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【金诉采访】北京房山琉璃河镇“最高建筑”拆违调查丨焦点

北京金诉律师事务所2023-07-25 19:10:48来自北京市

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为什么法拍来的资产会被政府认定为违建？等待赵平等股东们的或将是艰难的交涉及诉讼历程。

”

文章来源丨中国房地产报

陈平等股东投资的物业资产被政府限期拆除。刘伟/摄

坐在食品厂旧址办公室的长椅上，老秦黝黑的脸庞上写满无奈和不安。

2016年3月，山东人老秦拿出自己多年的积蓄，再加上借贷，凑了200多万元，投资入股一项北京房产法拍物业资产，期待资产盘活后，通过项目运营收益获得分红。但眼下，这栋建筑物被当地镇政府认定为违建，并将限期拆除。

同样感到不安的，还有坐在对面的林子，他也是股东之一。在林子这些股东们看来，镇政府认定该资产是违建的方式，让他们无法接受。

林子的上半身前倾，表情严肃地说：“我们现在基本没有应对办法，到法院进行行政诉讼等该走的流程我们都走了，但政府依然要强拆。”

一场地方政府和民众之间围绕拆违的矛盾，正逐渐浮出水面。

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突然决定拆除

建筑物坐落在面积达200亩的前食品厂厂址的一角。刘伟/摄

眼前的这栋建筑坐落在一片面积达200亩食品厂的旧址上，通体呈白色，占地面积约30亩，位于北京市房山区琉璃河镇兴礼村村西，是琉璃河镇的最高建筑物。

2016年，主要股东赵平等人通过合法受让方式将这栋土地使用权、地上物及院内其他附属设施收入囊中，这项资产原本由第三方通过法拍获得。

一个令所有股东意想不到的转折点发生于2023年6月，一封封《权利义务告知书》《限期拆除决定书》《催告通知书》等镇政府密集的发函，指出赵平等人获取的物业资产是违法建筑，并且不久将被拆除。

“我们的初心是想盘活‘生病’的资产，让其继续创造价值。而且我们做到了依法纳税，合法经营，安全生产，谁也没想到会发生这种事。”有着多年物业资产运营经验的赵平说。

琉璃河镇人民政府下达的限期拆除决定书。受访者供图

7月10日，琉璃河镇政府出具的《拆除决定书》显示，“你在琉璃河镇兴礼村村西的违法建设，建筑总面积约15000平方米，未经规自审批许可，属于违法建设。依据《北京市城乡规划条例》第78条第一款之规定，镇政府将于2023年7月13日对违法建设予以拆除。”

当前双方无法调和的矛盾是，赵平等人通过法拍形式获得的资产，为何7年后会被政府认定为违建？与此同时，政府认定违建的依据标准看起来也缺失法理上的依据，这是赵平等人无法接受的重要原因。

为维护自身的权益，赵平等股东近期向房山区法院提起了行政诉讼。

北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，该案涉房屋取得发生在2005年左右，而城乡规划法是在2008年才发布实施。北京市的相关规定更是在2008年之后，北京市房山区琉璃河镇人民政府以《北京市城乡规划条例》以及《北京市城乡规划条例》为依据作出案涉告知书，明显是在适用事件发生之后的法律，违反了法不溯及既往的原则。

王玉臣还表示，本案中，北京市房山区琉璃河镇人民政府仅给陈述和申辩人2个工作日的陈述和申辩时间，明显增加了陈述和申辩人程序上的负担，不符合行政机关执法为民的理念，违反合理行政原则，严重侵犯了申请人的合法权利。

据知情人透露，提起行政诉讼后，“房山区法院法官联系对方（镇政府）进行告知，对方仅反馈知道了，没有其他的回复。”

7月20日，一位负责琉璃河镇城镇建设、综合行政执法的工作人员挂断了采访电话。琉璃河镇主持镇全面工作的一位政府负责人亦未回应采访请求。

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一块稀缺的土地

食品厂资产已破产拍卖，建筑物入口的横梁上还留有“安全生产”的标语。刘伟/摄

2015年10月30日，北京中旺食品有限公司（食品厂）破产财产公开拍卖，王某波以1111万元拍得北京中旺食品有限公司破产财产，包括实物资产：地上建筑物、机械设备等，这些资产即为前述的白色建筑物。

赵平回忆，“当时法院拍卖时，我们就想买下这块地了，但是当时没凑够资金，后来王某波拍下后，我们以1700万元的价格溢价买下这些资产。”

2016年3月31日，王某波、杨某胜双方签署《转让合同书》，将位于北京市房山区琉璃河镇兴礼村村西原北京中旺食品有限公司生产区域土地使用权、地上物及院内其他附属设施由王某波转让给杨某胜，转让价款 1700万元。合同签署后，杨某胜（股东之一）依约支付了全部转让款，履行了合同义务。

赵平之所以青睐这块土地，是因为土地本身的优越性和稀缺性。“因为这块土地‘三通一平’已经完成，本身是一块熟地，在整个房山像这样的土地比较少。”赵平说。

中粮健康科技园与陈平等股东投资的资产仅一路之隔。刘伟/摄

看上这块土地的不止赵平等人，还有央企中粮集团。赵平回忆，“我们这块30亩的地是先拍的，2017年左右，中粮曾将200亩中的剩余170亩拍走。”

实际上，中粮在这幅地块周边早有布局。在中粮拍下的资产一路之隔就是中粮健康科技园。如果这块地上的法拍资产能盘活，将和已有的中粮健康科技园在这片区域形成协同效应，届时陈平等股东也很有可能从中受益。

公开信息显示，中粮健康科技园总面积约25万平方米，容积率为1.5。中粮健康科技园以集团产业资源优势为依托，以房山区的区位、政策、人才优势为载体，正在打造全国标杆的健康产业发展平台和国家“健康中国2030战略”的示范基地。

知情人透露，如果中粮健康科技园这个项目做得好，中粮将继续就做食品厂法拍资产的项目。但实际情况是中粮这个项目卖的并不好，2022年，中粮拍下的食品厂资产已经被拆除。

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两手准备应对

老秦向记者展示他贷款投资的依据。刘伟/摄

见到老秦时，他一边接受采访，一边滑动自己手机的屏幕，试图找出自己贷款投资的依据。

投资这个项目几年来，老秦并未能从中获得收益，只能辗转在工地上开吊车还贷款和维持生计。“儿子结婚需要用钱，老秦都帮不上忙。”另一位股东叹息道。

实际上，这项资产，背后寄托着更多人的希望。“我们之间都是亲戚带亲戚，朋友带朋友，其中有的开饭店，还有的是在超市卖菜的，真怕有的小股东碰到这事想不开。”一位股东说。

赵平算了算成本账，“实际上，我们的成本还不止1700万元，加上装修，聘请招商、运营团队，花了约1300万元。再加上民间借贷的利息成本，以及每年50多万元交给政府的土地租金，总成本超过3000万元。”

“在没有对这项资产进行价值评估的前提下，如果政府将强行这栋建筑物拆除，到时候证据灭失，政府的赔偿如何谈？”小林反问道。

小林预计，“现在就是两种结果，要么政府突然派人过来拆除，要么我们对薄公堂。我们希望是后者，能和政府在法庭上见面，双方依据诉求提供相应的证据。”

小林的担心政府突然拆除建筑物不无道理。据公开报道，2023年4月11日凌晨4时左右，琉璃河镇政府在已知当地一家名为永正公司已提起行政复议，且当时行政复议、行政诉讼期限尚未届满的情况下，组织200余名保安以及其他社会人员等，强行对永正公司的厂房进行拆除。

有知情人士表示，《拆除决定书》上指明的7月13日当天，如果不是股东家属、亲戚、朋友到场拦着，建筑物估计已经被拆除了。

近日，杨某胜向法院提起了行政诉讼，房山区人民法院予立案受理。行政诉讼称，请求房山区人民法院依法判令撤销被告琉璃河镇政府作出的琉政限拆字（2023）第72号《限期拆除决定书》。

“除此之外，我们还准备和王某波交涉，为什么法拍来的资产会被政府认定为违建？”赵平说。

两手准备能否奏效尚未可知，等待赵平等股东们的或将是艰难的交涉及诉讼历程。

（应受访者要求，文中老秦、林子、赵平为化名）

排版编辑丨黄忠帅

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