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香港地产商霍英东恐怕没有料到，在七十年后的今天，他一手创立的“卖楼 花”模式——商品房预售制，其霸主地位已是岌岌可危。
“现房销售”大有星火燎原之势。2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”后，山东、河南、安徽、四川等省份先后开展商品房现售试点。至此，全国有十多个城市试点现房销售。
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只是，变革并不是一蹴而就。
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格局被打破了
“能够现房，何必期房？”当看到这个广告词时，程澄内心又有了波澜。
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这类现房销售其实早有先例，譬如2014年的上海，2016年的深圳和2020年开始实行该政策的海南。
而要说起各地推行“现房销售”的原因，还得先聊聊我国的期房预售制。期房，起源于香港的“楼花”，即房子还没建好，开发商就可以拿出来开盘预售。拿着预售的钱，开发商不仅能完成后期的建设，还能继续拿地。
在房地产行业早期，期房预售制能够有效扶持处于成长期的开发商，通过资金和销售的快周转，达到提振市场行情、扩大市场规模的目的。但随着房地产市场告别黄金时代，在“房住不炒”的政策定位下，预售制权责失衡等交易困局，逐渐暴露出来。
2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中，明确了现房销售的模式，出发点是“稳房价、稳地价、稳预期”。彼时，各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发。2021年下半年后，关于现房模式的讨论，主要从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发。
而这背后的逻辑是，房地产行业处于调整期的这几年，有许多习惯了高周转、高杠杆的房企陷入资金链危机，致使楼盘停工，甚至出现大面积烂尾。在此背景下，贷款买了期房的人，不仅拿不到属于自己的房子，每个月还需要向银行偿还房贷本金和利息。
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就在程澄对第二类现房表示感兴趣时，现实又给她泼了一盆冷水：在海口买房必须是本地人，而她的户口并不在海南。
不过，中介告诉程澄，即便她有海南户口，也不一定买得上这里的现房。“海口正在销售的现房不仅少还很火爆，华润时光里和中海汇德里两个楼盘，开盘后只用了两个月时间，几乎一扫而空。时光里没有房源了，而汇德里剩下的是靠马路边的大户型。”
现房会比期房贵吗？
现房销售在试点城市陆续启动后，购房人更在意的是，这是否会导致房价上涨？
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但是，竣工备案后才能出售的现房不同。“这样的现房跟期房，从施工环节没有什么区别，图纸怎么设计就怎么建造。”一家知名房企工程部人士表示，通常来说，这类现房会比期房贵出不少。
以海口首批现房销售的华润时光里和中海汇德里为例，“海口新房均价为1.73万元/平方米，华润时光里备案价是2.06万元/平方米，而中海汇德里则是2.1万元/平方米。差价大概在3000元~4000元/平方米。”海南资深房产中介王潇告诉市界。
“一手交钱，一手交房”背后，意味着“所见即所得”。小区环境、生活配套、物业水准、建筑品质等环节，不再是写在纸上的东西，而是在买房过程中可以真切感受到的。
购房者不仅不用担心房子烂尾，还可以在房子里感受阳光、布局，甚至可以开始设计装修，一切就等待购房手续完成，即可装修入住。这是现房的天然优势，也是其最大的卖点。
“购房人如果买了期房，还得等一两年才能入住。”在北京某知名房企担任管理层的郭齐告诉市界，从企业角度来看，虽然拿的是同一块地，但在完全由市场经济调节的前提下，两个项目门对门，一个是现房，一个是期房，前者自然要卖得贵些。
那么，现房一般会比期房贵多少？
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“所以，开发商做现房销售，将成本转移一部分到购房者的手里，这是没办法的事。”郭齐感叹道。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池，则将“现房比期房贵”这一现象，比喻成“羊毛出在羊身上”。她告诉市界，融资成本是开发商的一个重要成本构成。预售房价较低的一个主要原因，是购房人提前支付了一部分购房款，降低了开发商的融资成本。“而现房销售会增加开发商的融资成本。成本高，房价就高。”
从这个角度来看，“对一些房企来说，现房销售并不是一个好生意，尤其是一些现金流不健康，或者借贷成本比较高的企业。”郭齐坦言。
漫漫征途下
去年，郭齐所在公司也竞拍了配有现房销售的土地。
在不考虑房企现金流的前提下，郭齐认为，现房销售对整个房地产行业来说，的确是个重大利好，有助于行业规避风险。“从营销层面来看，现房也好卖。现房大大减少我说服客户的成本。我不用讲得口干舌燥，只需要带客户到房子的每个角落看看，那就是最强的说服力。”
不过，在赵秀池看来，现房销售如果没有相应的金融制度跟进，恐怕长期难以为继，也难以大规模开展。
从过往经验看，即便是一些资金实力雄厚的房企，在做现房销售时也无法“施展拳脚”。还是以华润时光里和中海汇德里为例。
中海汇德里，是2020年3月的“地王”，楼面价为1.18万元/平方米，开盘价则为2.1万元/平方米。华润时光里，是2020年8月的“地皇”，折合楼面地价为1.12万元/平方米，开盘价为2.06万元/平方米。
有业内人士算了一笔账，华润时光里的建安和装修成本至少都要七八千每平方米，再加上两年多的开发周期，各种人工支出，总成本至少要两万元。按照开盘的销售均价，房企基本无钱可挣。面对如此残酷的现实，开发商拿地兴致寥寥。
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赵秀池则认为，市场经济下需要更多的使用市场经济手段，调动市场主体的主动性和积极性，应该完善一系列信用体系。“包括建立开发商信用评价体系，对守信开发商给予优惠融资支持、税费减免等待遇；降低资金监管的力度，形成守信者走遍天下，失信者寸步难行的市场格局；通过完善退房机制规避预售制带来的交房与质量风险。”
关于大面积推行现房销售，行业仍有争议。但无论如何，在这场变革中，最大的受益者还是购房者。即便面对“现房会比期房贵”这一事实，包括程澄在内的多名购房者，都毫不犹豫地表示，会“优先购买现房”。
在心心念念的“家”面前，这多出来的两年，或者更多的房租，此时都变得不值一提了。（市界2023年2月26日）
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赵秀池2023-03-02 15:09:26来自北京市
