原创 蒋林 北京楼盘测评 2发表于北京

编者按：

9月，我们将继续房地产研修之旅，通过对区域和市场的具体分析，给大家以启发——

过去，房地产习惯了“靠天吃饭”，房子卖不动的时候，就等政策来救。企业营销部门主要工作就是讲故事、讲调调，搞活动等——这是房子不愁卖时代的思维。

如今的房地产市场，不是一个“难”字了得，而是两个字：“复杂”才能概括。因为，北京楼市不再是普涨普跌的逻辑，也不是所有的房子都卖不动。开盘售罄与”苦苦等待“并存的现象，还将继续存在。

如果企业不想陷入“苦苦等待”的局面，就要研究客户、研究产品，这不是过去“做得好就有人买”的产品为王时代，将是一个精细化、适配化的产品思维时代。

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无论是内城豪宅代表天坛府，还是刚需福利永定府，没有宅地新增指标的“东西城”永远是买房人心中的焦点。

在这个逻辑下，“东西城”的房子本应不愁卖，但顾问君却发现了一个守着“金饭碗”却在发愁销量的项目——华龙in巷。

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华龙这个名字很有年代感，简短的公司介绍透着国企身份。

华龙置业房地产开发有限公司（以下简称：华龙置业）始建于1994年，并在2003年完成了股份制改造，现隶属首旅集团直属的华龙旅游实业发展总公司……为社会奉献了一批房地产佳作：“莲馨嘉园”、“华龙美树”、“华龙美晟”、“华龙美钰”等项目。

加上今年7月开盘的华龙in巷，华龙置业开发的五个项目中，就有三个在“东西城”。

“东西城”的新项目不是旧改就是因各种原因停滞开发的地块。

深扒一下，华龙in巷也与拆迁有关。

华龙in巷 实景图

据悉，项目2003年整体拿地，回迁房天天家园早已交付入住，商品房华龙美晟（天天家园二期）在2017年销售一空，而主要承载社区商业功能（含部分可售住宅）的华龙in巷在2016年就已经竣工，只是等到今年才取证销售。

面对停留在6年前的产品设计，买房人还会买单吗？

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如果是一直做商品房的开发商，6年前的产品设计虽然“老”，但不会“渣”。但华龙置业在2017年7月之前是“只管建，不管卖”。

来源：天眼查网站

天眼查显示，2017年7月，华龙置业经营范围增加了“销售自行开发的商品房”一项。

做回迁房起家的开发商对于市场的敏感度很低，产品力更是无从谈起。从华龙美晟业主挂牌的二手房中就能直观感受。

华龙美晟 业主挂牌二手房户型图

大量单朝向户型在追求品质生活的当下，最先被业主抛弃，此类产品在区域中供应已经“过剩”。

而华龙in巷的户型也存在此类问题。

约36-66平米的开间为西朝向或北朝向；

约80平米的一居室也是西朝向或北朝向；

约109-130平米的两居室为西朝向；

约147-158平米的三居室为西南朝向；

约182-241平米的四居室为东南朝向。

华龙in巷 实景图

结合9.9万元/平米的单价，虽然363万元的开间就能入住东城，但两室产品总价要一千万元起，户型还不是南北通透。

来源：房天下网站

更窝火的还有：社区没有独立大堂，室内净高仅2.7米，电梯配比两梯七户等。

这样的产品，结局早已注定。

8月29日，位于东城区二环畔的北京城建·天坛府四期开盘，一小时劲销56亿元，约12万元/平米的单价挡不住豪宅客户的热情。而在天坛府西侧1公里的华龙in巷，一套大户型都没卖出去。

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其实华龙in巷所在区域的价值支撑较强。

东城+二环畔的区位，500米左右就有14号线、8号线两条地铁，30分钟内可抵达金融街、王府井、国贸、丽泽任何一个核心商务区。

华龙in巷 周边配套实景图

以项目为原点，3公里内有东城区第一人民医院、首都医科大学附属北京口腔医院、北京中医药大学东方医院、北京友谊医院，健康护航不用愁。

周边4所幼儿园，5所小学，9所中学环绕，包括：北京市东城区安乐幼儿园、北京第一师范学校附属小学西校区、宝华里小学、定安里小学、北京市第五十中学（分校）、北京市第十一中学等。

而且华龙in巷南侧正在建设的工地除了回迁房，还有大体量商业，区域价值还有上升空间。

于是，华龙in巷成了区域二手房的参照标的。

周边二手房门店销售表示：“在华龙in巷买大开间的钱，来这里选两居室；买一居的钱，来这里换三居。”