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榴莲的皮加上膜，再加上榴莲的肉，就相当于房子的建筑面积。这一切看起来似乎刚刚好，但偏偏那个皮，也就是“公摊面积”那个壳，是带刺的。
买房有公摊面积，在我国由来已久。中国“房地产之父”、前中房集团董事长孟晓苏，曾在一档节目中论述过他的观点。“这个最早是从当年我们中房开始的，为什么要这么做呢？”
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“因为让老百姓按照建筑面积买房，它显得数多，面积大，容易让老百姓产生满足感，幸福感，所以我们就一直沿用了下来。建筑面积和使用面积差了多少，差了30%左右，公摊面积就是这么来的。”孟晓苏说。
孟晓苏关于“公摊”的一家之言，在当时也是引起轩然大波。这些年，关于“取消公摊面积”，话题讨论度始终有增无减。大众之所以格外关注公摊面积，究其原因，是这切实关系到了购房者的实际利益，也成了我国楼市积怨已久的“痛点”。
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带壳的榴莲有刺
买房就好比买榴莲，这是一个形象的比喻。
榴莲除了肉还有皮，还有皮肉之间白色的膜。如果将榴莲比作房子，白色的膜代表房子的墙、装饰之类的东西。膜跟肉加在一起，就是房子的套内面积，那榴莲的皮，就代表公摊面积。
榴莲的皮加上膜，再加上榴莲的肉，就相当于房子的建筑面积。这一切看起来似乎刚刚好，但偏偏那个皮，也就是“公摊面积”那个壳，是带刺的。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊面积比例通常在18%~25%之间 ；在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊面积比例通常在18%~22%之间；在有电梯的塔式高层建筑中，公摊面积比例通常在20%~30%之间。
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在现行建筑面积计价制度下，房企的一些“独家解释权”，也是高公摊面积的推手之一。如有些开发商跟测绘公司一起，将小区绿化带、以及售楼处等也算在公摊面积里了。
不过，一名知名房企工程人士告诉「市界」，“地产黄金期，房企或许会在公摊上搞事情，但现在房子能卖出去就不错了，都拼的是产品力，没人去惦记那点公摊了。”
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买房更贵了吗？
“公摊”的概念诞生于20世纪60年代的香港，并于1995年引入内地。尽管当年公摊被引入，但其并非商品房唯一的计价方式。
2001年，建设部明确规定了可以选择三种计价方式：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。但是，国内开发商却不约而同地选择了“套内建筑面积 + 公摊”的模式。这是为何？
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉「市界」：“包含公摊面积的建筑面积，更能明确告知购房者，开发商为其提供了哪些配套空间。如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及管理用房等等。”
“公摊面积也要写进购房合同，让购房者知道公摊面积都包含什么内容，提醒开发商提供相应配套服务。从这个角度也可以理解为对开发商配套建设的要求。”赵秀池说，比如一些老旧的公房，当初是以使用面积计算的，在出售时会折算为包含公摊面积的建筑面积。北京一般是按1.333倍折算的。
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公摊面积如果取消，对各方的影响是各异的。对购房人来看，这是一件好事，买的房子是多少平方米，就是多少平方米。
对房企而言，“计价方式变了。给下游企业进行结算，或者进行成本核算时，大家一直用的是建筑面积的口径。如果变成套内面积的话，要进行一个口径的转变。”卢枫告「市界」。
羊毛出在羊身上。最直接的影响，是房子单价的上涨。这就是榴莲壳和榴莲肉的关系，整个卖就便宜，单买肉肯定贵。在赵秀池看来，房子的总价不会变。“公摊面积是客观存在的，即使以不含公摊的使用面积计量，公摊面积也是会纳入住房总价的。开发商不会因为计量单位的改变而少收费。”
不过，如果从建筑面积变为套内面积，开发商没办法做一些“文章”了。其中的逻辑在于，“站在销售的角度来看，开发商会有一些赠送面积的灰色空间，如楼梯间等公共区间的活动，取消公摊后，这些也不复存在了。并且，开发商将使用率做到极致的热情也会减弱。”卢枫说。
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公摊面积等待破题
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还有购房者担心，房价不计公摊是在大动开发商的“奶酪”，它们对公摊部分的重视程度就会下降，小区环境、房屋整体建设质量也可能受影响。这些问题不得不正视。
从目前来看，住房面积的计量有三种方式，包含公摊的建筑面积，不包含公摊的使用面积和居住面积。居住面积最小，使用面积次之，建筑面积最大。一般三者之间会有一个换算公式。
“但由于楼盘的高度不同、品质不同、公摊面积的多少、换算系数也不一致。虽然三种计量方式计算面积公式不一样，但公摊面积确实是存在的，没有外墙的公摊，无法遮风挡雨；没有楼梯的公摊，也是无法上楼的。”赵秀池认为。
并且，自从停止福利分房后，房本上的住房面积，一直是包含公摊面积的建筑面积，物业费、暖气费、维修基金等，也都是按包含公摊面积的建筑面积计量的。
所以，取消公摊面积，其难度还在于，“过去住房面积的计量方式要改变，相应的以住房面积为单位计量的物业、暖气、房价等收费标准也会改变，甚至需要重新制定。”赵秀池说。
重庆也并没有完全取消公摊面积。其主城区大多数新房销售，是按套内面积计价，但也有区县是按建筑面积销售。以套内面积计价的，合同上套内、建面都要计算。
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巧合的是，在2023年3月1日开始实施的强制性文件《民用建筑通用规范》里，其中最重要的一条修改就是：外墙面层计入建筑面积。尽管这条被外界一度解读成“公摊面积增加了”，但这很快就被住建部辟谣。
在一名资深建筑人士看来，这次修改测绘方式，恰好是取消公摊面积必须要走的一步。
无论如何，对苦公摊久矣的购房者来说，这总算有一点点安慰了。（市界2023年3月12日）
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赵秀池2023-03-14 17:57:14来自北京市
