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首都经济贸易大学教授
北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长
赵秀池
贯穿整个7月、蔓延18个省份40余座城市的烂尾楼停贷风波，近日迎来重大转机。7月28日，中共中央政治局召开会议，分析了我国当前经济形势，对下半年经济工作进行了部署。会议针对当前楼市给出了重要指示：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。烂尾楼停贷风波对房地产市场、经济发展、民生保障、社会稳定都带来了一定的负面影响，必须引起各级政府的高度重视。烂尾楼的产生原因又很复杂，既包括房企持续高负债经营、个别银行违规放贷、商品房预售资金监管漏洞等主观原因，也有市场环境变化、疫情和自然灾害影响等原因，仅仅依靠地方政府来解决也不现实。因此，保交楼、稳民生需要地方政府、金融机构、开发商和购房者各司其职，相互协调，形成合力。据机构统计，7月份以来已经有300多个项目发出了“强制停贷告知书”，但停贷项目具体情况（包括停贷原因、项目进度、烂尾程度）千差万别。因此各地政府不仅要因城施策，还要对每一个小区、每一个具体楼盘进行分析，做到“一市一策”“一区一策”“一楼一策”，针对烂尾楼痛点制定具体施救政策。其中核心问题是解决好烂尾楼的资金链断裂问题，想办法让银行给予低息或无息、贴息贷款支持。银行帮助开发商渡过难关，开发商按时交楼，才能防止大面积断供断贷现象出现。解决开发商资金问题，银行等金融机构有义不容辞的责任；当然，政府也需辅以减税、免税、财政补贴等政策支持。开发商作为房地产项目操盘者，对项目烂尾负有直接责任，应积极主动寻求解决方案，遵守商业信用，履行社会责任。遇到不能按时交房的问题，要及时与当地政府、银行、购房人做好沟通，争取各方的支持和理解。一方面要争取政府提供更多的财税援助，另一方面要与银行协商，争取贷款延期或低息贷款的融资政策；另外更要与购房者做好沟通和解释，说明交房具体困难与未来交房时间，争取购房者的谅解，按时还贷。银行作为房地产发展的最大受益者，关键时刻也要负起责任。要密切银企关系，多与开发商沟通，共同寻求解决方案。不能仅从短期经济利益去评判与开发商的业务关系，要从长远的社会效益、经济效益出发处理与开发商的业务关系，给予开发商更多的融资支持，帮助其渡过难关。在按揭过程中，购房者是以住房为抵押发放的贷款，如果房子不能建成，则抵押物形同虚设，购房者不还款，银行也无法拍卖抵押的住房收回贷款的本金和利息。因此，银行无论从自身角度，还是从民生角度，都要与开发商形成利益共同体，而不能釜底抽薪，做“压死骆驼的最后一颗稻草”。关键时刻助开发商一臂之力，楼盘就有可能顺利完工交付，购房人就能顺利入住并按时还款，一切皆大欢喜。购房者是项目烂尾的直接受害者。遇到烂尾楼，自己一辈子或两代人、三代人的积蓄眼看就要打了水漂，房子没拿到反而背了一身债，确实很恼火，发出停贷声明，心情可以理解。理论上讲，项目烂尾意味着当初贷款的标的没有了，就不应该偿还贷款，发放的贷款也是由银行全数转交给了开发商。期房贷款中，开发商通常也是担保人，购房者不还款，理应由开发商偿还贷款。但是市场经济是法制经济，凡事还得依法办事儿、依合同办事儿。各方的纠纷处理需要遵照购房合同、贷款合同的约定。如果购房者与银行没有协商好，单方停贷会影响其信用。因此，购房者遇到烂尾楼事件，要及时与开发商沟通，了解事情的原委，寻求解决办法，是否经过延期可以收房；还要与银行进行协商，由于不能按时收房，是否可以延期还款，免除罚息。无法通过沟通解决的，需要走司法程序，要求解除购房合同和按揭贷款合同。很多人将这波烂尾楼事件归罪于预售制，预售制本身没有问题，预售制与烂尾楼也没有必然联系，更不能因为有个别地方出现烂尾楼就取消预售制。预售制存在有其合理性。开发商建房的需求是引致需求，是为了满足居民住房的最终需求而产生的，为此，开发商需要垫付大量的资金，支付大量的资金成本。资金成本是住房成本的一部分，也是影响房价的一个重要因素。资金成本越高，则房价越高。预售制下，买房人用较低的房价买到了心仪的住房，比买现房便宜；预售也给开发商提供了低成本融资方式，有利于房价稳定。当然，预售制也有一定风险，毕竟支付房款与交房时间有一段距离，购房人承担了一定的交付风险，这也正是为什么预售住房价格便宜的原因。正常情况下，烂尾楼只是个案。现在疫情持续较长，加上各方原因叠加，导致楼市低迷，出现开发商的资金链断裂，也是事出有因，不能因噎废食。当然，预售制中出现的不能按时交房问题，也要有针对性的解决方案。首先是完善信用体系建设，不论是开发商还是购房者，都要建立统一的社会信用体系，形成让守信者走遍天下，失信者寸步难行的局面，让全民守法、全民守信蔚然成风。其次，要通过各种财税、金融手段帮助开发商渡过难关，保交楼、稳民生。第三，开发商实在不能交楼，应该允许购房者暂时停贷，直到交房再恢复还款；如果一直不能交房，则全部贷款及其利息应该由开发商承担。希望各级政府及相关部门及时出台相应的政策法规对此予以规范。第四，各地要处理好城镇化与房地产发展的关系，要加大对房地产业发展的政策支持力度。房地产是人民生产生活的重要载体，是经济发展的支柱产业，要结合人口政策、人才政策、城镇化政策等，适时调整从严的限购、限贷、限价政策，支持刚性和改善性购房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。（中国房地产报2022年8月8日11版智库版）![]()
2022年1-9月中国房地产企业销售业绩排行榜
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《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年9月）》
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中国房地产企业动态监测第321期
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中指丨中国房地产政策跟踪报告（2022年9月）
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中国房地产市场月报2022年09月
https://report.cih-index.com/detail/48395.html?agentcode=899138
中指 I 2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望-快报
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中指丨深夜重磅！多个城市将下调首套房贷利率
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《2022年三季度全国新开盘总结报告》
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《中国300城市土地市场交易情报（2022年9月）》
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政策盘点丨9月因城施策加快，但市场仍承压，四季度还有哪些政策空间
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赵秀池2022-11-02 08:13:27来自北京市
