半亿豪宅不坑穷人

韭菜当久了，即便是看到等待收割的金色麦穗，也会觉得绿油油的。

大约10年前，北京海淀六郎庄的部分村民住上了楼房——位于海淀镇的柳浪家园。这是一个安置房社区，专门安置六郎庄旧村改造项目的村民。在房地产市场已然崛起的年代，他们知道，房子将是他们最重要的财产，不仅能住，还能升值。但即便如此，朴素的财产观并不会使他们意识到，自己的命运和十多年后每套总价半亿多人民币的北京顶级豪宅有什么瓜葛。

这个总价“半个小目标”起的豪宅，就是万柳书院。最近两年，它作为京城顶级的金钱与财富的符号，总是无法游离于视线之外。这与居住在这里的其他业主们隐然形成了某种朴素的对比。

万柳书院75套豪宅被中国信达挂上京东处置抵债的消息，满足了平民百姓的一种好奇心，带来了坐看富人被收割的虚幻快感。它也让很多人突然对自己的怀才不遇释怀，毕竟半亿豪宅不坑穷人。

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能在2014年前后搬进柳浪家园，六郎庄村民的命运和万柳书院有着脱不开的关联，因为这个安置项目的很大一部分资金，来源是万柳书院地块的卖地钱。也算是这个住满了富贵佳人的顶级豪宅，给“穷人”做的贡献。

2010年，北京搞了一项工程，对50个重点村挂账整治督办。位于北京海淀区，比邻三山五园的六郎庄榜上有名。这个村子历史悠久，据说是曾为清朝皇室御用的京西稻起源之地。但时过境迁，六郎庄成了城中村，环境脏乱差，社会治安也成了问题，拆迁整治势在必行。

成为挂账督办项目之后，整治改造规划方案一个月内就编制完了，村民回迁安置房的规划设计方案工作也同步展开。根据规划，海淀区为六郎庄村民建设的安置房有29万平方米，这就是后来的柳浪家园。

旧村改造，改善环境，造福村民，显然这是一个社会效益优先的项目。不赚钱可以，但是至少也要做到基本的资金平衡。了解当时情况的一位人士曾和攸克君提起，六郎庄城中村改造项目中，有一块土地改造之后作为了城市公共绿地，再加上其他一些因素，综合测算后，六郎庄改造项目一时无法达成资金平衡。那时，这还是一个不大不小的难题。

有关部门想到了卖地，用卖地钱来平衡六郎庄旧村改造项目的资金。这块地只能在海淀区内，因为挂账整治是属地政府责任制，自然不能用其他区的卖地钱，平衡本区的旧村改造资金。海淀区政府遍寻本区之内具备出让条件，还可以卖上个好价钱的土地。

万柳书院地块进入了视野，于是，在摆上货架的时候，名字都和其他地块不大相同。在“海淀区万柳地区居住用地项目”旁边，还有另外一个名字：六郎庄搬迁平衡资金用地。

后面的名字不是随便附加的，而是真金白银。按照当时北京市的财政制度，卖地收入要在市区两级财政之间按一定比例分成，但万柳地块因为六郎庄搬迁平衡资金这个特殊性，扣除土地整理的成本之外，可支配收入都归海淀区，并专项用于六郎庄旧村改造。资金平衡，此时终于有了着落。

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后面的事情，就是很熟悉的剧情了。名不见经传的中赫以当时全国单价地王的价码，战胜了其时还不是白衣骑士的孙宏斌，以及那时还叫中化方兴的金茂，拿下万柳地块，把项目定名为万柳书院，定位是北京最高端的顶级豪宅。

中赫拿地时，“地王”、“高房价”已经引发了较高的社会关注。其时，针对房地产行业的宏观调控还在进行之中，万柳项目，既不能卖价太低，那样无法起到平衡六郎庄旧村改造项目所需资金的目的，但也不能太高，事情搞大了，恐怕要受到特别关注。

为了避免“搞出个大新闻”，有关部门为万柳地块设定了最高限价，开发商报价触发限价后，改为竞争配建“回购房”，面积多者胜出。配建的回购房由海淀镇政府回购，价格10000元/平方米。中赫就是在触达了价格上限之后，以配建1.64万平方米回购房的条件最终胜出。

万柳书院总计约有301套房，面积205-558平方米不等。而回购房的套数在80套上下。这些回购房虽然由海淀镇政府回购，但是，其分配用途要由海淀区政府确定。

当时的北京楼市，这样的豪宅虽不愁卖，但高总价的去化速度总归要慢一些，到2015年转为现房销售后，中赫方面对外宣告万柳书院项目售罄。后来业主入住，这里就成了“万柳少爷”们的家。但是，那1.64万平方米的回购房在各种信息场中销声匿迹。

对此，一直没有官方说法。攸克君听到的一种说法是，回购房的“回购”以变通形式落地，中赫方面以一定的价格向回购方支付了这1.64万平方米回购房的对价，而这些钱，最终的去向也是用于区域内各种旧村改造和城市环境的提升。

这样的做法也无可厚非，中赫此举可以保持社区业主的“纯净度”，而用于改善旧村居民的居住质量，提升城市环境的资金也能更为平衡充裕。这恐怕是万柳书院这个顶级豪宅项目又一次为社会做出的“贡献”。

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万柳地块的开发商中赫，一直被赋予各种各样的神秘背景，但大多是捕风捉影的传言和臆想，就像外界万柳书院的业主都是什么人一样。这一次，中国信达把75套万柳书院房产摆上货架后，又重新激起了社会公众的好奇心。

中赫并没有太多神秘的背景，是成百上千合法经营开发企业中的一家，也经受着经济周期带来的生存压力。至于业主，确实非富即贵，但也并非外界臆想一般的神秘大佬，或者“财富见不得阳光”。

这75套房，也并非完全如中国信达所言处于“未出售”状态。攸克君还是查到了几套网签记录——这实际上是把多年来北京楼市中并不鲜见，外界不太熟知的情况推到了公众的面前，那就是全款买房居住，但不去网签，不办理不动产权证。

攸克君可以负责任地说，这种情况，不仅出现在万柳书院。

北京一直严格执行限购政策，很多经济实力很强的个人或家庭虽然有钱，但没有购房资格，于是，当他们有切实的住房需求，或者足够看好喜欢一套房子的时候，他们有动机也有能力先给开发商付出全款而不网签，等到自己有资格的时候，再去网签办证。开发商卖房，回款为先，买方同意如此行事，大部分卖方都会予以配合。于是，锁房，入住、居住、服务都不成问题，等到买家具备资格时，再补办相关手续即可。

但是，这留出了一个灰色地带，房子虽然在付出全款后由业主使用，在产权层面却仍然属于开发商。业内的惯例是，这样的房子仍会被开发商拿去抵押融资，如果此过程中，业主具备了网签办证的条件，或者提出了要求，开发商筹集资金，给这套房解押，而后办理相关手续，这样两厢相安无事。

对开发商而言，相当于一套房子，带来了两笔现金流，豪宅项目还可以享受到房价上涨带来的评估值提升，进而提升融资的额度；对那些有钱付全款的豪宅业主而言，早买价位更加合适，实际上也享受了住房资产的增值。

这种“双赢”实际是建立在行业周期上行的基础上，而一旦开发商无法筹集资金解押，这些已经实际由业主居住使用的房产，就会作为抵押物，被出借资金的机构寻求处置，就像中国信达一次性把75套万柳书院的房产摆上货架寻求处置一样。

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房子被摆上货架之后，万柳书院的业主们静悄悄的，线上看不到愤怒的声讨，线下看不见传统认知里的维权，就像事情没发生过一样。

不必为他们的权益担心了，至少在法律上，并不是没有工具。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》）第二条就明确规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋，并已支付全部价款，主张房屋交付的请求权优先于建设工程款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十八条指出，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。四种情形的最后一种，就是“非因买受人自身原因办理登记过户”。

《规定》第二十九条指出，金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，有三种情况能够排除执行，其中第三种情形是“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

法律语言都很拗口，翻译过来就是，如果付了全款，或者付了一半以上的款项，那么，业主的权益就有法律工具和空间可以保障，中国信达方面在提出查封这些业主的房产时，也会极为慎重。万柳书院的业主富贵佳人，知法懂法，相信也有足够过硬的法律人士助其维护权益。

开发商和金融机构在面对这些业主时，谁是弱势群体还不一定。

只是，在人民网的“领导留言板”上，有受益于万柳书院卖地钱平衡资金建设的柳浪家园的业主的询问。原来，作为六郎庄旧村改造工程的安置房，柳浪家园建设前期走了绿色通道，相关规划手续后置办理，但是，到现在，征地、规划手续都没有补全，有关政府部门对此还出具了整改意见，但相关企业拒不整改，导致后续为居民办理个人产权证的工作无法开展。现在，柳浪家园的问题，已经被政府部门列入历史遗留项目予以推进解决。

在留言板上，有人问，柳浪家园什么时候下房本？