二手房交易量连续仨月上涨 北京楼市恢复如何

最近一段时间，【京房字】专家们被询问最多的问题，就是如今的楼市究竟怎样？是否恢复了元气？为何媒体说楼市冷但我买房看人也不少，价格也没降？

的确，如今一打开手机，看到的大部分都是唱衰楼市的所谓分析。很多媒体就是这样，为了吸引眼球，楼市好的时候就大肆渲染如何火爆，市场整体形势不好的时候又一味去说惨。

但去和最近真正买房的粉丝们聊的时候，很多人说他们体会的却是，楼市感觉并没有转冷。

那么如今北京的楼市究竟是一个什么状况？今天就从数据到分析，好好跟大家聊聊。

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要说北京楼市并没有受影响，显然不客观。

其实，疫情和经济形势的确影响到了北京房地产市场，最主要的影响体现在今年5月。

4月北京出现疫情防控形势严峻、各区陆续升级管控措施，无论是新房还是二手房，北京的房地产市场交易量都出现了明显下滑。

数据则体现在5月的成交量上，5月份北京的二手房网签量下滑到8600套。这是一个什么概念，一般来说，北京月二手房网签量在1万套以下的时候，就可定义为市场比较冷的状态了。

不过北京楼市的韧性还是很强的，在疫情防控形势好转后，二手房市场也很快呈现出恢复的苗头。

6月份二手房的网签量就恢复到了11009套；7月则继续上升到12338套，环比增加12.1%；8月则达到13920套，环比增长12.8%。连续3个月上涨。

“说实在的，目前北京二手房市场不差，从最近三个月来看，是一个恢复的势头，目前的成交量与我们的预期的相符合的。”一家大型中介机构的相关负责人说。

的确，之前我们也曾和大家说过，北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间时，是属于市场比较正常的状态，是不热也不冷的。

价格方面则持续稳定，今年以来每个月波动都不超过1%，同比去年变化很小。不过二手房均价基本都在每平米6万元以上，算是“高位企稳”吧。

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其实相比二手房，新房由于有集中网签的情况，因此月度成交量分析价值要比二手房低。不过从数据看，北京的新房也从5月份网签只有3千多套的低谷中走了出来。

8月北京新房网签4964套、60.8万平方米，环比分别上涨20.9%、12.5%。是今年以来的次高水平，也比近五年来同期平均成交量高出不少。

从市场的反映也可以看出，不少新房项目的销售情况也在恢复，最近逛了几个售楼处，即便是工作日，也有不少人在看房。

比如门头沟四道桥站附近的峯范北京，属于地铁刚需盘，今年4月开盘时曾创下一百多套开盘房源当天售罄，虽然随后而来的疫情有所影响，但疫情后销售明显回温，目前实际成交已经达到三百多套，占了全部七百多套房源的一半。

另一个位于大兴西红门的新盘御璟星城，属于改善为主兼顾刚需的新房，一周前刚开盘，开盘当天就销售一百多套，销售额达10亿元。

更不用说一些热销的网红盘，比如学府公馆、永定府等。

还有一些项目比如中信城四期、太阳宫地块，虽然还没有取得预售证入市，但也已备受关注。

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可以看出，当前北京的楼市是受疫情影响的新房和二手房交易恢复常态的大形势。这固然有前期积累需求释放的因素，但也与近期从国家到北京一系列政策的落实息息相关。

从国家层面，明确提出因城施策、一城一策，支持刚性和改善性住房需求。

房贷利率也大幅下调，上月五年期以上LPR调整至4.3%，今年到目前为止利率已经累计下调了35个基点。

在北京的层面上，北京在三个全龄友好项目中，试点老年家庭购房的支持政策。

前一段时间我们还推送了北京及时应对有逾期交付风险的项目，加强管控，防止“烂尾断贷”风波波及北京，给北京购房者吃了“定心丸”。

上月，北京又调整了预售许可的办理，最低可按楼栋办理预售证，并促进商品房预售和现售的衔接，保持北京房地产市场活力。

同时，上月市住建委等10部门还印发通知，持续整治规范房地产市场秩序，重点查处新房销售及二手房买卖、住房租赁等领域反映突出的侵害群众利益行为。

总之，围绕着“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“保交楼、保民生、保稳定”，北京当前楼市政策可以用9个字来总结，就是保稳定、防风险、畅交易，下一步也会围绕这三点，继续出台有针对性的政策和措施，保持北京房地产市场的稳定。

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综上所述，北京目前的楼市处于一个逐步恢复的状态，这样的状态应该保持住，既要防止其过热，造成房价快速上涨，同时一些毫无根据的唱衰也无助于楼市稳定。

比如，最近我们就看到一篇新闻，标题就很乍眼：“今年北京36个项目网签为零 13个项目网签套数在10套以下”。

不少粉丝询问我们，这篇文章里列举了36个项目今年0网签，这意味着这些新盘这么惨，一套房都没卖出去？

【京房字】专家组专门就这“36个项目”进行了调查核实。实际情况是，所谓的“36个项目”实际上是36个预售证，大家都知道，大部分楼盘都不止拿一个预售证，住宅就分期拿预售并销售，而且车位、仓储也是单独拿预售证的。

而且这36个预售证中，有19个是非住宅的预售证，其中18个是纯车位、仓储的预售证。一个新盘的仓储和车位都是买了住宅的业主们才可以购买，业主们先完成买房了之后才会去购买车位、仓储。

其实稍微思考一下也可以看出这份“零网签”统计来反映住宅销售是多么可笑。比如，“36个项目”中位于海淀永丰的幸福里润园，这个项目和永丰的另一个项目匯德里都属于热销的楼盘，目前大部分房源已经成交。而所谓的“零网签”统计的是该项目新拿的车位、仓储，而且即便是车位、仓储也是有签约的。

另外有8个项目是多个住宅的预售证，因为前期剩余房源比较充足，甚至个别项目还有前期的现房在销售（比如顺义景泽园），开发商还没有主推新拿证的房源，这也是开发商常用的营销策略。比如名单里的房山熙湖悦著、昌平丽景水乡家园等项目，都是这样的情况。但其实整体销售是正常的，比如熙湖悦著目前的去化率为43.1%。

名单中还有3个项目是共有产权房，比如昌平的未来慧园、门头沟的西山印嘉园，众所周知，共有产权房是集中选房签约的，选房全部完成之后才能进入网签环节。这些项目有的还没有启动选房，有的刚开始选房，所以没有网签是很正常的。

另外，还有几个项目是新拿证、高总价等其他原因，购房人需要筹集放宽、腾出购房资格，所以还未能签约。

总之，根据【京房字】专家组的调查分析，所谓的“36个零网签的项目”，住宅部分实际平均去化率为35.3%，显然并不是一套都没卖出去的情况。

当然，不讳言的说，当前北京部分项目确实因为片区供应集中、配套不足等原因，去化较慢，这需要在今后的住宅供应和配套上加以改进，随着区域配套的逐步完善，相信也会逐步去化的。

来源：京房字