国家重启城改,西安还有哪些城中村没有拆?

重磅快讯！

中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

针对房地产，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

具体内容分析，明天（7月25日）中午12：00，海哥将在【抖音＆视频号双平台直播】为大家进行更全面的内容解读，敬请关注！

楼市左等右等，没等来“重磅新政”，却等来了一个新的发展方向：

7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

从官方新闻中来看，城中村改造这个常规发展动作，被赋予了新的含义：改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

而这样“难得的利好”话题，在如今市场常冷趋势下，也被不少人解读成为“棚改2.0，房价再次起飞”的信号。

但真的是否是这样？值得我们来好好解读一番。

先来仔细阅读一下官方发布的信息：

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

从内容来看，这一轮主要的涉及的城市主要集中在这21个城市之中。

从城市来看，这21个城市的人口流入性、经济活力以及市场表现相对良好，在实施过程中，城市基底较好，资金支撑、市场需求以及自募集社会资本能力强，可以更好支撑行动落地。

而对于城市来说，常规化的城中村改造，在这一轮的要求更加明确，改善民生（改善居住环境，提升城市界面）、扩大内需（增加消费力，如装修、买房、租房消费需求。同时也增加了部分相应工作岗位）、推动城市高质量发展（改造增加房源供应吸引人口流入、在城市面貌升级下激活区域活力、提振城市经济、带动周边配套发展）。除此外，隐性的还在于通过这一轮改造更新提升市场预期。

不过，相对于之前“引发房价和市场出现非理性上涨”的棚改，这一次的城中村改造相比较之下更加温和。

原因在于：

1. 相较于之前的“棚改”的全国性规模参与，这一轮所涉及的21个超大特大城市中，所能改造的城中村体量也并不会对市场带来过量的刺激作用，再加上这样的动作本身各城市都在持续不断的完善，并且有着具体的节点周期安排，所以更不会造成强刺激；

2. “防止大拆大建”的城市更新方式中，也明确提出“鼓励以就地安置为主，就地、就近安置率不宜低于50%”，“不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区”，避免了过度货币化安置和大体量大拆大建的市场刺激模式，减少了因此所带来的需求暴增和房价上涨刺激；

3. 从方式上来看，也明确了“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”的推进方式，避免了城中村改造一拥而上，但又都半路搁置的尴尬局面，优先解决升级或拆除“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村”。

同时，从方式上，也可以明显看出，这条改造升级时间过程会比较漫长，一步一步推进，逐渐完成城中村改造工作，而这样的方式下，也就更不会出现短期强刺激。

而在这样的一个温和发展的动作下，还需要注意一个细节：积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

这样的发展思路下，城中村的更新动作将会被控制到一个合理的发展速度区间，不再只是一个简单、快速的“拆了盖”过程，而是统筹城市发展需求，综合区域产业升级和区域需求，拉长城区更新时间轴，不再揠苗助长，而是因势利导，结合区域发展，引入产业、更新配套，不仅仅做到了城市界面的更新，更在这个更新过程中，摒弃了以往的地产化改造（哪里经济价值高就改造哪里的方式），完成整体的片区综合改造，在未来，也将再次带动区域发展。

这样的一个良性的升级循环，也将会对房地产市场的健康发展，打下一个良好的基础。

由于地处经济欠发达地区和历史原因，西安市的城中村数量在全国副省级城市中属于较多的城市之一。

这也让我们的城中村改造工作经验，相较于其他城市来说更加丰富。

从2002年西安市政府发布《关于进行城区旧村改造试点的意见》，西安对于城中村改造和提升的工作，就从未停止。

从模式来看，从最初的“三自”（自筹资金、自我改造、自我安置），到“政府主导、市场运作”（政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先），再到“统一出让”（政府主导、连片改造储备、统一出让），最后到现如今的“留改拆”并举，不大拆大建。

20余年的发展，一个比较让人好奇的问题是，西安的城中村还剩多少？

出于好奇，我们按照2023年7月最新的卫星图，按图索骥，将所有还未拆迁的城中村统计了出来：

95个。

（绕城外区域只是示例展示，例如长安区仅仅只统计了住宅密集区范围内的城中村）

说多不多，说少不少，但也挺出人意料的。

从分布来看，绕城区域内，分布的主要区域呈现出相对分散的态势。

有不乏城市核心区、繁华地段位置的城中村，例如西八里村、南窑头、沙井村、甘家寨等，也有整体连片，面积相对较大的区域，例如十里铺村+张杨村，官厅新村+梁家街+柳巷村...

还有一个比较让人惊讶的点，城北、高新悄咪咪的已经基本完成了大部分的城中村改造工作，特别是未央区，从卫星地图显示，区域内目前呈现出大片的平整空地，这也意味着后续区域将会快速的进行一个连片改造升级，成为接下来市场供应主力区域，这一点值得关注。

那么，问题来了，你认为哪些城中村是“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村”呢？

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