京、深圳、广州、上海四个一线城市相继表态。要结合本地实际情况，做出政策调整优化。按照当时的预期，很多专家预测，北京不可能全面落地认房不认贷政策，或许从郊区开始试点。

没想到，9月1日，北京宣布，即日起优化本市个人住房贷款中住房套数认定标准。这也就意味着，北京将在全市范围内实施“认房不认贷”。

并不是大家想象中的某一个区，而是整个北京市，所以这一点算是超预期的，因为前几天大家猜测北京全面放松认房认贷，可能性不大。一定会有附加条件，毕竟北京会相当谨慎。

现在看来，该项政策落地力度还是很大的。

这也是前两天继广州、深圳后，今天上海和北京也先后落地了认房不认贷政策，这标志着一线城市全部实施，也可以说基本上全国统一认房不认贷了。

如果从后往前回想，或者说马后炮来分析，其实北京、上海房地产市场也出现了下行趋势，虽然比起广州和深圳没有那么迫切的政策需求，但依然作为楼市风向标城市，有必要引导市场预期。

7月份房价显示，一线城市新房价格新环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%。

但二手房方面，7月份，北上广深二手房价均环比下跌，降幅分别为0.6%、0.7%、1.0%、0.9%。8月份，北京二手房住宅网签只有10960套，同比依然呈低迷态势，政策优化调整预期也非常强烈。

如果说这次房地产政策调整属于史诗级，可能也不为过，因为2017年“317新政”后，北京开始落地“认房又认贷”政策，就是说家庭名下本市无房，且全国范围内无贷款记录的购房人，可算为首套购房人。这就把很多人给限制在外了。也算是一种限购。从那时候开始，北京房价开始有下行趋势，环京楼市也惨出了空前水平。

对于打算买房的人，以前可能在外地有一套房子，也有贷款，如果是认房又认贷，那么就会被认定为二套，必须支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付。新政后，此类群体将被认定为首套置业群体，可获得实质性的信贷支持。

所以，无论你是否有商业贷款或记录，只要你在本地没有房子，就符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。首套房无论是首付比例还是房贷利率都很可观，可为购房者节省大笔资金。

按旧政策算，一套普通住宅首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%。以一套房子600万元计算，执行认房不认贷政策后，首付可以直接减少150万元。

我还是那句话，利好再好不是对所有人的好，一些没有资金储备的只能看着，因为首付少了，后续月供就会增加。当然幸好房贷利率可能也会有些下调。

哪些人群最受益？对合理住房需求是非常人性化的，尤其是有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，对他们最有用。当然这些人还得是有一定的经济基础，不是一般的刚需人群。所以，不会是所有想改善就具备实力。按照经验来看，改善类需求超过半数。

怎么说呢？这是实实在在的降了成本，也调整了准入资格，对于那些正好打算换房的确实是利好消息。

比起以往其他城市的政策来，一线城市效果可能会更加明显，对于市场带动作用更强。总算会好很多了，但不要过于盲目乐观就行。