亦庄的下一个河西区，就在这

这几年，一提到亦庄，总有人投来羡慕眼光说，这里真是赢麻了。

的确，学籍独立带来的教育强区的预期，让亦庄核心区上演了一出火速崛起的大戏，随之而来的，是核心区房价上涨的一骑绝尘。但在这之前就有人问攸克君，亦庄核心区就那么大，新项目基本已经没有了，属于亦庄未来的发展空间是否也接近饱和？

要回答这个问题，需要弄清楚两个逻辑，就能很轻松找到答案。

1

如果按照过往的评判标准，亦庄发展的天花板基本就横亘在核心区的上空。如果只局限于此，亦庄的确“满了”。从限竞房时代开启的供应红海，亦庄造就了许多“时代的楼盘”，无论是第一个入市的限竞房项目，还是由此诞生了人们对于“神户型”的讨论，以经开区为首的区域发展，在过去数年间，早已驶入了快速道。

根据国家统计局官方数据显示 ，2022年经开区GDP达2800亿元，增速为14.1%，位居全市第一，比北京平均增速高出10.8%。亦庄能够连续实现高速增长，得益于产业集群化的发展。从这一维度我们去看亦庄，属于核心区的机会已经越来越少。新增供应趋近于零，优质教育资源带来的价格普涨，早也关上了那扇最佳入场时机的大门。但我们要搞清楚的是，承载亦庄发展的绝不仅仅只是在核心区。

对亦庄而言，下半场发展的巨大动力，早已不再只是集中在核心区，而在亦庄“扩区”的探讨中，更多的机会已经被看见。

去年11月，北京市住建委、经开区管委会以及通州区政府联合发布了通知：通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）执行北京经开区商品住房政策有关规定，划归经开区管理。

“台马”地区的松绑，也坐实了此前热议的消息，但这对亦庄来说，则是开启了加速度发展的第二赛道。

从区位来说，台湖站位亦庄新城，北临朝阳CBD，东临城市副中心，处于整个北京东南部发展的关键位置，而作为亦庄新城的三大中心之一，台湖的重要性不言而喻。

丰禾嘉会区位效果图

放长发展的脉络我们去复盘亦庄，毋庸置疑，河西区是亦庄核心区的一部分，且也是亦庄居住最集中、配套资源最丰富的区域，但亦庄的发展永远不可能之停留在河西区，它势必要有新的增长极，来支撑其长期稳定与有效的增长。

此时，如果我们用一个物理学上常见的“连通器原理”其实很好理解这个问题，当容器内装有同一种液体时,各个容器中的液面是相平的。有了教育、产业以及多方配套的支持，吸引了同样的置业需求，价值增长的曲线也逐渐拉平到同一纬度。

要知道，此时的台湖约6公里范围内分布着国家信创园，以及京东集团总部、京东方、中芯京城、小米无人工厂等重点项目，未来还将陆续引入北京八中分校、北京小学分校等名校资源。

2

这也开启第二重思考逻辑——从价格到价值。

自台湖划归亦庄新城之后，新增供应同样也是在收紧，这也让每一个入市的项目成为关注的焦点。以不久前入市的新项目丰禾嘉会为例，用它作为样本来拆解未来属于台湖的发展潜力，再合适不过。

丰禾嘉会效果图

首先是品牌加持的基础，作为与经开区共同成长的产业新城运营商，亦庄控股可以说是最了解亦庄的房企，全称是“北京亦庄投资控股有限公司”，是1991年经北京市委市政府批准，与北京经济技术开发区管理委员会同步成立的北京市市属一级国有企业， 立足建设经开区、服务经开区、发展经开区的使命，30余年，亦庄控股与亦庄新城共成长，共兴荣，见证并参与亦庄新城蝶变与发展，品牌实力毋庸置疑。

今年，由亦庄控股开发的丰禾嘉会自然也成为区域内最值得关注的项目。

论价格，项目目前指导价为5.8万元/平方米，坐标亦庄新城，难得的低密住区。而我们能看到，亦庄新城目前价格的天花板也已经是超过了10万+，当然也是得益于教育资源以及金茂府品牌的加持，但横向对比说明的一个关键就在于：这个区域，依然有无限发展的空间。

论产品，整个项目的建筑规模为4.3万平方米，小高层的建筑，无任何配建，居住氛围也非常纯粹。整个公共空间的设计也非常用心，从酒店式的落客大堂，到迎宾式涌泉水景、沙发休憩区再到社区浮道会客中庭、主题全龄乐园、舒适疗愈花园以及智慧追光跑道，一应俱全。

丰禾嘉会效果图

项目打造了80～120平方米的三到四居，细看每一个户型，放大到整个市场上都十分抗打。

其中，建面约80平方米的三居，丰禾嘉会几乎做到了同面积产品的设计极致，所有户型均一梯两户，南北通透，在保证空间尺度感的同时，丰富了整个居室的实用性，而这一设计也是目前区域内仅有的户型。

丰禾嘉会建面约80平方米户型图

同时，95平方米三居的边厅户型，实现了超大的270°转角边厅，让视野更加开阔。LDK一体化的经典设计让整个社交空间有了更丰富的场景，值得一提的是，作为不到100平方米的三居，丰禾嘉会还配置了独立的家政间，将空间利用率与生活的仪式感找到了最佳平衡。

丰禾嘉会建面约95平方米户型图

当然，将品质改善体现的更到位的便是121平方米的南北双花园楼王四居，一梯一户以及独立入户玄关，从进门第一瞬就将仪式感拉满，经典的九宫格布局构建的环形洄游空间，让沟通与交流有了更多场景，南向面宽超过了10米，且实现了双卧室朝南，主卧小家化的设计以及灵动空间的预留，满足了不同家庭对多重空间的需求。

丰禾嘉会建面约121平方米户型图

将丰禾嘉会的产品看过一遍之后，我们会发现，产品力与性价比并存对购房人而言，真是极大的友好。攸克君按指导价5.8万元/平方米粗略一算，其主力户型的首付门槛只有约185万，即便是楼王四居的顶配产品，不到千万就可以撬动，放在亦庄河西区，恐怕真就很难了。

至于这里会否成为下一个河西区，相信市场会投出公允的一票。