超特大城市更新,会影响房价吗?

   （点击上面蓝字“赵秀池”添加关注，浏览更多城市经济与房地产政策资讯。有业务联系，请发邮箱：zhaoxiuchi@163.com 或同名新浪微博@赵秀池 ）

 7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

 为什么是超大特大城市？更有必要、更有财力，也更有抗风险能力

 国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

 推进老旧小区改造是近几年住建部推进的一项重点工作。住房和城乡建设部部长倪虹在今年全国两会“部长通道”上介绍，近5年，全国改造了16.7万个老旧小区，惠及2900多万户8000多万居民。今年计划再开工改造5万个以上老旧小区，让2000万以上居民获益。

 城市更新极大改善了部分群众的生活条件，这一次的主角是超大特大城市。

 据第七次全国人口普查数据，目前全国共有超大城市7个和14个特大城市，超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

天风证券首席宏观分析师宋雪涛接受《中国经济周刊》采访认为，“选择超大特大城市，既符合通常发展和安全的长期发展方向，也有助于短期的扩大内需。一方面，城中村的基础设施普遍较为老旧，居住条件较差，加以改造有助于提升居民的居住体验感和生活幸福感。另一方面，随着超大特大城市人口密度的继续增加，城中村的安全隐患以及面对重大公共突发事件的应急压力也在上升，确实有必要加以改造来提升抗风险能力。”

“的确如此。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池向《中国经济周刊》进一步分析，超大特大城市聚集了大量的外来人口、新市民和青年人，租赁住房的人口也较多，这些人相当部分聚集在城中村，而城中村的各种设施配套与所处城市设施有很大差距，居住条件较差，不利于城市面貌和治安环境的改善，以及人民生活更美好目标的实现，推动城市更新十分必要。

 而在深圳从事城中村改造项目十余年的广东君言律师事务所律师叶智锷看来，“超大特大城市相较而言，改善民生、扩大内需更具有紧迫性和群众基础，同时财政实力更为扎实，吸引资金参与的积极性更强，更具有可行性，并且试错能力更强，具有中小城市不具备的抗风险能力。”

 一次房地产新模式的探索：会不会推高房价？

 宋雪涛认为，城中村改造对房地产市场的影响主要是改善居住条件，进而提供更多更高质量的住房供给。在这个过程中，可能会因为居住条件的改善适度提升被改造区域的房屋价值，但在“防止大拆大建”和“房住不炒”的框架下，预计不会明显推升当地房价。

 赵秀池也持同样的观点：由于城中村改造，新建了大量住房，增加了住房供给，而如果住房需求没有明显增加，预计房价不会带来大的波动。

 国常会要求，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

城中村改造与保障性住房建设如何更好结合？

 城中村改造资金从哪里来？

 城中村改造需要大量资金，钱从哪儿来？

 国常会明确，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

 今年6月，国家金融监督管理总局局长李云泽在第十四届陆家嘴论坛上表示，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。

 赵秀池认为，改造的资金来源应该多方筹措，应坚持政府统筹、市场运作，政策支持、社会参与，民生优先，多方兼顾的原则实施城中村改造。政府应该有一定补贴，还要通过税费减免、融资支持、片区统筹、合理利用地下空间等政策，鼓励社会资本参与。

 一位常年从事城中村改造项目的负责人告诉《中国经济周刊》记者，城中村改造的资金规模是天量的，应放宽专项融资渠道和资金支持，金融机构应将专项资金向城市更新项目适度倾斜；此外拓宽更多民间资金参与的渠道，例如，是否可能考虑境外资金投入城中村改造项目？

 如何补上城市更新短板？

 多位采访对象表示，超大特大城市的城中村普遍存在人口密集、容积率高、住房老旧、基础设施落后、环境卫生较差、安全隐患较大等问题，需要加以解决。

那么，在超大特大城市具体推进城中村改造项目过程中，形成了哪些改造模式？

 宋雪涛建议，改造的形式需要因地制宜。对于建成时间较晚、住房品质尚可、没有必要大拆大建的城中村，应以“改善”为主，在原有住宅的基础上提升配套设施；对于房龄较老、住宅质量较差且没有太多历史价值的城中村，应以“重建”为主，在原有土地上进行新的规划；对于有较大历史、文化价值的城中村，应以“搬迁”为主，并围绕原有建筑打造文旅产业。

(中国经济周刊2023年7月23日）

•        长按二维码添加关注                   
  
         赵秀池微信公众平台  
    了解更多城市管理与房地产政策 
        

•           

     请各位朋友用微信点击下面蓝色背景中的二维码，填写一下京津冀居住与住房意愿问卷。这是我们首都经济贸易大学京津冀房地产研究院正在做的一项调研。不管您是否是京津冀居民，都可以回答。回答后提交即可。

   京津冀协同发展与房地产发展与每个人息息相关，您的意愿表达，将会影响到政策建议或相关政策的制定。问卷回答后请转发评论并私信，有神秘礼品赠送。

   可以自己回答，也可以帮助不会使用微信的亲朋好友进行回答。谢谢您的支持！ 

    首都经济贸易大学京津冀房地产研究院致力成为政府的智库、业界的桥梁，为京津冀协同发展与房地产平稳健康发展助一臂之力，每年正式出版一本《京津冀房地产蓝皮书》，欢迎赐稿，欢迎志同道合者加盟。有意者私信同名新浪微博@赵秀池，或发邮件至zhaoxiuchi@163.com。