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【金诉专栏】商品房买卖合同中常见的十大霸王条款及应对措施

北京金诉律师事务所2022-11-10 18:14:46来自北京市

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“

相信不少购房人在买房的时候，或多或少都被开发商坑过，其中，开发商设置霸王条款也是常见的房产纠纷中的一项，作为购房人，我们又该如何应对开发商的霸王条款？

”

本文作者丨北京金诉律师事务所执行主任王佳红

律师介绍

王佳红(金牌律师)

·北京金诉律师事务所创始人

·北京市物业管理法律专业委员会副主任

·北京市海淀区房管局资源库的专业律师

·央视《社会与法》特邀嘉宾

购房人在购买商品房的时候，对于合同条款几乎没有任何发言权，开发商也不允许进行任何形式的修改，基本是爱买不买的态度。

十大典型的霸王条款

我们通过各地合同的对比，总结了比较有典型代表的十大霸王条款：

● 买房不能修改合同内容

● 如：买房人自愿购买该房屋，对该房屋的买卖合同内容都进行了认真阅读，并充分理解，自愿签署该合同，且不对合同内容进行任何修改。

● 一切宣传皆无效

● 如：《商品房买卖合同》及补充协议自双方签字或盖章之日起生效，并取代双方在此之前所作的约定、承诺、样板间的展示、沙盘模型、图片说明以及广告宣传和其他有关交易条件。

● 小区不利因素均已告知，不能提起任何诉讼要求赔偿

● 如：房地产开发企业已经在买房人购房之时告知了与房屋有关的一切事宜，包括小区内部及外部所有不利因素，买房人已经充分了解并知晓，并仍然愿意购买该房屋，且承诺日后不会就房屋的相关一切相关事宜提取诉讼或主张权利。

● 先行缴费，方可验房

● 如：房地产开发企业通知买受人收房的，买房人必须先行签署物业服务合同，缴纳物业服务费、面积差价款、契税、专项维修资金、产权证代办费等费用后，方可进入房屋验房。买房人拒绝签署物业服务合同或者拒绝缴纳上述费用的，房地产开发企业有权拒绝买房人验房，并不承担任何责任。

● 违约责任不对等

● 如：如果买房人逾期付款，房地产开发企业有权解除合同，且有权追究买房人房屋总价款20%的违约金；如果房地产开发企业逾期交房，买房人不解除买卖合同，房地产开发企业向买房人承担每日万分之0.5的违约金，但是总额不超过房屋总价款1%。

● 不能拒绝收房，否则视为自动收房，还要承担违约责任

● 如：房地产开发企业通知买房人收房的，买房人不得以任何理由拒绝接收房屋，即便房屋存在质量问题，也不能成为拒绝收房的理由。房地产开发企业有责任进行维修，并不承担逾期交房的违约责任。房屋自通知收房时就自动交付给了买房人，如果买房人超过30天不接收房屋，还要向房地产开发企业每日按照房屋总价款万分之五的标准支付违约金。

● 捆绑销售，强买强卖

● 如：买房人签署《商品房买卖合同》的同时，一并签署《车位使用权协议》，支付使用权费用。只要《商品房买卖合同》不解除，买房人在任何情况下都无权单独解除《车位使用权协议》，单独解除的就要承担违约责任。若《商品房买卖合同》被解除或者终止的，房地产开发企业有权解除或者终止《车位使用权协议》，且不承担任何责任。

● 逾期办理产权证的，房地产开发企业一定期限内免责

● 如：房地产开发企业逾期为买房人办理产权证的，逾期在180天以内的，房地产开发企业不承担任何违约责任。

● 逾期交房，买房人不能解除合同

● 如：房地产开发企业逾期交房超过90天的，买房人有权要求开发企业承担违约责任，但不选择解除商品房买卖合同。

● 合同条款理解存在差异，最终解释权在开发企业

● 如：房地产开发企业承诺该商品房在室内空气质量方面符合国家标准，如果不符合国家标准，由开发企业负责整改，整改后仍不符合标准的，买房人有权解除合同。

律师建议

所谓的霸王条款，在法律上属于格式条款。所谓格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。对于格式条款，我们购房人有多种救济方式：

王佳红律师建议：

● 第一，直接拒绝签署不平等的购房合同，坚决维护自己的合法权益。

● 第二，对于格式条款，可以向当地市场监督管理局提出查处，由监督管理部门根据法律规定对格式条款进行认定，并对开发商进行行政处罚。

● 第三，如果格式条款的内容限制或者加重了购房人的责任，排除购房人的权利、或者免除、减轻开发商的义务的，购房人可以向法院起诉主张该条款无效。

● 第四，如果购房合同中涉及购房人重大利害关系的条款，在合同中又没有进行特别的提示或者说明的，购房人可以向法院起诉主张该条款不是合同的内容，对购房人没有约束力。

排版编辑丨黄忠帅

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