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未来5年，北京城南将迎来大崛起的时代

大山说房2022-07-25 14:52:00来自北京市

如果你问我，北京城市未来5年，发展速度最快的片区在哪里？

我可以很坚定的说：既不在北部的海淀昌平，也不在东部的朝阳通州，而是在北京的城南地区。

未来五年，北京城南将会迎来“大爆发、大开发、大崛起”的时代。

北京“城南地区”一共包括四大区域，分别是：丰台、大兴、房山和亦庄。

根据北京市的计划，将会在2021年到2025年，在城南地区狠狠砸下6000亿投资，打造成为“首都发展新高地”。

北京重点项目“优先向城南倾斜”，“城南项目优先开工建设”，这是北京目前确定的“基本发展原则”。

而这一切，归根结底还是为了“卖地”和“开发”。

在北京即将启动的“第三批土地拍卖名单”中，城南地区的土地拍卖宗数高达15个，几乎占到北京土拍的50%。

毫无疑问，城南地区已经成为北京最重要的“土地财政来源”和“钱袋子”。

随着土地的大规模供应，未来城区人口自然也就大规模涌向“城南地区”，人来了，钱来了，产业和配套自然也就来了。

北京城南地区的“大规模开发”正式启动了。

首先是城南地区大规模引入“北京优质教育资源”，打造“优质教育概念”，吸引城区人口“外迁”。

房山区目前已经基本确定将会引入“人大附房山分校”，“清华附房山分校”，“北京育才学校”和“皇城根小学”。

再加上原来已经有的“首师大附中”，“北京四中”，“北京小学”，房山其实也已经“名校云集”了。

大兴区目前已经基本确定将会引入“5所名校”：北师大附中、海淀翠微小学、北京四中、北京三十五中和黄城根小学。

丰台区已经基本确定了“中关村三小”，“建华学校”，“北京第五实验中学”，“北京十二中分校”，“11学校”等。

而亦庄经开区则将会在台湖和马驹桥引入大量的“优质学校”，比如台湖的景山学校、北京小学台湖分校、北京八中台湖分校等。

北京在“城南教育资源”的投入中，可以说是“不惜代价”，从这一点上看，不管是投入资金还是数量，其他地区很难“匹敌”。

比如也是“卖地大户”的朝阳区，在教育资源的引入速度上，就远远不如北京城南地区，手里的名校资源“捉襟见肘”。

同时北京城南地区在本次“北京三期轨道建设规划方案”中，也是最大的赢家，城南的“地铁数量”出现猛增。

北京地铁三期建设规划中的“关键线路”和“重大项目”均出现在城南地区，未来肯定是要“优先开工”和“优先建设”的。

比如被列为“北京市重大项目”的“新城联络线一期”，也就是“S6号线”，肯定将会在2022年年底动工，成为北京三期地铁动工最早的项目之一。

这条线路不仅连接“两个机场”，同时把“北京城市副中心”，“亦庄台马地区”和“大兴新城”连接了起来，是北京新城的“核心交通动脉”。

同时“1号线支线”将会带动丰台河西地区将会“大规模供地阶段”，这个变化将会对门头沟“四道桥”的房价造成巨大的压力。

丰台河西和门头沟四道桥，同样都是房价5万+的片区，未来怎么选？

其实很简单，在品质相差不大的背景下，谁的价格低，谁就有优势，所以丰台河西和门头沟四道桥，价格内卷“在所难免”。

相对来说，丰台河西毕竟是“城区”，而且还在“六环内”，一旦拥有了“1号线支线”的加持，丰台河西已经足够秒杀“门头沟”了。

而“19号线南延”将会让大兴西红门、大兴新城西片区、生物医药西片区等区域，从此进入“卖地卖房的红海时代”。

根据我们的估算，未来大兴的“重点卖地三大片区”：西红门东+大兴新城西片区+生物医药西片区，将会出现至少30个以上的在售项目。

大兴楼市的“混战时代”即将拉开序幕，价格内卷，品质拉扯，库存高企，很快就会在大兴楼市“上演”。

大兴，可以说是未来五年北京楼市竞争最“激烈”，库存压力最大的片区，有点类似于2018-2019年的“亦庄楼市”。

而对于亦庄经开区来说，“60平方公里”的亦庄独立学籍区已经“无地可以开发”，在毅然撇开“旧宫”和“瀛海”之后，经开区将重点开发的片区锁定了“台湖和马驹桥”。

2022年7月14日，北京经开区通过线上直播举行了《2022年度第三批拟入市地块土地推介会》就明确提出：台马地区的“双限政策松绑”指日可待，目前已经进入“审批推进阶段”。

而且台湖的“北京八中”和“北京小学”是在经开区为主导来引入的优质教育资源，未来并入“经开区学籍”概率还是很高的。

虽然北京“第三批供地”中，台湖只有“两块地”亮相，但是后面还将会陆续推出10块地，台马的“大规模开发时代”也马上就会到来。

再加上17号线即将在2024年全线开通，S6号线即将动工，台马地区的爆发，就跟它的限购政策松绑一样，指日可待。

综上所述，我们认为北京城市的发展，在未来五年，当然是属于北京的“城南”时代。

6000亿投资砸下去，从教育资源，到医疗资源，到地铁，可以是城南的发展速度将是北京最快的。

所以如果你看不到这个趋势，有可能将会错过北京的未来五年红利。

随之而来的，当然也是城南地区的“大卖地时代”：卖地规模将会非常庞大，北京的土地财政可能大部分将来自于城南地区。

但是如果从北京城南地区的投资排序上看，亦庄经开区依然是“北京城南”的“发展领头羊”，产业、教育、配套都是整个城南最好的。

可以说，北京过去十年“看海淀”，未来十年“看亦庄”。

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